TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

[Localité 3]

— Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES

4

COPIE EXCÉCUTOIRE

demandeur

1

COPIE CONFORME

2

COPIE DOSSIER

1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/02778 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O4MH

DATE : 07 Janvier 2026

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 13 novembre 2025

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 07 Janvier 2026,

DEMANDERESSE

S.A.S. L’ENVOLEE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 828 149 385, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [L] [B]

née le 02 Juin 1971 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Romain FLOUTIER de la SCP Charles FONTAINE & Romain FLOUTIER, membre de la AARPI dénommée « ADAJ Avocats », avocats plaidants au barreau de NÎMES

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

En date du 26 mars 2018, Madame [L] [B] a conclu un contrat de réservation avec la société L’envolée, portant sur un logement avec parking au sein de la résidence l’envolée à [Localité 4] (34), et le même jour, elle a consenti à la société URBAN STATE GROUP dont le nom commercial est GROUPE CARDINAL un bail commercial de biens immobiliers meublés dans une résidence avec services.

Par actes notariés de vente en l’état futur d’achèvement (financement HT) du 19 octobre 2018, Madame [L] [B] a acquis auprès de la SAS L’envolée cinq appartements situés dans un ensemble immobilier dénommé « L’envolée » dépendant d’un ensemble immobilier complexe dénommé « Prado Concorde » situé [Adresse 9] à [Localité 4] (34), constituant les lots numéros 8135, 8136, 8137, 8138 et 8139, chacun pour un montant de 95.482 € TTC décomposé en

— les meubles meublants pour un montant de 4.080 € TTC (soit 3.400 € HT outre 680 € au titre de la taxe sur la valeur ajoutée),

— les biens immobiliers pour un montant de 91.402 € TTC (soit 76.168,33 € HT outre

15.233,67 € au titre de la taxe sur la valeur ajoutée).

Par courier recommandé en date du 24 janvier 2024, la société L’envolée a mis en demeure Madame [L] [B] de lui verser la somme totale de 93.687,05 euros au titre du solde du prix de vente des cinq lots.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la société par actions simplifiée L’envolée a assigné Madame [L] [B], devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins de la voir :

CONDAMNER à verser à la SARL L’ENVOLEE la somme de 93.687,05 € au titre du solde restant du prix de vente, assortie du taux légal d’intérêt à compter du jugement,

CONDAMNER à verser à la SARL L’ENVOLEE la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER aux entiers dépens.

Et aux fins de MAINTENIR l’exécution provisoire de droit et DONNER ACTE des observations formulées par la SARL L’ENVOLEE en ce sens, conformément à l’article 514-3 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [L] [B] sollicite du juge de la mise en état de :

DECLARER que l’action engagée par la SAS L’ENVOLEE en paiement du solde du prix est atteinte par la prescription biennale prévue à l’article L.218-2 du Code de la consommation,

DECLARER l’action de la S.A.S L’ENVOLEE irrecevable comme prescrite,

DEBOUTER la S.A.S L’ENVOLEE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la S.A.S L’ENVOLEE à porter et payer à Madame [L] [B] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article L218-2 du code de la consommation, elle fait valoir que les acquisitions immobilières constituaient une opération de défiscalisation, et qu’elle ne peut être qualifiée de loueur professionnel, exerçant la profession de vétérinaire.

Elle précise qu’elle s’est immatriculée le 11 aout 2018, en tant que loueur meublé non professionnel, postérieurement à la vente, pour satisfaire aux exigences de son statut fiscal, et aux nécessités administratives liées à la récupération de la TVA.

Au visa notamment de l’article R261-14 du code de commerce, elle indique que les cinq lots ont été livrés le 30 aout 2019, que la créance du vendeur, s’agissant du prix de vente, est née à la livraison des biens, que l’action en paiement du solde du prix de vente a été introduite le 4 juin 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux ans.

Au visa de l’article 1305 du code civil, elle indique que le paiement de la TVA s’analyse en une modalité de règlement du prix et non en un mécanisme de condition suspensive.

Au visa de l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation, elle précise que la TVA constitue le solde du prix, et non une créance fiscale autonome.

Elle précise qu’elle détient différentes sociétés qui constituent les instruments de sa gestion patrimoniale.

Elle reconnait ne pas avoir transmis les justificatifs nécessaires mentionnés à la clause de « paiement à terme de la TVA » du mandat donné à la société IMMOKIP, mais indique avoir agi de bonne foi, et ne pas avoir perçu les versements au titre de la TVA.

Elle soutient que le remboursement de 196.980 euros correspond à une autre opération réalisée en 2020.

Elle explique qu’elle n’a pas de formalités à accomplir auprès de l’administration fiscale.

*****

Selon conclusions d’incident notifiées le 13 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS L’envolée sollicite du juge de la mise en état de :

A titre principal et subsidiaire :

DEBOUTER Madame [B] de ses demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiaire :

ORDONNER, que les fin de non-recevoir soient examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Reconventionnellement

CONDAMNER sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, Madame [B] à JUSTIFIER DANS LE DELAI DE HUITAINE de l’ensemble des démarches entreprises auprès de l’administration fiscale pour récupérer la TVA et notamment, de justifier du dépôt des documents suivants :

la déclaration d’existence,la déclaration d’option,les déclarations de TVA,et la demande de remboursement effectuée.

En tout état de cause :

RENVOYER l’affaire au fond, les demandes de la SAS L’ENVOLEE étant présentées sur d’autres fondements juridiques soumis à la prescription quinquennale.

CONDAMNER Madame [B] à verser à la SARL L’ENVOLEE la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [B] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que les contrats de vente en l’état futur d’achèvement prévoient des règlements échelonnés et notamment le remboursement de la TVA, correspondant à 16,67% du prix de vente.

Elle constate que le mandat avec la société IMMOKIP a été révoqué par l’acheteur en octobre 2019, indique avoir été informée par le notaire de l’absence de réception des fonds relatifs à la TVA, et considère que le délai de prescription doit s’entendre à compter de la date de refus de paiement de l’administration fiscale.

Au visa de l’article L218-2 du code de la consommation, elle indique que l’acheteur est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dont elle perçoit les loyers, qu’elle est enregistrée auprès du registre du commerce et des sociétés, avec l’activité de « location de logements », qu’elle dirige deux sociétés, qu’elle doit être considérée comme professionnelle de l’immobilier.

Elle précise que par courrier du 6 mars 2024, elle a sollicité, sans réponse, des informations sur les démarches réalisées au titre de la récupération de la TVA.

Au visa des articles 1103 et 2233 du code civil, elle considère que la TVA ne constitue pas le prix de vente, mais des droits fiscaux relatifs à la vente, que son paiement est soumis aux dispositions de l’article 2233 du code civil, que des remboursements ont été réalisés auprès des services fiscaux en 2020, qui n’ont pas été en mesure d’indiquer si cela concernait les ventes litigieuses.

*****

A l’audience d’incident du 11 septembre 2025, un renvoi a été octroyé à la demande des parties. L’incident a été évoqué à l’audience du 13 novembre 2025, au cours de laquelle, les parties ont été entendues en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action en paiement

L’article 789 1° du Code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

Aux termes de l’article L218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Il est constant qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, et que le point de départ du délai de prescription se situe au jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer l’action concernée.

Selon l’article 2233 du code civil, la prescription ne court pas :

1° A l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive ;

2° A l’égard d’une action en garantie, jusqu’à ce que l’éviction ait lieu ;

3° A l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé.

En l’espèce,

Sur la qualité de consommateur de l’acquéreur

Il est constant que la prescription biennale est applicable à la vente aux immeubles en l’état futur d’achèvement, qu’elle dépend cependant si l’accédant personne physique agit à des fins personnelles ou professionnelles à la date de la conclusion du contrat.

Il n’est pas contesté que les réservations des 5 logements auprès de la SAS L’envolée ont été réalisées par acte sous seing privé du 29 mars 2018, modifié par avenant du 27 juillet 2018 s’agissant d’un « financement HT » au lieu d’un « financement TTC ».

Le contrat et l’avenant font référence au droit de rétractation conféré par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui permet à l’acquéreur non professionnel de se rétracter dans un délai de dix jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Le vendeur produit des situations au répertoire SIRENE, qui font état de l’activité :

à partir du 26 avril 2011, de la SARL RNEM, ayant pour activité principale « fonds de placement et entités financières similaires », dirigée par Madame [L] NAULEAUA partir du 28 avril 2011, de la société civile « RN [L] participations », ayant pour activité principale la « gestion de fonds », dirigée par Madame [L] NAULEAUà partir du 11 aout 2018, de l’inscription de Madame [B] [L] en qualité d’entrepreneur individuel, avec pour activité principale la « location de logements »,

Les ventes en l’état futur d’achèvement ont été conclues par actes notariés en date du 19 octobre 2018, soit après que Madame [L] [B] se soient déclarée « entrepreneur individuel » et mentionnent que l’acheteur exerce la profession de vétérinaire.

Le bail commercial pour un des appartements produit par Madame [B] n’apporte aucune information sur son activité professionnelle.

Le « kit fiscal vente TTC », produit en pièce 2 par Madame [L] [B], mentionne qu’il est dédié aux investisseurs LMNP, soit les loueurs meublés non professionnels.

Ainsi, il apparait que les ventes ont été conclues par Madame [L] [B] en son nom personnel et non au nom des sociétés qu’elle préside.

Par ailleurs, lors de la réservation des cinq appartements, elle n’était pas immatriculée en qualité de loueur de meublés.

Si elle ne justifie pas de son activité de vétérinaire, et si elle a mentionné lors de la conclusion du mandat avec la société IMMOKIP exercer aucune activité salariée, ni non salariée (pièce n°2 page 7), il n’est cependant pas démontré que Madame [L] [B] a conclu les contrats de vente à des fins professionnelles, de sorte qu’il convient de retenir l’application de la prescription biennale.

Sur la fixation du point de départ du délai de prescription

Les actes de vente notariés précisent en leurs pages 8 et 9, les modalités de paiement du prix. Il convient de constater qu’une partie du montant est réglée comptant au vendeur (63.981,40 euros) et que le paiement du surplus est « payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessous prévu ».

Ainsi, il est mentionné le paiement de « 1% à la livraison » et « 16,67% lors du remboursement par l’administration fiscale entre les mains du notaire soussigné de la TVA grevant le prix de de la présente acquisition, selon l’échéancier suivant : 6,67% à l’achèvement des cloisons, 5% à l’achèvement des peintures et 5% à la livraison ».

Il apparait donc que le paiement des 16,67% a comme condition principale le remboursement par l’administration fiscale de la TVA dans la comptabilité du notaire, et non la livraison du bien même si l’échéancier prévu devait correspondre à un remboursement finalisé à la livraison.

Il ressort de la page 9, des actes de vente notariés que « les modalités de paiement des parties du prix payable à terme figurent dans le document d’information ci-après visé ».

La partie développée de l’acte en pages 18 et 19 précise sur « le remboursement de la TVA – paiement du solde du prix de vente (16,67% du prix de vente) », que « le solde du prix de vente sera payable lors du remboursement par l’administration fiscale entre les mains du notaire selon l’échéancier défini »

Il est mentionné que « l’acquéreur devra remplir les conditions lui incombant pour parvenir à ce remboursement de TVA », ces conditions étant ensuite précisées, comprenant notamment le mandat délivré au cabinet IMMOKIP pour « effectuer les formalités de demande de remboursement du crédit de TVA ».

Madame [L] [B] reconnait ne pas avoir rempli toutes les conditions s’agissant de la transmission des justificatifs nécessaires, et le vendeur justifie de ce qu’elle a révoqué le mandat donné à la société IMMOKIP, en date du 9 octobre 2019, soit avant la signature des actes notariés de ventes des biens immobiliers.

Il est indiqué à l’acte de vente notarié que « si du fait de la carence de l’acquéreur à remplir l’une des conditions ci-dessus l’administration n’est pas en mesure de procéder au remboursement de la TVA entre les mains du notaire rédacteur des présentes dans les conditions prévues, soit six mois après l’achèvement des travaux, l’acquéreur sera tenu de s’acquitter personnellement et directement de l’intégralité du solde du prix dans les quinze jours de la constatation par le vendeur du refus de paiement de l’administration pour les motifs sus-exposés. Dans ce cas, il appartiendrait ensuite à l’acquéreur de récupérer lui-même le montant de la TVA auprès de l’administration sans qu’il ne puisse aucunement conditionner le paiement immédiat du solde du prix d’acquisition à la décision de l’administration ».

Madame [L] [B] ne démontre pas du règlement de l’intégralité du solde du prix de vente des cinq appartements, alors qu’elle ne remplissait plus les conditions pour permettre un remboursement de TVA par l’intermédiaire de son mandataire,

Par ailleurs, il apparait de l’acte de vente que les parties ont convenu que 16,67% du prix de vente de chaque appartement, serait réglé lors du remboursement par l’administration fiscale de la TVA.

Il n’est cependant pas justifié par les parties, du remboursement par l’administration fiscale de la TVA au notaire, de sorte que le délai de prescription de l’action en paiement des 16,67% du prix de vente, ne peut commencer à courir avant cet évènement.

L’irrecevabilité de l’action du fait de sa prescription soulevée par Madame [L] [B] sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte à la justification des démarches auprès de l’administration fiscale

Conformément à l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce,

il convient de reprendre les mentions de l’acte de vente notarié qui précisent que « si du fait de la carence de l’acquéreur à remplir l’une de conditions ci-dessus l’administration n’est pas en mesure de procéder au remboursement de la TVA entre les mains du notaire rédacteur des présentes dans les conditions prévues, soit six mois après l’achèvement des travaux, l’acquéreur sera tenu de s’acquitter personnellement et directement de l’intégralité du solde du prix dans les quinze jours de la constatation par le vendeur du refus de paiement de l’administration pour les motifs sus-exposés. Dans ce cas, il appartiendrait ensuite à l’acquéreur de récupérer lui-même le montant de la TVA auprès de l’administration sans qu’il ne puisse aucunement conditionner le paiement immédiat du solde du prix d’acquisition à la décision de l’administration ».

Il est également précisé que l’acquéreur «s’oblige notamment à répondre à toutes demandes ou fournir toutes pièces qui lui seraient réclamées, dans un délai de huit jours de la demande qui pourrait lui en être faite »

La SAS L’envolée justifie par courrier officiel de son conseil d’une demande auprès de Madame [L] [B] en production des justificatifs des démarches réalisées auprès de l’administration fiscale, outre une mise en demeure de procéder au règlement du solde des ventes.

Il convient cependant de constater que si l’acquéreur s’oblige à répondre à toutes les demandes qui pourraient lui être faites dans un délai de huit jours, le vendeur a la faculté, après constatation du refus de paiement de l’administration, de solliciter le paiement de la TVA directement de l’acquéreur.

Il apparait que la SAS L’Envolée a déjà fait délivrer une sommation interpellative en date du 17 octobre 2025 auprès du service des impôts des entreprises de [Localité 7], auquel il a été répondu « je vous adresserai une réponse dans les jours qui viennent »

Cette réponse n’est pas versée aux débats.

Il résulte donc de l’application des clauses du contrat de vente, que le vendeur peut utilement faire valoir ses demandes, après sollicitation en paiement des services fiscaux, sans que l’acquéreur n’ait à justifier des formalités réalisées auprès de l’administration fiscale.

En conséquence, la demande reconventionnelle de la SAS L’envolée, de condamnation sous astreinte de Madame [L] [B] à la justification des démarches auprès de l’administration fiscale sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [B] sera condamnée aux dépens de l’incident.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [L] [B] sera condamnée à payer à la SAS L’Envolée, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [L] [B] de son exception d’irrecevabilité résultant de la prescription de l’action en paiement de la SAS L’envolée ;

DEBOUTONS la SAS L’envolée de sa demande en production de pièces par Madame [L] [B] ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

CONDAMNONS Madame [L] [B] aux dépens de l’incident,

CONDAMNONS Madame [L] [B] à payer à la SAS L’Envolée la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 16 juin 2026 avec

injonction de conclure sur le fond pour Madame [L] [B]réponse éventuelle de la SAS L’envolée.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT