TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03750 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25OY

Minute : 26/18

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : Maître Alexia BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [A] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son syndic, la Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS – [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexia BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [S],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [S] est propriétaire des lots n°11 et 70 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à Monsieur [A] [S] une sommation de payer la somme de 3 464,32 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [A] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné au paiement des sommes de :

2 618,50 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, compte arrêté au 5 mars 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025,1 347,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025,1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025. Un renvoi a été ordonné à la demande du syndicat des copropriétaires, un règlement de la dette étant en cours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, expose que la créance a été soldée et indique se désister de sa demande principale en paiement des charges et maintenir l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [A] [S], cité à étude et avisé du renvoi de l’audience par lettre simple, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur le désistement

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le désistement d’instance est admis en toutes matières.

L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique se désister de sa demande principale au titre du paiement des charges de copropriété tandis que Monsieur [A] [S] n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il y a lieu de constater le désistement du syndicat des copropriétaires sur cette demande.

II – Sur les demandes principales

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 1 347,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ventilée comme suit :

48 euros « mise en demeure » les 10 mai 2023, 18 août 2023, 23 novembre 2023, 10 mai 2024, 9 août 2024, 12 novembre 2024,37 euros « relance » les 11 septembre 2023, 13 décembre 2023, 4 juin 2024, 2 septembre 2024, 3 décembre 2024,2,84 euros « intérêts de retard » le 12 décembre 2023,1,85 euros « intérêts de retard » le 4 juin 2024,7,04 euros « intérêts de retard » le 2 septembre 2024,11,09 euros « intérêts de retard » le 3 décembre 2024,350 euros « constitution du dossier transmis à l’huissier » le 16 janvier 2025,151,91 euros « contentieux sommation huissier » le 11 février 2025,350 euros « constitution du dossier transmis à l’avocat » le 5 mars 2025.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il sera relevé les éléments suivants.

Il est constant que les frais de « constitution de dossier » constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et non d’actes nécessaires au recouvrement de la créance qui n’ont pas à être supportés par le seul copropriétaire défaillant. Ils ne relèvent donc pas des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc rejetés.

De même, les « intérêts de retard » ne sont pas considérés comme des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc rejetés.

S’agissant des frais de « relance », il s’agit de frais qui, faisant suite à une lettre de mise en demeure, ont une utilité procédurale faible, et qui relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu d’imputer de tels frais au seul copropriétaire défaillant.

La « sommation de payer » ne consiste qu’en une simple lettre recommandée faite par un commissaire de justice et est sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être imputé au seul copropriétaire défaillant.

S’agissant des frais de « mise en demeure », il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 10 mai 2023, le 18 août 2023, le 23 novembre 2023, le 10 mai 2024, le 12 novembre 2024, facturée 48 euros chacune. En revanche, les frais demandés au titre de la mise en demeure du 9 août 2024 ne sont pas justifiés.

Toutefois, il n’est pas justifié de l’utilité de l’ensemble des mises en demeure adressées. Aussi, le tribunal ne retiendra qu’une mise en demeure par année civile, soit la somme de 144 euros correspondant aux années 2023, 2024 et 2025 dont il est justifié de l’envoi d’une au moins une mise en demeure (par lettre recommandée du syndic de copropriété ou par commissaire de justice).

Le contrat de syndic est produit.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 144 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 144 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il ressort des débats que le copropriétaire défendeur a soldé sa dette de charges de copropriété.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi du défendeur ni du préjudice distinct d’un simple retard.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [A] [S] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [A] » située [Adresse 7] se désiste de sa demande en paiement des charges de copropriété ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [A] » située [Adresse 7] une somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [A] » située [Adresse 7] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE