TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10745 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOB4

N° de MINUTE : 26/00418

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société FONCIA LVM, SAS,

[Adresse 2],

[Adresse 2]

Ayant pour Avocat Postulant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

Et pour Avocat Plaidant : Maître Thierry LAISNÉ, du Barreau du Val d’Oise

C/

DEFENDEUR

S.A. LOGEMENTS FAMILIAUX DU BASSIN PARISIEN, ,

[Adresse 3],

[Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [M], [Z] demeurant, [Adresse 1] serait, selon le cadastre, la propriétaire du lot n°6 de la résidence sise, [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1] a toutefois constaté, à l’occasion de démarches d’enregistrement d’une hypothèque, que la S.A. Logements Familiaux du Bassin Parisien, promoteur immobilier, s’avère être le véritable propriétaire du lot n°6 susvisé, faute d’avoir procédé à toute mutation aux fins d’attribuer à Madame, [Z] la propriété de ce lot ; étant précisé que celle-ci détenait des parts sociales au sein de cette société lui ouvrant droit à la jouissance dudit lot n°6.

La société Logements Familiaux du Bassin Parisien ayant été radiée du registre du commerce et des sociétés de Bobigny le 10 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de commerce de Bobigny le 04 octobre 2021 aux fins de désignation d’un mandataire pour la représenter. Par ordonnance du 20 décembre 2021, Monsieur, [X], [Y], [D] a ainsi été désigné en qualité de mandataire ad litem de la société.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, a fait assigner la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, représenté par son mandataire ad litem, Monsieur, [X], [Y], [D], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Bien que régulièrement citée, la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, représenté par son mandataire ad litem, Monsieur, [X], [Y], [D], n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2025 et fixée à l’audience du 30 avril 2025.

Par jugement du 18 juin 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 9 janvier 2025 et ré-ouvert les débats aux fins de recueillir les observations du syndicat des copropriétaires sur la recevabilité de ses demandes pour la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2022 au regard du principe de l’autorité de la chose jugée du jugement du 7 septembre 2023 du tribunal de céans.

Monsieur, [X], [D] étant décédé le 30 mars 2025, le président du tribunal de commerce de Bobigny a désigné en remplacement de ce dernier, et par ordonnance du 9 septembre 2025, Monsieur, [H], [E] en qualité de mandataire Ad Litem de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 septembre 2025 et signifiées le 7 octobre 2025 à la société Logements Familiaux du Bassin Parisien représentée par Monsieur, [E], ès qualités de mandataire Ad Litem, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

Condamner la Société des LOGEMENT FAMILIAUX DU BASSIN PARISIEN, prise en la personne de Monsieur, [E] es-qualité de mandataire, à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes, à savoir :

A titre principal, la somme de 24.666,49€ (13.654,11 + 11.012,38) qui se décompose comme suit :

—  11.012,38€ pour la période du 1er juillet 2022 au 22 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, comprenant :

Charges de copropriété ……………………………………………………………… 10.629,85€

Frais nécessaires au recouvrement, article 10-1 de la Loi de 1965 .. 382,53€

—  13.654,11€ pour la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2022 comprenant :

Charges de copropriété ……………………………………………………………… 12.298,12€

Frais nécessaires au recouvrement, article 10-1 de la Loi de 1965 .. 1.355,99€

A titre subsidiaire, si la période antérieure au 1er juin 2022 serait rejetée, il est demandé la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 11.012,38€ pour la période du 1er juillet 2022 au 22 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, se décomposant comme suit, à savoir :

Charges de copropriété ……………………………………………………………… 10.629,85€

Frais nécessaires au recouvrement, article 10-1 de la Loi de 1965 .. 382,53€

Dans tous les cas, condamner la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

La condamner dans tous les cas à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

La Condamner en outre au paiement de la somme de 4.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Condamner la société des LOGEMENT FAMILIAUX DU BASSIN PARISIEN en tous les dépens.

Rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose avoir tenté un recouvrement à l’encontre de Madame, [M], [Z], qu’il pensait être la propriétaire du lot n°6 de la résidence et avoir obtenu la condamnation de celle-ci au paiement d’un arriéré de charges par jugement du tribunal d’instance du 30 décembre 2019. Cependant, dans le cadre de la mise à exécution de ce jugement, il était constaté que si Madame, [Z] bénéficiait de la jouissance du lot n°6, elle n’en était pas la véritable propriétaire, le promoteur, la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, n’ayant pas procédé aux actes de mutation. Il en déduit qu’il est recevable à agir à l’encontre de cette dernière pour recouvrer l’arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement. Il soutient que le jugement rendu le 7 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny était sans rapport avec la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, étant dirigé à l’encontre de Madame, [Z]. Dès lors, et compte tenu du solde débiteur du compte propriétaire de la défenderesse, il estime que celle-ci doit être condamnée au paiement de l’ensemble des sommes dues, tant au titre des charges de copropriété que des frais de recouvrement, pour la période du 1er octobre 2017 au 22 juillet 2025. Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien au paiement de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement antérieurs au 31 mai 2022

En application de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 dudit code précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 480 de ce même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige, tel qu’il est déterminé par l’article 4.

En l’espèce, par exploit des 11 et 16 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, d’une part, la société Logements Familiaux du Bassin Parisien représentée par son mandataire Monsieur, [D] et, d’autre part, Madame, [M], [Z], représentée par Madame, [G], [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir condamner « la Société des LOGEMENTS FAMILIAUX DU BASSIN PARISIEN, prise en la personne de Monsieur, [D], ès qualité de mandataire, à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 15.225,79 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété au 31 mai 2022, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la mise en demeure ». Or, par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande « en paiement des charges et des frais de recouvrement », tout en précisant dans sa motivation que la somme de 15.225,79 euros sollicitée par le syndicat se rapportant aux charges de copropriété et aux frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre principal, la condamnation de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire, au paiement de la somme de 24.666,49 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement de la période du 1er octobre 2017 au 22 juillet 2025.

Il y a en conséquence à l’égard de la demande de condamnation au paiement de charges de copropriété et des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2022 une identité de parties, de cause et d’objet entre la procédure ayant donné lieu au jugement du 7 septembre 2023 et la présente instance.

Il se déduit de ces éléments qu’il ne peut être statué sur la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien à la présente instance au titre de la période antérieure au 31 mai 2022, cette demande ayant déjà été tranchée.

La demande de condamnation de la défenderesse au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement au titre de la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2022 sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété à compter du 1er juin 2022

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le récapitulatifs des formalités de publicité foncière relative à la copropriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien ;

— l’ordonnance du 20 décembre 2021 désignant Monsieur, [X], [Y], [D] en qualité de mandataire Ad Litem de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien ;

— l’ordonnance du 9 septembre 2025 désignant Monsieur, [H], [E] en qualité de mandataire Ad Litem de la société Logements Familiaux du Bassin Parisien en remplacement de Monsieur, [D] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 octobre 2023, 25 novembre 2024 et 19 mai 2025 ayant voté les travaux de remise en état des espaces verts, approuvé un appel exceptionnel destiné à combler le montant de la dette de la copropriété et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2025 a été de 10 629,85 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

Ainsi, il convient de condamner la société Logements Familiaux du Bassin Parisien à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 629,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 juillet 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 382,53 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la société Logements Familiaux du Bassin Parisien n’a pas procédé au paiement de ses charges de copropriété. Elle ne peut pourtant ignorer en être redevable depuis, a minima, l’instance engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires par exploit des 11 et 16 août 2022. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard dudit syndicat, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la défenderesse a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société Logements Familiaux du Bassin Parisien, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société Logements Familiaux du Bassin Parisien sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, tendant à la condamnation de la SA. Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire ad litem, Monsieur, [H], [E], au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement au titre de la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2022 ;

CONDAMNE la SA. Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire ad litem, Monsieur, [H], [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, la somme de 10 629,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 juillet 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SA. Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire ad litem, Monsieur, [H], [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SA. Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire ad litem, Monsieur, [H], [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis,e [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA. Logements Familiaux du Bassin Parisien, représentée par son mandataire ad litem, Monsieur, [H], [E], aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT