TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/05976 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RILV

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] – 91860 EPINAY-SOUS-SENART représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [G] [W] [N] épouse [J] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 10 Octobre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Décembre 2025 et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] sont propriétaires des lots numéros 3 et 32 au sein de la résidence en copropriété [P] [I] sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [P] DE L'[Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 4 110,62 € selon arrêté de compte du 1er juillet 2025, 4ème appel de fonds inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 371,90 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 7 février 2025 sur une somme de 4 110,62 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des défendeurs présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à engager la présente procédure.

A l’audience du 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 7 février 2025 adressées en recommandé avec avis de réception à M.[J] [Y] et à Mme [G] [J] [Y], dont les avis de réception ont été signés le 13 février 2025, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 620,58 euros correspondant aux appels trimestriels de provisions des 1er octobre 2024 et 1er janvier 2025 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [P] [I] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 octobre 2022, 29 mai 2024 et 8 décembre 2025,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2025, sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, 4ème appel de fonds du 01/07/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 110,62 euros,

— les appels de fonds du 1er octobre 2022, des 1er janvier au 31 décembre 2023, des 1er janvier au 31 décembre 2024 et des 1er janvier au 30 septembre 2025,

— l’appel d’avance de trésorerie du 20 décembre 2022 pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022,

— le relevé individuel des charges de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les contrats de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [P] DE L'[Adresse 5] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, 4ème appel de fonds 2024/2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 4 110,62 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 620,58 euros à compter du 7 février 2025, date des mises en demeure, et pour le surplus à compter du 10 octobre 2025, date des assignations introductives d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de condamnation in solidum :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort du paragraphe 21.1 « INDIVISION » (p.65) du règlement de copropriété dont un extrait est versé contradictoirement aux débats qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis-à-vis du Syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot.

En l’espèce, les défendeurs sont coindivisaires sont si bien qu’ils seront tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte du décompte et des appels de fonds versés aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 1er octobre 2022.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner in solidum M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 4] [Localité 5] une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [P] DE L'[Localité 6] réclame une somme de 371,90 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “AD LITEM proc. [J] [Q]” de 144,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

L’hypothèque n’est pas produite si bien que les frais de levée de celle-ci seront rejetés.

Faute de production de la sommation de payer, il ne sera pas fait droit à la demande formée au titre des frais engagés à ce titre, d’un montant de 95,90 euros. De même en ce qui concerne la relance de 30 euros.

Il y aura donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 110,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, 4ème appel de fonds 2024/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 620,58 euros à compter du 7 février 2025, date des mises en demeure, et pour le surplus à compter du 10 octobre 2025, date des assignations introductives d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Y] et Mme [G] [J] [Y] née [W] [N] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,