TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01515 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2T7G

N° de MINUTE : 26/00860

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ‘IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA SARL, lui même pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [B] est propriétaire des lots n°76, 103 et 180 au sein de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Drancy Plein Centre » situé [Adresse 5] à Drancy (93700), représenté par son syndic en exercice le cabinet UNITIA (S.A.R.L.), a fait assigner Monsieur [W] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 9.312,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts pour chaque année échue ;

— condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 23 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [B],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 7 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9.312,11 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 26 octobre 2021, 21 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 8 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [W] [B],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 7 janvier 2025 s’élève à la somme de 9.312,11 euros.

Le demandeur justifie par ailleurs de l’imputation des paiements effectués par le défendeur entre le sur les causes du précédent jugement rendu le 2 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny conformément aux prévisions de l’article 1342-10 du code civil, l’excédent de 768,31 euros à ce titre figurant bien sur le décompte à la date du 7 juillet 2022 au crédit des copropriétaires.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [W] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] Plein Centre » situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 9.312,11 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2021 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 7 janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date de signification de l’assignation.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 10 février 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [W] [B] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le 8 juin 2023 et le 7 janvier 2025, date d’arrêté du décompte.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 2 juillet 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [B] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 9.312,11 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2021 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 7 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 10 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Localité 4] [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Florian CANDAN à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 08 Juin 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES