TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01185 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TUF

N° de MINUTE : 26/00711

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE GALAXIE SISE [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet BETTI, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381

C/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [H] est propriétaire du lot n°33 au sein de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à Sevran (93270), représenté par son syndic en exercice le cabinet BETTI (S.A.R.L), a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés pour une somme de 7593,13 euros en principal.

Par jugement rendu 13 décembre 2024, le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 avril 2025 et signifiées le 28 avril 2025 à Monsieur [S] [H], le syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 13.871,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020 date de la sommation de payer et sur le solde à compter de la notification des présentes conclusions ;

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— condamner Monsieur [S] [H] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût de la sommation de payer du 2 juillet 2020 et les frais d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP EVODROIT.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 9 mars 2026.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [H] qui avait comparu devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois et avait été invité par le greffe de la présente juridiction à poursuivre l’instance et à constituer avocat dans le délai d’un mois, par lettre recommandée dont il a accusé réception, a constitué avocat le 26 janvier 2026, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, Monsieur [S] [H] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du 18 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, après avoir relevé que le conseil du défendeur avait disposé d’un délai de deux mois pour se constituer entre sa désignation à l’aide juridictionnelle et l’ordonnance de clôture.

À l’issue de l’audience du 9 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 13.871,05 euros qu’il réclame en principal est en réalité constituée pour partie de charges de copropriété (pour un montant de 7757,19 euros) et pour partie de frais de recouvrement (pour un montant de 6113,86 euros), lesquels relèvent de fondements juridiques distincts au demeurant visés par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [H],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 6 mars 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 7757,19 euros au titre des charges de copropriété impayées, frais de recouvrement déduits,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 3 avril 2015, 13 avril 2018, 1er avril 2019, 31 juillet 2019, 7 décembre 2020, 16 août 2022 et 29 janvier 2024 portant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [S] [H],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 5] le 26 avril 2017 au titre des charges arrêtées au 14 mars 2016 inclus, et le décompte des paiements effectués par Monsieur [S] [H] qui ont été imputés sur les causes de celui-ci.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1456 euros facturée le 01/07/2023 sous l’intitulé « 1/1 FONDS VOTE EN AG », cette somme n’étant pas justifiée par la production de l’appel correspondant ni par aucun autre document qui pourrait s’y substituer avec l’indication de la nature et du montant des sommes à répartir et des tantièmes de répartition selon les critères de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 271,84 euros facturée le 29/06/2023 sous l’intitulé « REGUL. APPEL DE FONDS 2022/2023 », cette somme n’étant justifiée par aucune pièce ;

— la somme de 353,94 euros facturée le 14/11/2023 sous l’intitulé « RECHERCHE DE FUITE DU 13& 21/09/23 », laquelle ne correspond pas à un appel de provisions mais à une facture de plomberie, dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il serait bien fondé à imputer son coût à Monsieur [S] [H] ;

soit un total à déduire de 1456 + 271,84 + 353,94 soit 2081,78 euros.

Il sera observé que le demandeur justifie bien de l’imputation des paiements effectués par le défendeur entre le 21 septembre 2016 et le 6 novembre 2022 sur les causes de la précédente décision rendue par la cour d’appel de [Localité 5] le 26 avril 2017 conformément aux prévisions de l’article 1342-10 du code civil.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 6 mars 2025 s’élève donc à la somme de 7.757,19 – 2081,78 soit 5675,41 euros.

De son côté, le défendeur ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [S] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 5675,41 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 29 mars 2016 et le 1er janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 6 mars 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, date de signification des conclusions actualisées. Il sera observé que la sommation de payer signifiée le 2 juillet 2020 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts moratoires, dès lors qu’à cette date le défendeur ne se trouvait redevable que de la somme de 859,63 euros au titre des causes réclamées dans la présente instance et que cette somme s’est trouvée apurée par les paiements effectués depuis cette date par l’intéressé. Quant à l’assignation signifiée le 10 août 2023, elle ne saurait davantage constituer le point de départ des intérêts moratoires, dès lors que les causes dont elle réclamait le paiement, expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus, se sont également trouvées apurées par les paiements effectués ultérieurement par le défendeur.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme totale de 6113,86 euros au titre des frais de recouvrement.

Le demandeur justifie de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 juin 2017 pour un montant de 48 euros conformément au contrat de syndic, et de la signification d’une sommation de payer le 2 juillet 2020 pour un coût qui sera toutefois ramené à 87,97 euros conformément à la facture produite (le droit d’engagement des poursuites mis à la charge du débiteur ne correspondant pas au sens strict au coût de l’acte).

S’agissant du surplus des mises en demeure réclamées, il sera relevé que leur réitération n’apparaissait nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Leur coût ne saurait donc être mis à la charge de Monsieur [S] [H] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé.

Il en va de même des sommations de payer signifiées le 31 décembre 2021 et 5 octobre 2025, de sorte que les frais s’y rapportant seront également écartés.

Quant aux honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, il sera rappelé qu’il s’agit d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ces frais doivent également être écartés.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété sera donc ramenée à la somme de 48 + 87,97 soit 135,97 euros.

Par conséquent, Monsieur [S] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 135,97 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020, date de signification de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [S] [H] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement de ses charges courantes.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné par un arrêt de la Cour d’appel du 26 avril 2017 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré des précédentes condamnations caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 600 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation de payer signifiée le 2 juillet 2020 ni celui de l’inscription de l’hypothèque légale ainsi que le sollicite le demandeur, ces actes ne figurant pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile – la sommation de payer ayant au demeurant déjà été indemnisée au titre des frais de recouvrement.

La distraction des dépens sera par ailleurs autorisée au profit de la SCP EVODROIT à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [H] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE sise [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 5675,41 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 29 mars 2016 et le 1er janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 6 mars 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 ;

— la somme de 135,97 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020 ;

— la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GALAXIE située [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation de payer signifiée le 2 juillet 2020 ni celui de l’inscription de l’hypothèque légale ;

AUTORISE la SCP EVODROIT à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES