TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10777 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUV7

N° de MINUTE : 26/00011

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société EVAM- GID, SAS, dont le nom commercial est CITYA SAUSSET.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Madame [E] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [E] est propriétaire des lots n°7, 46 et 80 de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93).

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, a fait assigner Mme [K] [E] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [K] [E], à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, la société EVAM-GID dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, la somme totale de 8301,32 euros, correspondant à :

—  7277,32 euros à titre principal, charges arrêtées au 9 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  1024 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Madame [K] [E], à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, la société EVAM-GID dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [K] [E], à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, la société EVAM-GID dont le nom commercial est CITYA SAUSSET la somme totale de 1944 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [K] [E], aux entiers dépens et ce, compris les coûts du commandement de payer du 1er février 2022 et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [K] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [K] [E] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [K] [E] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 5 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [K] [E];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2019, 2 mars 2023, 5 juillet 2023 et 3 octobre 2024 ayant voté les travaux de remplacement de la platine interphone ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 et le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 4 octobre 2024 au 4 avril 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2019, seule l’approbation de la modification du budget prévisionnel de cet exercice étant établie au travers du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2019, il ne peut être fait droit à la demande à hauteur de 507,45 euros au titre de « solde charges 01/01/2019-31/12/2019 ». Cette somme sera en conséquence déduite.

Ainsi que le syndicat des copropriétaires l’a précisé, il convient de surcroît de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1092,57 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 10 septembre 2021 de 36 euros,frais de mise en demeure du 22 octobre 2021 de 36 euros,frais de mise en demeure du 26 novembre 2021 de 36 euros,frais de contentieux du 24 janvier 2022 de 100 euros,frais de commandement de payer du 17 février 2022 de 128,57 euros,frais de mise en demeure du 11 mai 2022 de 96 euros,frais de contentieux du 14 septembre 2022 de 480 euros,frais de contentieux du 28 décembre 2022 de 180 euros.

Enfin, faute de justifier de l’appel « 1 Poste radio » du 31 décembre 2023 à hauteur de 91,30 euros, il convient d’écarter cette somme.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 15 janvier 2021 et le 9 octobre 2024 a été de 14 099,85 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 421,28 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 678,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 octobre 2024, appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 septembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Mme [K] [E], sur la somme de 1 624,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1024 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 22 octobre 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 10 septembre 2021 facturés 36 euros.

De surcroît, s’il est justifié de l’envoi de mises en demeure les 22 octobre 2021, 26 novembre 2021 et 11 mai 2022, il ne peut être fait droit à ces demandes, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « contentieux » des 24 janvier 2022, 14 septembre 2022 et 28 décembre 2022, qui correspondent à des frais de « transmission à l’auxiliaire de justice » et de « suivi dossier avocat », le contrat de syndic en vigueur à ces dates n’étant pas versé aux débats. De façon surabondante, il sera relevé que le seul contrat de syndic versé, applicable du 4 octobre 2024 au 4 avril 2026, prévoit de tels frais mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, en tout état de cause, il n’est en l’espèce pas justifié de diligences particulières ou inhabituelles à l’égard de ces actes.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Mme [K] [E] paye très irrégulièrement ses charges de copropriété et n’a ainsi effectué aucun versement entre le 12 septembre 2023 et le 9 octobre 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Mme [K] [E] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [K] [E], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [E] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er février 2022 et de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 944 euros sollicitée à ce titre n’étant pas justifiée.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 12] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, dont le nom commercial est CITYA [Adresse 15], la somme de 6 678,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 octobre 2024, appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 1 624,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 12] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, dont le nom commercial est CITYA SAUSSET, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er février 2022 et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT