TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00044 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4LWG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MAI 2026

MINUTE N° 26/00781

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOZE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

ET :

La société S.A.T,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2181 substituée par M^e Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2181

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2012, la SCI BOZE a consenti à la société S.A.T. un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à Pantin (93500). Le bail a été complété par deux avenants du 30 décembre 2012 et du 5 mars 2013.

Le 2 septembre 2025, la SCI BOZE a fait délivrer à la société S.A.T. un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 11.855,44 euros.

Par acte du 2 janvier 2026 la SCI BOZE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société S.A.T., pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de la société S.A.T. et celle de tous occupants de son chef ;

— Autoriser le bailleur à enlever et déménager le mobilier garnissant les lieux aux frais risques et périls de la société S.A.T. ;

— Etre autorisée à conserver le dépôt de garantie ;

— Condamner la société S.A.T. à lui payer à titre provisionnel :

— une somme de 14.395,24 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 16 décembre 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart d’une annuité de loyer correspondant au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Rejeter une éventuelle demande de délais et sbsidiairement, si des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société S.A.T. s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer et prévoir une clause de déchéance du terme au premier impayé ;

— Condamner la société S.A.T. à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience, la SCI BOZE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Par conclusions soutenues oralement, la société S.A.T. ne conteste pas la somme réclamée et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 2 septembre 2025 pour le paiement de la somme en principal de 11.855,44 euros. Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 8 décembre 2025 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 2 octobre 2025.

La SCI BOZE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 8 décembre 2025, actualisé au 26 mars 2026, que la société S.A.T. reste lui devoir à cette date une somme de 17.828,95 euros, échéance de mars 2026 incluse.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, la société S.A.T. sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Au vu des éléments produits et des débats, étant démontré que la société défenderesse a effectué plusieurs règlements ces derniers mois, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation, sans majoration. En effet, la somme qu’il sollicite à ce titre excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’imputation de tout éventuel règlement en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, cette demande n’étant pas motivée, et l’imputation des paiements devant être effectuée suivant les modalités prévues à l’article 1342-10 du code civil.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société S.A.T. restera acquis à la SCI BOZE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société S.A.T., succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI BOZE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 2 octobre 2025 ;

Condamnons la société S.A.T. à payer à la SCI BOZE la somme provisionnelle de 17.828,95 euros, correspondant aux loyers, indemnités, charges et taxes impayés, échéance de mars 2026 incluse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société S.A.T. se libère de la provision ci-dessus allouée en 12 mensualités de 1485 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants et suivant les mêmes modalités, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société S.A.T. et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— les objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société S.A.T. devra payer mensuellement à la SCI BOZE à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société S.A.T. à payer à la société S.A.T. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.T. à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MAI 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT