TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01416 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z7EH

N° de MINUTE : 26/00551

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] ET [Adresse 4], représenté par son syndic coopératif Ponceaux- Crèvecoeur, pris en la personne de Monsieur [D] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Mégane PEUPLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [R]

[Adresse 1] et [Adresse 4]

[Localité 1]

non représenté

Madame [I] [R]

[Adresse 1] et [Adresse 4]

[Localité 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [R] et Mme [I] [R] sont propriétaires des lots n°313 et 336 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (93).

Par jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 18 octobre 2016, M. et Mme [R] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 979,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 juin 2016.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crèvecoeur, a fait assigner M. [E] [R] et Mme [I] [R] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeub|e situé [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 15.663,14 euros, correspondant à :

—  13.163,14 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [E] [R] et Mme [I] [R], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation in solidum de M. [E] [R] et Mme [I] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts et ce, d’autant qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal d’instance d’Aubervilliers le 18 octobre 2016 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, M. [E] [R] et Mme [I] [R] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 19 janvier 2026

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, aucune conclusion n’est recevable après l’ordonnance de clôture à l’exception des demandes de révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que des demandes en intervention volontaire, des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats et ce, si et seulement si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Selon l’article 16 de ce même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, ces conclusions, postérieures à l’ordonnance de clôture, ne constituent pas une simple actualisation à la baisse de la demande au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires sollicitant un montant plus élevé de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Or, il n’est pas justifié que ces conclusions aient été signifiées aux défendeurs défaillants, ce qui porte atteinte au principe du contradictoire tel que défini à l’article 16 du code de procédure civile.

Ces conclusions doivent en conséquence être déclarées irrecevables ; le tribunal n’étant en conséquence valablement saisi qu’à l’égard des demandes formées à l’assignation du 5 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [E] [R] et Mme [I] [R] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 octobre 2023 et 2 avril 2024 ayant voté les travaux de réfection des toitures terrasses et approuvé le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du .

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que ne figure aux pièces versées aux débats qu’un décompte portant sur l’évolution de la dette des défendeurs entre le 1er avril 2024 et le 1er janvier 2026. Or il a été établi ci-avant, que seules les demandes formées à l’assignation du 5 novembre 2024, soit à l’égard des charges arrêtées au 1er octobre 2024, sont recevables.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2024 et le 1er octobre 2024 a été de 2 223,44 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 700,30 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article « REGLEMENT DES CHARGES » la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 523,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. [E] [R] et Mme [I] [R] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 18 octobre 2016. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [E] [R] et Mme [I] [R] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

M. [E] [R] et Mme [I] [R] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum M. [E] [R] et Mme [I] [R], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [R] et Mme [I] [R] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic coopératif [A], la somme de 1 523,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crèvecoeur, la somme de 200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic coopératif [A], la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [I] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT