TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/10773 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4RQ

N° de MINUTE : 26/00641

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] – [Adresse 2], représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION LEVALLOIS) SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

C/

DEFENDEURS

Monsieur [U] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

Madame [Z] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] sont propriétaires des lots n°223 et 159 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois (93110), représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., a fait assigner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à lui payer la somme de 7584,76 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 ;

— condamner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à lui payer la somme de 1269,40 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer de 253,78 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er juillet 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7584,76 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 juin 2023 et 18 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux (notamment de ravalement),

— les appels de fonds adressés à M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, à l’exception toutefois de la somme de 47,52 euros facturée le 21/03/2024 sous l’intitulé « solde travaux – fourniture badges / SARL ASVS » pour laquelle aucun justificatif ne se trouve produit pour établir sa nature et son bien-fondé.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 inclus s’élève donc à la somme de 7584,76 – 47,52 soit 7537,24 euros.

De leur côté, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 7537,24 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus)), suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 18 novembre 2022 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités prévues par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’étant pas rapportée par le demandeur – le justificatif qu’il produit ne permettant pas à la présente juridiction de se convaincre de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception aux défendeurs.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le demandeur réclame un total de 1269,40 euros sur le fondement de l’article 10-1 susvisé, constitué par ses honoraires au titre de la mise en demeure, de la relance, de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice, etc…

Or s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, de tels honoraires particuliers du syndic ne sauraient s’analyser comme constituant des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué que deux paiements d’un total de 2000 euros au titre de leurs charges courantes sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 500 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Ainsi, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], qui ne motive pas dans son assignation la solidarité qu’il invoque, ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie pas d’une quelconque clause de solidarité. Il ne soutient pas davantage ni ne démontre que la solidarité de l’article 220 du code civil trouve à s’appliquer à la présente espèce.

Il s’ensuit que M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter les sommes susvisées à proportion des droits de chacun dans l’indivision, la demande tendant à leur condamnation solidaire étant rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût des commandements de payer des 9 mars 2023 et 25 avril 2024 pour un total de 253,78 euros s’agissant d’un acte qui ne figure pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile et qui ne constitue pas un préalable indispensable à l’introduction de la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 22 octobre 2024, date de signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des autres sommes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 7537,24 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus)), décompte arrêté au 1er juillet 2024 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] au titre des sommes susvisées ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Q] et Mme [Z] [Q] aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas le coût des commandements de payer des 9 mars 2023 et 25 avril 2024 pour un total de 253,78 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 22 octobre 2024 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des autres sommes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Mai 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES