TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00943 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2GCF

N° de MINUTE : 26/00656

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître [Q] NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEURS

Monsieur [W] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représenté

Madame [R] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] sont propriétaires des lots n°129 et 60 de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3] (93).

Par jugement du 11 juillet 2019, rectifié par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal d’instance du Raincy a condamné Monsieur et Madame [J] à payer solidairement, à titre principal, la somme de 3 780,02 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 2ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à Noisy-le-Grand (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marne La Vallée, a fait assigner Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] au paiement des sommes suivantes : ▪ 10 832,84 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation

▪ 1.856,82€ sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10.07.1965

▪ 4.000€ à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil

▪ outre une indemnité de 2.912,60€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [W] [J] et de Madame [R] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [J] et de Madame [R] [J] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2020, 28 septembre 2021, 21 avril 2022, 30 mars 2023 et 30 avril 2024 ayant voté les travaux de remplacement des éclairages, de remplacement de bow-windows, de fiabilisation de l’ascenseur, d’éclairages dans les zones de parking et jardins, de réalisation d’une étude pour l’intallation de panneaux photovoltaïques, d’une assistance de maîtrise d’ouvrage pour travaux de ravalement, d’une mission de maîtrise d’oeuvre pour l’étude de conception et la conduite de travaux de ravalement, des missions BPS et de contrôle amiante avant travaux et de l’installation d’un système de vidéo-surveillance ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er mai 2024, lendemain de l’assemblée générale au cours duquel il a été conclu, au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 1er novembre 2024 a été de 17 235,65 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6 402,81 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 832,84 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Il sera en effet relevé que le syndicat des copropriétaires sollicite au dispositif de son assignation la condamnation des époux [J] à cette somme de 10 832,84 euros tout en visant cependant le 3ème trimestre 2024. La mention au 3ème trimestre 2024 constitue manifestement une erreur de plume, la somme due au titre dudit 3ème trimestre 2024, soit au 1er juillet 2024, étant de 10 743,49 euros et non de 10 832,84 euros.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 856,82 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance du Raincy du 11 juillet 2019, rectifié par jugement du 3 décembre 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2 912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marne La Vallée, la somme de 10 832,84 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marne La Vallée, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marne La Vallée, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marne La Vallée, la somme de 2 912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [R] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT