TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 21/07123 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WIP3

Jugement du 23 Janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [N] [E] de l’AARPI A3 AVOCATS – 324

Maître Aurélie POLI de la SELARL ARMADA AVOCATS – 2112

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 Janvier 2025, délibéré prorogé du 28 Novembre 2024, devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.A.S. SOCIETE ANONYME DE [Localité 5] GARIBALDI (nouvellement dénommée VOLUMES LPD),

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe DUCRET de l’AARPI A3 AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A.S.U. RODAMCO FRANCE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe DUCRET de l’AARPI A3 AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat plaidant du barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.R.L. KELI,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie POLI de la SELARL ARMADA AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Astrid GENTES, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A.R.L. LIMON,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aurélie POLI de la SELARL ARMADA AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Astrid GENTES, avocat plaidant du barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2019, la SAS [Localité 5] GARIBALDI et la SAS RODAMCO FRANCE ont donné à bail à Madame [J] [S] des locaux commerciaux alors en travaux, composés d’un local n°310/312B d’une surface de 709 m² et d’un local n°B14B d’une surface de 172 m² environ, situés au sein du centre commercial LA PART DIEU sis [Adresse 1].

Le local n°310/312B a pour destination la « vente de chaussures, de prêt-à-porter et d’accessoires de sports et de loisirs, sacs, équipements sportifs et tous autres produits de marque NIKE ou des marques détenues par le groupe NIKE et pour lesquelles le Preneur détient un droit de distribution à l’exclusion de toutes activités ou concepts de solderie, bazar, braderie ».

Le local n°B14B est lui « à usage de réserve et ne pourra recevoir du public ».

La SARL LIMON est désignée dans le bail commercial en tant que garante solidaire du preneur pour les dettes de celui-ci pendant les trois premières années de ce bail.

Par un avenant n°1 au bail commercial signé le 14 avril 2021, la SARL KELI est venue se substituer à Madame [S] en tant que locataire.

La SARL KELI est composée de quatre associées, la SARL LIMON, Madame [S], Madame [G] [W] et la SARL KOAH, la première détenant, sur les 1000 parts sociales, 700 d’entre elles, et les trois autres 100 chacune.

Un avenant n°2 a également été conclu le même jour et a apporté plusieurs modifications au bail commercial initial, dont l’une sur la surface du local n°310/312B, qui est passée à 672 m² environ, et l’autre relative à l’arrêt de la location du local n°B14B, la SARL KELI ne voulant plus prendre à bail ce local.

D’autres modifications étaient en lien avec les travaux dont faisaient l’objet le local n°310/312B dorénavant seul loué, la franchise de loyer et les réductions de loyers pour les trois premières années du bail à l’issue de la période de franchise.

Le commerce a ouvert au public le 25 août 2021.

Se prévalant du non règlement du dépôt de garantie, du droit d’entrée ainsi que de loyers et charges, les sociétés LYON GARIBALDI et RODAMCO FRANCE ont, par actes d’huissier de justice des 29 octobre et 10 novembre 2021, assigné les sociétés KELI et LIMON devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON à leur payer : 500 938,92 euros TTC, correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 30 septembre 2021 ; les intérêts au taux légal majoré de cinq points sur cette somme en principal, à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle (article 8 des stipulations générales du bail [Titre II]) ; 50 093,89 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10% sur la dette en principal prévue à l’article 26.2.1 des stipulations générales du bail en cas de défaut de paiement aux échéances convenues ; ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON à leur payer la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, la SAS LYON GARIBALDI, désormais dénommée VOLUMES LPD, et la SAS RODAMCO FRANCE demandent au tribunal de :

prendre acte du changement de dénomination de la société [Localité 5] GARIBALDI, devenue la société VOLUMES LPD ; débouter les sociétés KELI et LIMON de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON à payer aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE : 649 063,49 euros TTC, correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 13 novembre 2023 ; les intérêts au taux légal majoré de cinq points sur cette somme en principal, à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle (article 11-25 du Titre I du bail, modifiant l’article 8 du Titre II du bail) ; 64 906,34 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10% sur la dette en principal prévue à l’article 26.2.1 des stipulations générales du bail en cas de défaut de paiement aux échéances convenues ; ordonner la capitalisation des intérêts sur la totalité de ces condamnations pécuniaires dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON à payer aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les sociétés KELI et LIMON aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, les sociétés KELI et LIMON demandent au tribunal de :

débouter la société VOLUMES LPD et la société RODAMCO FRANCE de leurs demandes, fins et conclusions ; juger la société KELI et la société LIMON bien fondées en leurs demandes ; . in limine litis :

juger le tribunal judiciaire de Lyon territorialement incompétent pour connaître de cette affaire ; renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Paris ; . sur le fond :

débouter la société VOLUMES LPD et la société RODAMCO FRANCE de leurs demandes, fins et conclusions ; juger la société KELI et la société LIMON bien fondées en leurs demandes ; juger que la société KELI est bien fondée à revendiquer l’exception d’inexécution au titre des obligations du bail, et en tout état de cause tant que la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE n’auront pas justifié avoir opérer les levées de réserve ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme 170 389,61 euros au titre des loyers facturés à tort eu égard à la franchise de loyer de 6 mois ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme de 50 807,93 euros HT en réparation du préjudice subi au titre de la perte du gain manqué en raison du retard de 1 mois dans l’ouverture de la boutique ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme de 66 052,70 euros en réparation du préjudice de jouissance en raison du retard de 1 mois dans l’ouverture de la boutique ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme de 17 036,96 euros au titre de la perte de jouissance partielle du 14 avril 2021 au 14 avril 2022 ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme mensuelle de 1419,74 euros au titre de la perte de jouissance partielle à compter du 15 avril 2022, cette somme étant exigible mensuellement tant que la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE n’auront pas opéré la levée des réserves ; condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi, condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI la somme de 333 000 euros en réparation du préjudice financier subi ; juger que les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE viendront s’imputer par voie de compensation sur le montant en principal des sommes restant dues par la société KELI, et condamner solidairement la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI le surplus à lui revenir ; condamner la société VOLUMES LDP et la société RODAMCO FRANCE à payer à la société KELI et à la société LIMON, chacune, la somme de 8000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 28 novembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 23 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les demandes de « donner acte », de « prendre acte », de « dire et juger » et de « constater » ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge doit se prononcer au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article 789, 1°, du code de procédure civile, le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, dont font partie les exceptions d’incompétence. Cette compétence ne relève pas du tribunal statuant au fond.

En l’espèce, les sociétés KELI et LIMON se prévalent d’une exception d’incompétence.

Il s’agit donc d’une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En conséquence, les sociétés KELI et LIMON seront déclarées irrecevables en leur demande relative à l’exception d’incompétence.

Sur les demandes en paiement des sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE

Sur l’arriéré en principal

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c’est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l’exécution du contrat.

S’agissant de l’obligation essentielle incombant au bailleur pendant toute l’exécution du contrat, ne peuvent décharger le bailleur de celle-ci les clauses relatives à la prise des locaux en l’état, à la non garantie par le bailleur de ce qui affecterait lesdits locaux, à la mise à la charge du preneur des travaux portant sur ces locaux et à la renonciation par le preneur à des recours, quels que soient leur nature, à l’encontre du preneur.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur doit verser le loyer aux échéances convenues.

Toutefois, il n’est pas tenu de payer le loyer quand, en cas de manquement du bailleur à ses obligations, il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il en va également de la sorte pour le dépôt de garantie et le droit d’entrée.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande des sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE, les sociétés KELI et LIMON invoquent une exception d’inexécution tirée du non respect par ces sociétés de leur obligation de délivrance.

A cet égard, il est à relever qu’il est constant que le commerce de la société KELI a ouvert au public le 25 août 2021 et qu’il est exploité sans interruption depuis cette date. Le chiffre d’affaires net généré pour le 1er exercice, à savoir celui allant de cette ouverture au 31 décembre 2021, date de fin de l’exercice, a été de 1 887 017 euros et le bénéfice de 203 240 euros.

Ainsi, à compter du 25 août 2021, il n’y a pas d’impossibilité pour la preneuse d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail, au contraire.

Dès lors, à partir du 25 août 2021, les défenderesses ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Le droit d’entrée et le dépôt de garantie sont donc dus, ainsi que les loyers et charges à partir de cette date, sauf éventuellement les loyers au titre de la franchise de loyer de 6 mois si elle est applicable, ce qui sera vu plus loin.

Demeure la question de la période antérieure au 25 août 2021.

A cet égard, les sociétés KELI et LIMON soutiennent que le magasin aurait dû ouvrir au public le 30 juillet 2021, qu’il n’a finalement ouvert que le 25 août 2021 en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance et que, partant, elles sont fondées à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Sur la date d’ouverture au public, aucune clause faisant spécifiquement du 30 juillet 2021 le jour de cette ouverture n’est stipulée ni dans le bail initial ni dans les avenants postérieurs. Et les défenderesses ne peuvent se contenter d’une annonce de cette date au bailleur pour considérer qu’elle a été contractualisée entre les parties.

En réalité, il ressort de l’article 8.1 du bail commercial que la date contractualisée entre les parties est le terme du délai de 4 mois prévu pour les travaux d’aménagement du preneur. La franchise de loyer de 4 mois s’applique d’ailleurs pendant cette même période.

Pour connaître la date de ce terme, il faut déterminer le point de départ de ce délai.

Suivant les articles 2 et 8.1 du bail commercial, le délai commence à courir à compter de la mise à disposition du local.

La date de mise à disposition prévisionnelle initialement stipulée était le 7 juillet 2020.

Cette date a été modifiée par l’avenant n°2 du 14 avril 2021 et fixée au 12 avril 2021.

Il convient de retenir cette date comme celle de mise à disposition du local. En effet, il aurait été incohérent que la société KELI accepte une telle fixation rétroactive dans le cadre de l’avenant n°2 si elle n’avait pas été d’accord sur le fait que la mise à disposition du local avait bien eu lieu à cette date.

Par suite, le terme du délai de 4 mois est le 12 août 2021 et l’ouverture du commerce au public aurait dû avoir lieu à cette date.

En conséquence, les défenderesses ne peuvent se prévaloir de l’éventuelle exception d’inexécution que pour la période du 12 au 24 août 2021, étant signalé que, pour la période de 4 mois allant du 12 avril 2021 au 11 août 2021, le bailleur a bien appliqué la franchise de loyer de 4 mois contractuellement prévue (pièces 6 et 9 demanderesses).

Il reste à examiner si l’exception d’inexécution peut être valablement invoquée par les défenderesses pour cette période du 12 au 24 août 2021.

A ce propos, il ressort en particulier du rapport, intitulé « rapport historique coque 310-312B », de la société RETAIL 3D, maître d’œuvre du preneur, en date du 31 janvier 2022 que :

Le bailleur a annoncé que les travaux de réalisation de la gaine de désenfumage depuis l’attente de la cellule jusqu’à la toiture, travaux à sa charge, seraient finalisés le 31 mai 2021. La gaine était en cours de finalisation le 2 juin 2021, soit postérieurement à la date annoncée par le bailleur. Le 16 juin 2021, le BET du preneur constate que les côtes intérieures de la gaine ne correspondent pas à celles données par le bailleur. Celui-ci avait indiqué 1000 x 900 mm et il est observé sur le parcours de celle-ci un rétrécissement aux côtes de 900 x 780 mm. La note de calcul a dû être refaite, ce qui a imposé un temps de travail supplémentaire, qui n’aurait pas été nécessaire si le bailleur avait veillé à ce que les dimensions qu’il a données soient bien respectées tout le long de la gaine. L’emplacement en toiture attribué par le bailleur au preneur pour installer ses moteurs CVC et de désenfumage s’est avéré erroné. Le bailleur n’en a informé le preneur que le 28 avril 2021 par email. L’emplacement définitif a été finalement communiqué au preneur le 3 mai 2021. Des problèmes pour la livraison en toiture des équipements CVC et de désenfumage ont été rencontrés. Plus précisément, le preneur s’est rendu compte, lors de la visite du 28 avril 2021, que la toiture est végétalisée avec un système d’irrigation. Le bailleur ne l’avait jamais informé de cet aspect. Et ledit aspect pose difficulté car le prestataire du preneur doit passer par ce toit avec les équipements qui pèsent très lourds (entre 380 et 580 kg). Un rendez-vous téléphonique a été organisé par le bailleur le 20 mai 2021 pour trouver une solution. Un autre rendez-vous téléphonique a été organisé le 7 juin 2021. Deux solutions sont proposées. La première est un héliportage, plus simple à mettre en œuvre sur le plan opérationnel. Le bailleur estime néanmoins la solution trop coûteuse pour lui, de l’ordre de 30 000 euros, sans toutefois communiquer un devis ainsi qu’un autre comparatif pour justifier de ce prix. Cette solution nécessite une autorisation pour le survol de l’hélicoptère. La seconde solution consiste en un grutage. Cette solution est cependant plus complexe à réaliser sur le plan opérationnel car le grutage sera à effectuer en deux temps (d’abord au niveau de la terrasse des restaurants puis depuis cette terrasse vers la toiture végétalisée). Un cheminement sera aussi à mettre en place entre le bord de la terrasse jusqu’au local technique sur la toiture végétalisée, avec un platelage à installer sans garantie de ne pas endommager le système d’irrigation. Il est d’ailleurs même souligné par la société RETAIL 3D que des dommages sur la toiture végétalisée sont à prévoir à cause de la surcharge car cette toiture ne supporte que 350 kg/m² et les équipements à poser ont un poids compris entre 380 et 500 kg. De nombreuses autorisations sont en outre nécessaires.

L’autorisation pour l’héliportage a été refusée.

Finalement, le preneur a découvert que le monte-charges MC8 arrive au bon niveau de la toiture depuis le quai de livraison, ce qui implique que cette voie peut être utilisée pour acheminer les équipements jusqu’à l’endroit de leur pose. Le bailleur n’a pourtant jamais transmis d’informations au preneur à ce sujet alors qu’il s’agissait d’une solution plus simple que les deux techniques très complexes envisagées. A la suite de cette découverte, l’entreprise proposée par le bailleur a transmis le 29 juin 2021 son devis au preneur.

Le bailleur a signalé le 7 mai 2021 que les carottages CVC seraient livrés au preneur à la mi-juin 2021. Ces travaux du bailleur n’ont été terminés que le 1er juillet 2021. Ce n’est que le 1er juillet 2021, après et à cause de toutes les difficultés exposées précédemment, que le preneur a pu planifier et faire réaliser la pose de ses équipements CVC et de désenfumage, avec pour conséquence la nécessité de décaler la date d’ouverture du commerce au public au 25 août 2024.

De leur côté, les demanderesses ne produisent aucun élément probant pour contredire ces points (la lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2021, en ce qu’il s’agit des seuls dires des demanderesses couchés par écrit, n’en est pas un), étant également souligné que la société RETAIL 3D a repris, pour les difficultés ci-dessus étudiées, les comptes-rendus de visites de chantier lors desquelles le bailleur était présent (pièces 5-1, 5-3, 5-4, 5-6, 5-7 et 5-8 défenderesses).

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il apparaît que le retard dans l’ouverture du commerce est dû au bailleur dont les défaillances et le manque de diligence ont entraîné un démarrage tardif des travaux d’aménagements relatifs aux équipements CVC et de désenfumage, qui doivent être installés pour que le local commercial puisse être exploité, et, par voie de conséquence, l’impossibilité pour le preneur de finir la totalité des travaux d’aménagement indispensables à l’exploitation du local commercial dans le délai de 4 mois contractuellement prévu, avec une ouverture du magasin au 12 août 2021, ainsi que la nécessité de reporter cette ouverture au 25 août 2021.

Ainsi, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance puisqu’il n’a pas permis, par ses défaillances et son manque de diligence, à la SARL KELI d’exécuter l’ensemble de ses travaux d’aménagement nécessaires pour exploiter le local commercial dans le délai de 4 mois et d’ouvrir le 12 août 2021 conformément à ce qui a été contractuellement convenu.

A cause de ce manquement du bailleur à son obligation de délivrance, l’ouverture n’a pu avoir lieu que le 25 août 2021, et la SARL KELI, qui aurait dû commencer à exploiter son local à compter du 12 août 2021, s’est, partant, trouvée dans l’impossibilité de procéder à cette exploitation jusqu’au 24 août 2021, soit pendant 13 jours.

En d’autres termes, en raison de ce manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la SARL KELI n’a pas pu, pendant 13 jours, user des lieux loués suivant leur destination contractuellement prévue.

Et, comme il a été mis en lumière ci-avant, les demanderesses ne peuvent se prévaloir de la clause stipulée à l’article 9.2 du titre II du bail commercial pour échapper à leur obligation de délivrance, ce quand bien même elle contient une mention suivant laquelle « le Preneur reconnaît que l’obligation de délivrance du Bailleur est totalement remplie par la mise à disposition du Local en cet état puisque celui-ci est conforme à sa destination et à l’usage que le Preneur souhaite en faire », l’obligation de délivrance étant l’obligation essentielle du bailleur qui s’impose à lui tout au long de l’exécution et dont il ne peut donc aucunement se décharger.

En conséquence, la locataire est fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour la période de 13 jours allant du 12 au 24 août 2021.

Le loyer et les différentes charges pour cette période ne sont donc pas dus et seront déduits du montant de l’arriéré en principal réclamé par les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE.

Pour le loyer à déduire, son montant correspond au loyer qui est réellement à payer sur cette période du 12 au 24 août 2021.

A cet égard, suivant l’article 4 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021, une réduction de 25% du loyer annuel de base s’applique pendant la durée de la première année restant à courir à compter de la fin de la franchise de loyer de base, qui est une franchise totale de ce loyer de base, et, suivant le décompte du 30 septembre 2021 et celui du 13 novembre 2023 fournis par les demanderesses (pièces 6 et 9 demanderesses), pour le trimestre allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021, le reste de la franchise de 4 mois, qui a été appliquée conformément à ce qui a été contractuellement prévu, c’est-à-dire à compter de la date de prise d’effet du bail qui correspond à la date de mise à disposition du local et pendant 4 mois, soit du 12 avril 2021 au 11 août 2021, a d’abord été déduite du loyer de base du trimestre d’un montant de 197 157,28 euros TTC, soit la déduction d’un montant de 90 006,59 euros TTC (période du 1er juillet au 11 août 2021), puis la réduction de 25% a été calculée à partir de ce loyer de base réduit et correspondant au loyer dû une fois la période de franchise terminée, soit à partir du 12 août 2021, jusqu’à la fin du trimestre, soit jusqu’au 30 septembre 2021, ce qui est conforme aux stipulations de l’article 4 précitées étant donné que la réduction de 25% ne joue qu’une fois la franchise totale de loyer de base terminée. Pour le trimestre suivant, la réduction a été calculée sur le montant trimestriel du loyer de base non diminué, ce qui est logique puisqu’il n’y a plus de franchise appliquée.

Ainsi, le montant du loyer à payer sur la période du 12 août au 30 septembre 2021 (50 jours) est de : 197 157,28 euros (montant du loyer de base TTC) – 90 006,59 euros (montant de la franchise TTC pour la période du 1er juillet 2021 au 11 août 2021) – 26 787,67 euros (montant de la réduction de 25% TTC calculée sur le loyer de base diminué de la franchise de 90 006,59 euros TTC) = 80 362,74 euros TTC.

En conséquence, pour la période du 12 au 24 août 2021, le montant du loyer à payer est de 20 894,31 euros TTC.

Concernant les charges locatives, pour la période de 13 jours, leur montant s’élève à 3884,41 euros TTC.

Par conséquent, il sera déduit de l’arriéré en principal la somme de 24 778,72 euros TTC au titre du loyer et des charges non dues pour la période du 12 au 24 août 2021.

Sur le dépôt de garantie, le montant stipulé dans l’avenant n°2 du 14 avril 2021 est de 191 430 euros. Tandis que celui inscrit dans les décomptes versés aux débats par les demanderesses et réclamé par ces dernières est de 197 157,28 euros (pièces 6 et 9 demanderesses). Toutefois, aucune explication n’est fournie par celles-ci sur ce changement du montant du dépôt de garantie entre ce qui est mentionné dans l’avenant et ce qui est indiqué dans les décomptes.

Dans ces conditions, il convient de retenir le montant prévu dans l’avenant sur lequel les parties se sont accordés, soit 191 430 euros.

Sur le droit d’entrée, il est de 200 000 euros HT, soit 240 000 euros TTC.

En conclusion, les sociétés KELI et LIMON seront condamnées solidairement, la qualité de garante solidaire de la SARL LIMON n’étant pas remise en cause et la garantie jouant pendant les trois premières années du bail, et donc concernant bien les sommes sollicitées puisqu’elles sont arrêtées dans le dernier décompte au 13 novembre 2023 (pièce 9 demanderesses), à verser aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE la somme totale de 618 557,49 euros TTC au titre de l’arriéré en principal.

Sur l’indemnité forfaitaire

L’article 1103 du code civil énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, en application de l’article 26.2.1 du titre II du bail commercial, l’indemnité forfaitaire de 10% sur la dette principale est due.

La dette principale étant de 615 776,59 euros, le montant de l’indemnité forfaitaire est donc de 61 577,66 euros.

Les sociétés KELI et LIMON seront condamnées solidairement à verser cette somme aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE.

Il convient d’indiquer qu’il pourra toutefois y avoir éventuellement compensation des sommes au paiement desquelles les sociétés KELI et LIMON ont été condamnées avec des sommes qui seraient susceptibles d’être supportées par les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE. Si, après potentielle compensation, les montants demeurant à régler le sont au profit de ces dernières, il s’agira de se pencher sur la question des intérêts relatifs à ces montants.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés KELI et LIMON au titre des loyers et préjudices

Sur la franchise de loyer

L’article 1103 du code civil énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, il ressort de l’article 4 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021 que les franchises totales de loyer de base, quelles que soient leur durée et leurs conditions d’octroi, cessent à la date d’ouverture du local commercial au public.

En conséquence, la SARL KELI ne peut prétendre à aucune franchise, dont notamment celle de 6 mois, à compter du 25 août 2021, date d’ouverture des lieux au public.

Pour la période antérieure, la franchise de 4 mois a bien été appliquée conformément à ce qui a été contractuellement prévu, c’est-à-dire à compter de la date de prise d’effet du bail qui correspond à la date de mise à disposition du local et pendant 4 mois, soit du 12 avril 2021 au 11 août 2021.

Demeure la période du 12 au 24 août 2021 pour laquelle la franchise de 6 mois invoquée par la SARL KELI est susceptible de s’appliquer.

A cet égard, dans l’hypothèse où la preneuse en bénéficie, elle ne pourra que se voir accorder la différence entre le loyer de base total (les franchises portent sur le loyer de base total) et le loyer de base réduit pour cette période, ce étant donné qu’il y a déjà eu la déduction de ce loyer réduit par le jeu de l’exception d’inexécution et que la SARL KELI ne saurait bénéficier une seconde fois d’un montant de loyer déjà déduit.

Concernant la franchise de 6 mois, sur ses conditions d’octroi stipulées à l’article 4 précité, les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE contestent seulement le fait que la SARL KELI ait pris en charge le coût d’un nouveau moteur de désenfumage. Elles soutiennent qu’aucun justificatif de cette prise en charge n’est versé aux débats et qu’il n’est partant pas démontré que la preneuse a assumé ce coût.

Cependant, la preneuse produit une facture en date du 15 octobre 2021 établissant qu’elle a supporté ledit coût (pièce 17 défenderesses).

Dès lors, la franchise de loyer de base de 6 mois s’applique pour la période du 12 au 24 août 2021 et, comme il a été dit ci-dessus, il sera accordé à la SARL KELI la différence entre le loyer de base total et le loyer réduit pour cette période, soit la somme de : 27 559,62 euros TTC – 20 894,31 euros TTC = 6665,31 euros TTC.

Les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE seront condamnées in solidum à verser cette somme à la SARL KELI.

Sur le préjudice correspondant au manque à gagner

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il a été mis en exergue ci-dessus qu’à cause du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la SARL KELI n’a pu ouvrir que le 25 août 2021 au lieu du 12 août 2021 et s’est ainsi trouvée dans l’impossibilité d’exploiter son local pendant 13 jours.

Cette impossibilité d’exploiter le local entraîne nécessairement un manque à gagner pour la preneuse pour la période concernée par ladite impossibilité, ce puisqu’elle n’a pas pu générer le profit qu’elle aurait normalement dû engendrer pour cette période si elle avait été en mesure d’ouvrir son local, et donc de l’exploiter, le 12 août 2021 conformément à ce qui avait été contractuellement convenu.

Ainsi, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a eu pour conséquence un manque à gagner pour la preneuse pendant la période d’inexploitation du 12 au 24 août 2021 qui doit être indemnisé.

Et, comme il a été expliqué plus haut, les demanderesses ne peuvent se retrancher derrière la clause stipulée à l’article 11.27 du titre I bail commercial et celle contenue dans l’article 8 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021.

Sur le quantum, la SARL KELI produit son bilan de l’exercice 2021 clos le 31 décembre 2021, soit un exercice allant du 25 août au 31 décembre 2021, ce qui représente 129 jours.

Suivant ledit bilan, la SARL KELI a réalisé pour cet exercice de 129 jours un bénéfice total de 203 240 euros.

Pour une période de 13 jours, le bénéfice est donc de 20 481,55 euros.

En conséquence, le montant du manque à gagner pour la période d’impossibilité d’exploitation de 13 jours du 12 au 24 août 2021 est de 20 481,55 euros.

Par suite, les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE seront condamnées in solidum à verser à la SARL KELI la somme de 20 481,55 euros au titre du préjudice subi correspondant au manque à gagner.

Sur les préjudices de jouissance

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

. Sur le préjudice de jouissance pour le retard d’ouverture du local commercial

En l’espèce, la société KELI soutient que, par le fait du bailleur, elle n’a été en mesure d’ouvrir sa boutique que le 25 août 2021 au lieu du 30 juillet 2021 et qu’il en résulte un préjudice de jouissance correspondant au loyer et aux charges pour un mois.

Néanmoins, en premier lieu, il a été mis en lumière plus haut que la date d’ouverture du commerce contractualisée entre les parties est le 12 août 2021 et non le 30 juillet 2021. La preneuse ne peut donc prétendre à l’indemnisation de son éventuel préjudice de jouissance que pour la période allant du 12 août au 24 août 2021.

En second lieu, il est à relever que la privation de la jouissance du local commercial en raison du retard dans l’ouverture du commerce par rapport à la date contractuellement convenue causé par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a déjà eu pour conséquences, au bénéfice de la preneuse, la déduction du loyer de base réduit et des charges ainsi que l’obtention de la différence entre le loyer de base total et le loyer de base réduit au titre de la franchise de 6 mois.

En conséquence, la SARL KELI sollicite l’indemnisation d’une privation de jouissance qui a déjà été réparée. Il aurait fallu que la preneuse établisse l’existence d’un autre impact sur sa jouissance.

Par suite, et sans qu’il soit besoin de se pencher sur le point de savoir si le préjudice de jouissance est distinct de celui correspondant au manque à gagner, la SARL KELI sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance pour le retard d’ouverture du local commercial.

. Sur le préjudice de jouissance pour les réserves non levées

En l’espèce, la société KELI excipe d’une perte de jouissance partielle de son local depuis le 14 avril 2021 pour la non-levée de réserves par le bailleur depuis cette date.

La preneuse distingue deux périodes, celle du 14 avril 2021 au 14 avril 2022 et celle à compter du 15 avril 2022 jusqu’à la levée des réserves par le bailleur. Pour la première période, elle sollicite la somme 17 036,96 euros, et, pour la seconde, la somme de 1419,74 euros par mois.

Cependant, la SARL KELI ne démontre pas que ces réserves ont eu un impact sur l’usage normal du local commercial conformément à sa destination contractuelle depuis son ouverture au public le 25 août 2021.

Pour la période antérieure au 25 août 2021, puisque la SARL KELI estime qu’elle subit une perte de jouissance partielle depuis le 14 avril 2021, il est à signaler que les réserves dont se prévaut la preneuse, à l’exception de celle relative au sol du mail, n’ont été constatées pour la première fois que dans le procès-verbal de réception des travaux du 25 août 2021 (pièces 10 et 11 défenderesses), soit le jour de l’ouverture du commerce, qui a quand même ouvert complètement sans restrictions particulières (il n’est à aucun moment soutenu par la preneuse l’existence d’une ouverture partielle/restreinte le 25 août 2021) malgré ces réserves.

Sur la réserve relative au sol du mail, elle a été constatée pour la première fois dans le procès-verbal de livraison de coque du 12 avril 2021. Toutefois, pour cette réserve, et d’ailleurs même pour les autres réserves si elles avaient été relevées antérieurement au 25 août 2021, il est à indiquer, d’une part, que la date d’ouverture du commerce au public contractuellement convenue étant le 12 août 2021, la preneuse ne peut se prévaloir d’aucune privation de jouissance, même partielle, de son local commercial avant cette date, et, d’autre part, que le magasin, en dépit de ladite réserve et des autres constatées le jour de l’ouverture, a pu ouvrir ce jour totalement et sans restrictions particulières.

En conséquence, au regard de ce qui précède, les demandes de condamnation formées par la SARL KELI au titre du préjudice de jouissance pour les réserves non levées seront rejetées.

Sur le préjudice financier

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SARL KELI fait valoir que la surface réelle du local commercial est de 672 m² au lieu de 709 m² mais que le bailleur n’a pas procédé à la diminution corrélative du loyer, ce qui lui cause un préjudice financier pour toute la durée du bail, qui est de 10 ans, correspondant à la différence entre le loyer stipulé dans le bail du 5 juin 2019 et celui en réalité dû eu égard à la surface réelle moindre des lieux exploités. La SARL KELI évalue ce préjudice financier à la somme de 333 000 euros HT.

Cependant, dans l’avenant n°2 en date du 14 avril 2021 conclu entre la société [Localité 5] GARIBALDI (le changement de dénomination de cette société pour VOLUMES LPD a eu lieu par la suite) et la société RODAMCO FRANCE d’un côté et la SARL KELI de l’autre, il est expressément stipulé en son article 5.1 que la surface du local commercial est de 672 m² environ et en son article 13 que toutes les stipulations du bail non modifiées par l’avenant conservent leur plein et entier effet, en ce compris donc celle relative au loyer puisque celui-ci ne fait pas partie des éléments du bail modifiés par l’avenant n°2 (il y a simplement des modifications sur la franchise et les réductions temporaires de loyer).

Il en résulte que les parties se sont contractuellement accordées sur une diminution de la surface inscrite dans le bail du 5 juin 2019, pour que la surface stipulée corresponde à la surface réelle du local commercial, et sur un maintien du loyer tel que prévu dans le bail initial. En d’autres termes, la SARL KELI a contractuellement accepté cette réduction de la surface des lieux loués, mais a également contractuellement accepté que soit conservé le loyer stipulé dans le bail initial.

En conséquence, elle ne peut se prévaloir d’un préjudice financier qu’elle aurait subi du fait de la non diminution du loyer pour qu’il soit en adéquation avec la surface réelle du local commercial.

La SARL KELI sera partant déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice financier.

Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le préjudice moral dont se prévaut la SARL KELI n’est pas suffisamment établi par celle-ci, ce d’autant plus qu’elle n’a finalement ouvert son commerce au public que 13 jours après la date contractuellement prévue.

Dès lors, sa demande de condamnation au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil énonce que énonce que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes » et qu'« elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du même code dispose :

« Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. »

L’article 1348 prévoit :

« La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. »

En l’espèce, les sociétés KELI et LIMON ont été notamment solidairement condamnées à régler aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE la somme de 618 557,49 euros TTC au titre de l’arriéré en principal. Quant aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE, elles ont été condamnées in solidum à verser à la SARL KELI la somme de 6665,31 euros TTC au titre de la franchise de 6 mois stipulée à l’article 4 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021 pour la période du 12 au 24 août 2021 et la somme de 20 481,55 euros au titre du préjudice subi correspondant au manque à gagner.

Ces créances étant certaines, liquides et exigibles il y a lieu d’ordonner la compensation, à la date de la présente décision, entre elles.

Compte tenu de leurs montants respectifs, la compensation entre elles sera suffisante et il n’est pas besoin d’opérer une compensation avec la somme de 61 577,66 euros au versement de laquelle les sociétés KELI et LIMON ont été solidairement condamnées au titre de l’indemnité forfaitaire de l’article 26.2.1 du titre II du bail commercial, somme qui reste donc bien évidemment due indépendamment de la compensation qui est opérée.

Ainsi, la compensation qui est réalisée aboutit à ce que les sociétés KELI et LIMON soient condamnées solidairement à verser aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE le montant de l’arriéré en principal demeurant encore à régler après cette compensation, soit la somme de 591 410,63 euros TTC, étant précisé qu’en application de l’article 1342-10, alinéa 2, du code civil, il convient de considérer que les créances de la SARL KELI se sont imputées, au sein de l’arriéré principal, sur le droit d’entrée.

Sur les intérêts

S’agissant de l’arriéré principal, en application de l’article 11.25 du titre I du bail commercial :

la somme de 212 853,14 euros restant due au titre du droit d’entrée sera assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er juillet 2021, date d’exigibilité de la facture du 21 juin 2021 relative à ce droit d’entrée inscrite sur ladite facture ; la somme de 191 430 euros correspondant au dépôt de garantie sera assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er juillet 2021, date d’exigibilité de la facture du 21 juin 2021 relative au dépôt de garantie inscrite sur ladite facture ; le reste de l’arriéré principal, à savoir la somme de 187 127,49 euros, correspondant aux loyers et différentes charges, sera assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er octobre 2023, date d’exigibilité de la dernière facture établie produite dans le cadre du présent litige inscrite sur ladite facture (facture qui a été émise le 23 août 2023).

Concernant l’indemnité forfaitaire, aucune demande d’intérêts n’étant formée par les sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil pour cette indemnité, c’est donc l’article 1231-7 du même code qui s’applique pour les intérêts qui assortiront celle-ci.

Par suite, en vertu de cet article 1231-7, la somme de 61 577,66 euros due au titre de l’indemnité forfaitaire sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Au regard des conditions posées par l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts pour les sommes auxquelles les sociétés KELI et LIMON ont été solidairement condamnées au titre de l’arriéré en principal et de l’indemnité forfaitaire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les sociétés KELI et LIMON seront solidairement condamnées aux dépens.

Les sociétés KELI et LIMON, tenues solidairement des dépens, seront également condamnées solidairement à verser aux sociétés VOLUMES LPD et RODAMCO FRANCE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SARL KELI et la SARL LIMON irrecevables en leur demande relative à l’exception d’incompétence ;

CONDAMNE solidairement la SARL KELI et la SARL LIMON à verser à la SAS VOLUMES LPD et à la SAS RODAMCO FRANCE la somme de 618 557,49 euros TTC au titre de l’arriéré en principal ;

CONDAMNE solidairement la SARL KELI et la SARL LIMON à verser à la SAS VOLUMES LPD et à la SAS RODAMCO FRANCE la somme de 61 577,66 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de l’article 26.2.1 du titre II du bail commercial ;

CONDAMNE in solidum la SAS VOLUMES LPD et la SAS RODAMCO FRANCE à verser à la SARL KELI la somme de 6665,31 euros TTC au titre de la franchise de 6 mois stipulée à l’article 4 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021 pour la période du 12 au 24 août 2021 ;

CONDAMNE in solidum la SAS VOLUMES LPD et la SAS RODAMCO FRANCE à verser à la SARL KELI la somme de 20 481,55 euros au titre du préjudice subi correspondant au manque à gagner ;

DEBOUTE la SARL KELI de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance pour le retard d’ouverture du local commercial ;

DEBOUTE la SARL KELI de ses demandes de condamnation au titre du préjudice de jouissance pour les réserves non levées ;

DEBOUTE la SARL KELI de sa demande de condamnation au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE la SARL KELI de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral ;

ORDONNE la compensation, à la date de la présente décision, entre la somme de 618 557,49 euros TTC due solidairement par la SARL KELI et la SARL LIMON à la SAS VOLUMES LPD et la SAS RODAMCO FRANCE au titre de l’arriéré en principal et celles de 6665,31 euros TTC et de 20 481,55 euros dues in solidum par la SAS VOLUMES LPD et la SAS RODAMCO FRANCE à la SARL KELI au titre, pour la première somme, de la franchise de 6 mois stipulée à l’article 4 de l’avenant n°2 du 14 avril 2021 pour la période du 12 au 24 août 2021 et, pour la seconde somme, du préjudice subi correspondant au manque à gagner ;

CONDAMNE en conséquence solidairement la SARL KELI et la SARL LIMON à verser à la SAS VOLUMES LPD et à la SAS RODAMCO FRANCE la somme de 591 410,63 euros TTC au titre du montant de l’arriéré en principal demeurant encore dû après compensation, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur la somme de 212 853,14 euros à compter du 1er juillet 2021, sur la somme de 191 430 euros à compter du 1er juillet 2021 et sur la somme de 187 127,49 euros à compter du 1er octobre 2023 ;

DIT que la somme de 61 577,66 euros due solidairement par la SARL KELI et la SARL LIMON à la SAS VOLUMES LPD et la SAS RODAMCO FRANCE au titre de l’indemnité forfaitaire de l’article 26.2.1 du titre II du bail commercial sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière pour les sommes dues au titre de l’arriéré en principal et de l’indemnité forfaitaire de l’article 26.2.1 du titre II du bail commercial ;

CONDAMNE solidairement la SARL KELI et la SARL LIMON aux dépens ;

CONDAMNE solidairement la SARL KELI et la SARL LIMON à verser à la SAS VOLUMES LPD et à la SAS RODAMCO FRANCE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Patricia BRUNON François LE CLEC’H