REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 21/00310

N° Portalis DB2R-W-B7F-DH3D

MC/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSES

S.A.R.L. CITYSENS anciennement dénomée PRIAMS CONSTRUCTION, SARL au capital social de 5 000 000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 441 129 301, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant es-qualité audit siège,

S.C.I. SCCV STELLA société civile immobilière au capital social de 2000 euros, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 819 913 423, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de sa gérante, la société PRIAMS, SARL au capital de 10 000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au RCS de ANNECY sous le numéro 488 462 730, elle même reoprésentée par son gérant,

représentées par Maître Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY.

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [P] [X]

né le 04 Avril 1969 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] (FRANCE)

Madame [I] [G] [Y] épouse [X]

née le 12 Mars 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] (FRANCE)

Monsieur [W] [A] [U]

né le 23 Août 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12],

Madame [T] [L], [K] [M] épouse [U]

née le 25 Avril 1949 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13],

tous représentés par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

INTERVENANT [Localité 5]:

Société ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES, anciennement dénommée ADAMAS AFFAIRES PUBLIQUES, Société d’exercice libéral par actions simplifiée prise en la personne de Monsieur [Z] [H], en sa qualité d’Avocat associé, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° 430 183 897, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BASTID de la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

Madame [I] ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 21 Mai 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 17 Novembre 2025 devant CHIFFLET Marie qui en a fait rapport et en a rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV Stella, filiale de la SARL Priams construction a obtenu un permis de construire n° PC 074 134 18 B0037 valant permis de démolir et autorisation de travaux par arrêté de Monsieur [F] de la commune de [Localité 7] le 25 janvier 2019. Ce permis a été déposé en vue de la réalisation d’un complexe comportant 73 logements avec 148 places de parking souterrain, sur 14 mètres de hauteur, 702 m² de commerces, représentant une surface totale de plancher de 5.093 m².

Le 21 mars 2019, les époux [X] et [U], propriétaires voisins, ont exercé un recours gracieux pour contester la légalité du permis de construire puis ont entendu saisir le tribunal administratif de GRENOBLE d’une requête en annulation du permis de construire. Des discussions sont ensuite intervenues avec la SCCV Stella et la SARL Priams construction.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu entre, d’une part, la SCCV Stella et la SARL Priams construction, et, d’autre part, Monsieur et Madame [X], et Monsieur et Madame [U], le 14 juin 2019.

Ce protocole stipule que la SARL Priams construction versera, à Monsieur et Madame [X] et à Monsieur et Madame [U], la somme globale de 190 000 euros, que cette somme indemnise, de manière globale et définitive, Monsieur et Madame [X] et Monsieur et Madame [U], de leurs préjudices actuels et futurs dans le cas de l’opération de construction faisant l’objet d’un permis de construire n° PC 0 74 134 18 B 0037 et de tout éventuel permis de construire modificatif, que Monsieur et Madame [X] et Monsieur et Madame [U] s’engagent à ne contester aucune décision modifiant le permis de construire si ces modifications n’entraînent pas d’aggravation des vues, ni modifications d’implantation et de l’enveloppe globale du programme, ni bouleversement de l’économie générale du projet et, de manière générale, ne portent pas atteinte à leurs droits, que Monsieur et Madame [X] et Monsieur et Madame [U] renoncent à toute action fondée sur d’éventuels troubles de voisinage, à l’exception de celles justifiées par des dommages matériels qui pourraient être occasionnés à leur immeuble par les travaux de construction du projet ou des travaux non conformes au permis délivré, de même qu’à toute action fondée sur l’illégalité du permis, devant quelque juridiction que ce soit.

Ce protocole d’accord prévoit le paiement d’une provision d’un montant de 15 000 euros et le séquestre entre les mains de l’avocat du solde de 175 000 euros.

Il est ainsi précisé dans le protocole en page 5 que la somme de 175 000 euros sera versée au plus tard le jour de la signature des présentes par chèque à l’ordre de la CARPA pour être mis entre les mains de Me [Z] [H], avocat associé membre de la société Adamas affaires publiques, désigné à cette fin en qualité de séquestre conventionnel pendant la période à courir jusqu’à l’acquisition du foncier. Maître [H] s’engage sous sa responsabilité exclusive à assurer la parfaite conservation de ce chèque et à le transmettre par lettre recommandée avec avis de réception à Maître CAZAMAJOUR, conseil de Monsieur et Madame [X] et de Monsieur et Madame [U] au plus tard dans les 72 heures de la signature des actes d’acquisition de terrain d’assiette du permis de construire.

Par ordonnance du 6 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a désigné l’association Juri-Médiation pour procéder à une médiation, à la demande de la SARL Priams construction et la SCCV Stella qui entendaient contester le protocole d’accord.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville a homologué la transaction et a donné force exécutoire au protocole, à la demande des époux [N] et [U].

Les époux [X] et [U] ont fait pratiquer une saisie-attribution de la somme de 175.000 euros sur les comptes de la SARL Priams construction, laquelle a été contestée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Annecy.

Par jugement du 9 mars 2021, le juge de l’exécution a :

— constaté la nullité du procès-verbal de saisie-attribution du 6 février 2020,

— ordonné en conséquence la mainlevée de la saisie attribution subséquente,

— rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples,

— laissé les dépens à la charge des Consorts [X] et [U].

Dans le cadre d’une instance en référé, la SARL Priams construction et la SCCV Stella ont obtenu, selon arrêt du 1er février 2022 dont le pourvoi a été rejeté, la condamnation in solidum des époux [X] et [U] au paiement d’une provision de 175 000 euros à valoir sur le remboursement de la somme versée au titre de la saisie attribution annulée, les demandes de séquestre et de modifications du séquestre conventionnel étant en revanche rejetées.

Par acte en date des 24 mars 2021 et 26 mars 2021, la SARL Priams construction et la SCCV Stella ont assigné M. [D] [X], Mme [I] [X] née [Y], M. [W] [U] et Mme [T] [U] née [M] devant le tribunal judiciaire, aux fins principales d’annulation du protocole d’accord.

Par acte du 18 novembre 2022, la SARL Priams construction et la SCCV Stella ont appelé en cause la société Adaltys affaires publiques, anciennement dénommée Adamas affaires publiques.

Les deux procédures ont été jointes le 15 mars 2023.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bonneville a notamment ordonné la production aux débats de tous les actes relatifs à l’acquisition du terrain d’assiette du projet immobilier.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2025, la SARL Citysens, anciennement dénommée Priams Construction, et la SSCV Stella demandent de :

— Juger les demandes la SCCV Stella et la société CITYSENS anciennement dénommée Priams construction recevables et bien fondées ;

À titre principal :

— Juger que Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] ont exercé une contrainte économique sur la SCCV Stella et la société CITYSENS anciennement dénommée Priams construction ;

En conséquence,

— Juger nul le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties le 14 juin 2019 ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] à restituer la somme de 15.000 euros illégitimement détenue à la SCCV Stella et la société CITYSENS anciennement dénommée Priams construction, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

À titre subsidiaire,

— Juger que Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] n’ont pas exécuté les obligations mises à leur charge par le protocole d’accord transactionnel du 14 juin 2019 ;

En conséquence,

— Prononcer la résolution judiciaire du protocole d’accord transactionnel du 14 juin 2019 à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] à restituer la somme de 15 000 euros illégitimement détenue à la SCCV Stella et la société Citysens anciennement dénommée Priams construction, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

En tout état de cause,

— Juger que Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du protocole d’accord transactionnel du 14 juin 2019 ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] à verser aux requérantes la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ;

— Débouter Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] [X] et Monsieur et Madame [W] [U] au paiement de la somme de 18.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL Citysens et la SSCV Stella font valoir :

— que l’introduction d’un recours contre le permis de construire par les Consorts [X] et [U] aurait eu des conséquences désastreuses pour elles alors qu’elles devaient impérativement réitérer le compromis de vente avant le 15 août 2019, à défaut de quoi le vendeur exerçant une activité hotellière n’aurait pas pris le risque de vendre sa parcelle au regard de la nouvelle saison qui allait débuter,

— qu’ainsi elles n’avaient pas d’autre choix de trouver une solution pour que la vente soit réitérée sans quoi elles auraient dépensé en vain la somme de 777 680,30 euros, au titre des factures qu’elles avaient déjà acquittées dans le cadre de cette opération, et dû s’employer à résilier les contrats déjà signés avec les différentes sociétés, d’un montant total de 1 227 451 euros,

— que les consorts [X] et [U] avaient connaissance de cette situation pour en avoir été informés par le conseil des sociétés par courrier du 12 avril 2019, si bien que le rapport de force était parfaitement déséquilibré et l’état de dépendance vis-à-vis des défendeurs caractérisé,

— qu’elles ont subi une réelle contrainte économique au regard des sommes engagées avant même le début des travaux et des délais qui leurs étaient impartis, sans laquelle elles auraient contracté à des conditions substantiellement différentes et auraient défendu leur projet devant le juge administratif,

— que les défendeurs ont eux-mêmes acté dans le protocole d’accord que l’action qu’ils entendaient introduire devant le tribunal administratif n’étant en fait qu’un vil moyen de pression sur les requérantes, dans le but de percevoir une indemnité,

— que la réalité du préjudice allégué par eux, notamment concernant les époux [X], n’est pas établie, ces derniers demeurant, aux termes du protocole litigieux, à [Localité 9], dans le département du Jura, à 191 km de la commune des Gets,

— que la saisie attribution pratiquée un mois après la désignation du médiateur caractérise la mauvaise foi et le manquement grave des consorts [X] et [U], qui avaient pourtant accepté le processus de médiation, la loyauté et la bonne foi contractuelle leur imposant des tentatives de négociation exclusive de toute mesure d’exécution forcée du protocole qu’ils savaient pertinemment contesté,

— que la contestation de l’accord et le processus de médiation engagé antérieurement à la demande de saisie-attribution sont des motifs valables de suspension de l’exécution du protocole d’accord transactionnel,

— que les rapports d’expertise produits par les consorts [X] et [U] ne sont pas contradictoires et n’ont pas permis aux parties de faire valoir leurs observations auprès de l’expert,

— que le comportement des consorts [X] et [U] leur a causé un important préjudice matériel et financier, notamment en les contraignant à multiplier les procédures, ainsi qu’un grave préjudice moral, alors qu’elles ont toujours fait preuve de bonne foi,

— que la demande de démolition est totalement disproportionnée et entraînerait des conséquences extraordinairement importantes pour elles et pour les propriétaires des appartements, déjà livrés,

— que les consorts [X] et [U] ne justifient d’aucun préjudice, la valorisation de leurs biens après construction du programme litigieux étant identique ou supérieure à leur valorisation avant réalisation dudit programme.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 22 avril 2024, Madame [I] [Y] épouse [X], Monsieur [D] [X], Madame [T] [M] épouse [U] et Monsieur [W] [U] demandent de :

— Écarter les prétentions énoncées au dispositif des sociétés Priams construction et SCCV Stella non invoquées dans la discussion ;

— Dire que le protocole conclu par l’entremise des conseils des parties en date du 14 juin 2019 est conforme aux dispositions du Code civil relatives à la formation des contrats et aux dispositions de l’article 2044 du Code civil ;

— Dire qu’il n’est entaché d’aucun vice du consentement, notamment violence ou violence économique au sens des articles 1140 et 1143 du Code civil ;

— Dire que les époux [X] et [U] n’ont exercé aucune violence ou contrainte économique sur les sociétés SCCV Stella et Priams construction ;

En conséquence,

— Rejeter les demandes de nullité du protocole formulées par les sociétés Priams construction et SCCV Stella et de restitution de la somme de 190.000,00 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Rejeter la demande de résolution judiciaire du protocole d’accord transactionnel en date du 14 juin 2019, les époux [X] et [U] n’ayant commis aucun manquement contractuel prévu dans le protocole, a fortiori grave ;

— Rejeter la demande de restitution de la somme de 190.000,00 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation au titre de cette résolution ;

— Rejeter la demande de dommages et intérêts sollicitée par les sociétés Priams construction et SCCV Stella au titre de la mauvaise foi des époux [X] et [U] qui n’est pas rapportée ;

— Rejeter toute demande indemnitaire des sociétés Priams construction et SCCV Stella à l’encontre époux [X] et [U] en raison de l’absence de préjudice,

— Rejeter les demandes des sociétés Priams construction et SCCV Stella liées à une faute des époux [X] et [U] qui est inexistante, tout comme le lien de causalité avec le préjudice allégué,

— Rejeter l’intégralité des prétentions des sociétés Priams construction et SCCV Stella notamment celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre principal, faisant droit à la demande reconventionnelle des époux [X] et [U],

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella pour manquements contractuels visés dans le protocole d’accord transactionnel en date du 14 juin 2019 régulièrement publié,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à exécuter le protocole d’accord transactionnel en date du 14juin 2019 régulièrement publié,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à verser aux époux [X] et [U] de justes et légitimes dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral chiffrés à la somme de 60 000 euros,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à verser aux époux [X] et [U] la somme de 15 000€ chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

À titre subsidiaire, faisant droit à la demande reconventionnelle des époux [X] et [U] :

— Ordonner, si la résolution judiciaire du protocole d’accord transactionnel était prononcée, la démolition complète du programme immobilier [Adresse 14] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à verser aux époux [X] et [U] de justes et légitimes dommages et intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à verser aux époux [X] et [U] de justes et légitimes dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral chiffrés à la somme de 60 000 euros,

— Condamner les sociétés Priams construction et SCCV Stella à verser aux époux [X] et [U] la somme de 15 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [X] et les consorts [U] font valoir :

— que le protocole litigieux est conforme aux dispositions de l’article 2044 du code civil pour comporter des concessions réciproques de chacune des parties, les consorts [X] et [U] ayant notamment renoncé à l’indemnisation de leur entier préjudice établi par expertise,

— qu’ils ont été contraints de transiger la veille de l’expiration du délai de recours contentieux afin de permettre un démarrage du chantier pendant la période estivale (haute montagne), renonçant ainsi à ce droit qui leur était pourtant légalement garanti,

— que le protocole a été dûment enregistré dans le délai d’un mois de sa conclusion, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, puis homologué par jugement contradictoire du 8 janvier 2020,

— qu’ il n’y a pas violence ou contrainte dès lors que les demanderesses étaient assistées de conseils lesquels étaient co-rédacteurs des différents projets de protocoles qu’ils ont fait modifier en fonction des intérêts de leurs clients, à savoir treize projets sur une période de pourparlers de trois mois,

— que le fait de transiger sous la menace de l’exercice d’une voie de droit n’est pas, en soi, une violence illégitime, la menace de l’emploi d’une voie de droit ne constituant une violence au sens des articles 1111 et suivants du code civil que s’il y a abus de cette voie de droit,

— que la contestation d’un permis de construire par le propriétaire d’un terrain voisin à l’opération envisagée est un risque inhérent à tout projet immobilier et correspond à l’exercice du droit ouvert à tout justiciable de contester un permis de construire par les moyens légaux mis à sa disposition, de sorte qu’aucun abus de droit n’est ici caractérisé,

— qu’en tant que professionnelles de la promotion immobilière, il appartenait aux demanderesses de s’assurer, en amont, que le projet envisagé ne portait pas atteinte au droit des tiers, de sorte qu’elles ne peuvent invoquer les conséquences désastreuses qui auraient découlé de l’introduction d’un recours contre le permis de construire,

— que la violence n’est pas établie par le seul état de dépendance économique d’une partie à l’égard de l’autre dès lors que celle-ci n’en profite pas pour imposer des conditions anormales, et la pression résultant de circonstances objectives économiques ou difficultés financières internes ne peut pas être invoquée à ce titre,

— que l’argument selon lequel le rapport de force entre les parties au protocole étaient totalement déséquilibré, au préjudice des sociétés, est totalement aberrant et inopérant, s’agissant d’un rapport de force entre deux sociétés de construction et de promotion immobilière, disposant de bien des avantages en termes de ressources et d’expertise, et quatre particuliers profanes,

— qu’ils n’ont manqué à aucune de leurs obligations contractuelles, ayant simplement transmis à un huissier de justice le jugement homologuant le protocole d’accord afin qu’il procède à son exécution, de sorte que la clause de médiation préalable avant toute action juridictionnelle a été respectée, le recours à la médiation n’étant pas prévu pour l’exécution du protocole par un officier ministériel, et son absence ne constituant pas un manquement grave,

— que ce sont en réalité les sociétés demanderesses qui n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles, en refusant de payer les sommes dues au titre du protocole et en ne les avisant pas de la signature des actes,

— que le fait pour les demanderesses de ratifier un protocole dont elles savaient qu’elles allaient en contester la teneur une fois que les délais de recours contre le permis de construire expirés est une manœuvre frauduleuse préméditée et totalement déloyale,

— que le programme de construction objet du présent litige leur cause un trouble anormal de voisinage dont la gravité peut justifier la démolition

— qu’ils ont engagé des frais à cause de l’irrespect du protocole par les sociétés demanderesses, ledit irrespect leur ayant en outre causé un préjudice moral et matériel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 mars 2025, la société Adaltys affaires publiques, anciennement dénommée Adamas affaires publiques, demande de :

— Déclarer Adaltys affaires publiques recevable et fondée en ses demandes

— Décharger de sa mission de séquestre la société Adaltys affaires publiques (anciennement dénommée Adamas affaires publiques) es qualité de séquestre sauf à constater un accord des parties sur ce point,

— Enjoindre à la société Adaltys affaires publiques (anciennement dénommée Adamas affaires publiques) es qualité de séquestre de remettre le chèque de 175.000 euros qu’il détient (qui est à l’ordre de la CARPA) à tout autre personne qu’il plaira au Tribunal de désigner à titre de séquestre judiciaire de remplacement,

— À tout le moins, autoriser la société Adaltys affaires publiques (anciennement dénommée Adamas affaires publiques) à remettre ledit chèque à toute personne qui sera désignée par le Tribunal à titre de séquestre judiciaire de remplacement ;

— Juger que la société Adaltys affaires publiques (anciennement dénommée Adamas affaires publiques) es qualité de séquestre sera valablement et définitivement déchargée de sa mission dès lors que la remise du chèque à la personne désignée aura été effectuée selon les termes prévus par le jugement à intervenir,

— Débouter toute autre partie de toute autre demande contraire,

— Statuer ce que de droit pour le surplus,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’il appartient à la présente juridiction, conformément à l’article 1956 du code civil, de statuer sur le sort du chèque détenu par elle et de la décharger du séquestre, devenu sans motifs et contrevenant au droit légitime d’une partie de mettre fin à un contrat,

— que la mission qui lui a été confiée, dans le cadre du règlement du litige objet du protocole du 14 juin 2019, consiste en une mission de séquestre conventionnel « pendant la période à courir jusqu’à l’acquisition du foncier », qu’en l’espèce, cette acquisition est intervenue,

— que le litige opposant actuellement les parties est un litige distinct et nouveau qui porte cette fois sur la validité du protocole et en conséquence sur la propriété du chèque,

— que le cabinet séquestre ne peut pas continuer d’assumer une mission de « séquestre de fait », mission qu’il n’a jamais acceptée dans une situation imprévue qui semble s’éterniser,

— que le chèque actuellement entre les mains du cabinet séquestre expire au 25 février 2026,

— que le séquestre étant une mesure conservatoire, le cabinet séquestre ne peut pas prendre le risque de remettre le chèque à l’une ou l’autre des parties au titre de l’exécution provisoire ou dans le cadre d’une mesure avant-dire droit, de sorte qu’il convient de désigner un séquestre judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du protocole d’accord

Attendu que selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ;

Que selon l’article 1140 du même code, il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable ;

Que selon l’article 1143, il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ;

Que l’article 1141 précise par ailleurs que la menace d’une voie de droit ne constitue pas une violence, mais il en va autrement lorsque la voie de droit est détournée de son but ou lorsqu’elle est exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif ;

Qu’il appartient à celui qui invoque l’existence d’une violence de la démontrer ;

Qu’en l’espèce, en premier lieu, les demanderesses étaient certes susceptibles de supporter la pression d’une contrainte leur inspirant la crainte d’exposer leur fortune à un mal considérable du fait du risque de perte des sommes importantes déjà engagées dans leur projet immobilier, en cas de non réitération de la vente ;

Que cependant, s’il n’est pas exclu que la violence puisse émaner d’un tiers, ainsi que le prévoit l’article 1142 du code civil, elle ne saurait en revanche résulter des circonstances économiques provoquées par les investissements entrepris par les sociétés demanderesses avant que le permis de construire ne soit purgé de tout recours et que le foncier ne soit définitivement acquis, dès lors que ces circonstances ne sont pas subies, mais procèdent de leur propre choix de prendre ce risque financier ;

Qu’en second lieu, les demanderesses étaient certes susceptibles de se trouver, de fait, dans un état de dépendance à l’égard des époux [N] et [U] du fait du risque de perte des sommes déjà engagées dans leur projet immobilier en cas de défaut de réitération de la vente causé par les instances administratives et judiciaires envisagées par ces derniers ;

Que cependant, d’une part, elles ne démontrent pas que les époux [B] et [U] aient abusé de cet état de dépendance, obtenu un engagement qu’elles n’auraient pas souscrit sans la contrainte, et tiré un avantage manifestement excessif ;

Qu’en effet, la simple connaissance par les époux [N] et [R] de l’état de dépendance de leur cocontractant ne suffit pas à caractériser un abus de leur part, et il n’est par ailleurs pas démontré qu’ils aient allégué des préjudices inexistants et obtenu à ce titre une indemnisation totalement indue ou manifestement excessive, le seul fait que les époux [N] ne résident pas habituellement aux Gets étant à cet égard très insuffisant pour écarter l’existence de tout préjudice en lien avec le projet immobilier ;

Que d’autre part, les sociétés demanderesses ne démontrent pas que les actions administratives et judiciaires en vue de la contestation du permis de construire et de leur indemnisation, dont les époux [N] et [U] les ont menacées, étaient détournées de leur but ou invoquées pour obtenir un avantage excessif ;

Qu’en effet, rien ne démontre que les recours envisagés par les époux [N] et [U] aient été incontestablement infondés, et les sociétés demanderesses, sur lesquelles pèse la charge de la preuve, ne produisent par ailleurs aucun élément permettant de caractériser le caractère manifestement excessif de l’avantage obtenu par ces derniers qui, quant à eux avaient produit à l’appui de leurs prétentions d’indemnisation des éléments qui ont été librement discutés par les parties pendant les négociations ayant abouti au protocole d’accord ;

Qu’en conséquence, la demande de nullité, fondée uniquement sur l’existence d’une violence et non pas sur le non-respect des dispositions de l’article 2044 du code civil évoquées par les défendeurs, sera rejetée, comme la demande subséquente de restitution ;

Sur la résolution du protocole d’accord

Attendu qu’il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être prononcée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave ;

Qu’en l’espèce, le protocole d’accord litigieux stipule en son III que « les contestations de quelques nature qu’elle soit, qui viendraient à se produire à propos des présentes, seront obligatoirement soumises avant toute action juridictionnelle à un processus de médiation qui sera conduit par un médiateur choisi d’un commun accord par les parties », et précise en son IV que « le tribunal de grande instance de Bonneville sera seul compétent pour connaître de tout litige entre les parties se rapportant à la formation, l’interprétation et l’exécution du présent protocole, en cas de caractère infructueux de la procédure de médiation » ;

Que d’une part, la mise en œuvre d’une saisie attribution par les époux [N] [U] ne constitue pas une contestation au sens de cette clause, mais la simple exécution forcée de celui-ci ;

Que d’autre part, la mise en œuvre de la saisie attribution ne constitue pas une action juridictionnelle, soumise à une médiation préalable par la clause susvisée si bien que, même si le IV de la clause vise « la formation, l’interprétation et l’exécution du protocole » en ce qui concerne la clause attributive de compétence en cas d’échec de la médiation, la procédure préalable de médiation n’était pas exigée en l’absence d’action juridictionnelle sur ces points ;

Qu’il en résulte que les époux [N] [U] n’ont commis aucun manquement aux stipulations du protocole en engageant une voie d’exécution sans médiation préalable ;

Et attendu que si la saisie attribution a été mise en œuvre alors qu’un médiateur venait d’être désigné préalablement à l’instance que souhaitaient engager les demanderesses pour remettre en cause le protocole d’accord, il ne s’agit pas pour autant d’un manquement de la part des époux [N] [U] à leur obligation, dès lors que ni les termes du protocole ni l’obligation de bonne foi ne leur imposaient, de s’abstenir de réclamer l’exécution de l’obligation de paiement dont ils étaient créanciers et qu’à l’inverse, rien ne permettait aux demanderesses, aux termes de cet accord, de conditionner, suspendre ou modifier les conditions d’exécution de leur obligation de paiement en raison de leur propre contestation du protocole d’accord ;

Qu’il en résulte qu’aucun manquement des époux [N] et [U] à leur obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi n’est caractérisée non plus ;

Qu’en conséquence, la demande de résolution du protocole d’accord et la demande de restitution subséquente seront rejetées ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, pour les motifs exposés pour écarter le moyen tiré de la nullité de l’acte pour violence, la mauvaise foi des époux [N] et [U] dans le cadre des pourparlers ayant précédé la signature du protocole d’accord n’est pas établie ;

Que leur responsabilité délictuelle ne peut donc pas être engagée de ce chef ;

Qu’également, pour les motifs exposés pour écarter le moyen tiré des manquements dans le cadre de l’exécution du protocole, la mauvaise foi contractuelle et le défaut de loyauté des époux [N] et [U] ne sont pas non plus établis ;

Que leur responsabilité délictuelle ne peut donc pas être engagée de ce chef, ce d’autant que, à titre superfétatoire, il n’aurait pu s’agir que d’une responsabilité contractuelle s’agissant de manquements allégués aux obligations contractuelles ;

Que la SARL Citysens et la SSCV Stella seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles

Attendu que selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

Qu’en l’espèce, il ressort du protocole d’accord du 14 juin 2019 que les sociétés demanderesses se sont engagées à verser la somme de 175 000 € aux époux [N] et [U] au plus tard dans les 72 heures suivant l’acquisition du dernier terrain d’assiette du projet, ce dont elles devaient informer les défendeurs ;

Qu’il est constant que ce terme est échu depuis plusieurs années, et que les sociétés demanderesses n’ont pas pour autant autorisé le séquestre à libérer les fonds au profit des époux [N] et [U], et n’ont pas payé cette somme par ailleurs ;

Que pourtant, aucune clause du protocole d’accord n’avait pour effet de suspendre leur obligation de paiement en cas de contestation du protocole, et l’engagement d’une procédure à ce titre n’avait pas davantage cet effet, l’obligation devant être exécutée tant que le protocole n’était pas annulé ;

Que dès lors, en n’exécutant pas, de manière délibérée, leur obligation de paiement y compris en ne permettant pas aux époux [N] et [U] de conserver les sommes irrégulièrement saisies alors que la nullité de l’obligation de paiement n’était pas acquise et que ses conditions d’exécution étaient remplies, les sociétés demanderesses ont fait preuve de mauvaise foi ;

Qu’ainsi, en application de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, les époux [N] et [U] sont fondés à obtenir la réparation du préjudice indépendant du retard de paiement, causé par cette mauvaise foi ;

Que ce préjudice réside non seulement dans les démarches matérielles engagées pour obtenir le paiement mais aussi dans l’impossibilité, en raison d’une contestation unilatérale non fondée et alors que le protocole était valable tant qu’il n’était pas annulé, de pouvoir recouvrer et disposer de manière certaine et définitive de fonds d’un montant conséquent ;

Que la SARL Citysens et la SSCV Stella seront donc condamnées à payer aux époux [N] et [U] la somme globale de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu en revanche que, le protocole d’accord s’étant vu conférer force exécutoire par le président du tribunal judiciaire de Bonneville, les époux [N] et [U] disposent déjà d’un titre exécutoire, si bien que leur demande tendant voir condamner les sociétés demanderesses à exécuter ce protocole ne saurait être accueillie ;

Sur le sort du séquestre

Attendu qu’aux termes des articles 1956 et 1960 combinés, le séquestre conventionnel, qui est le dépôt d’une chose contentieuse entre les mains d’un tiers qui s’oblige à la rendre, prend fin après la contestation terminée, le dépositaire du séquestre ne pouvant pas être déchargé avant sauf du consentement de toutes les parties ou pour une cause jugée légitime ;

Que cependant, la contestation terminée doit s’entendre de la contestation ayant donné lieu au séquestre de la chose contentieuse et non pas de toute contestation née entre les parties postérieurement ;

Qu’en outre, rien n’interdit aux parties de stipuler elles-mêmes un terme précis au séquestre conventionnel ;

Qu’en l’espèce, selon le protocole d’accord du 14 juin 2019, Maître [H] a été désigné séquestre conventionnel « pendant la période à courir jusqu’à l’acquisition du foncier », date à partir de laquelle les fonds devaient être libérés au profit des époux [N] et [U] dans le délai de 72 heures ;

Qu’ainsi, d’une part, ce séquestre conventionnel comportait un terme, qui est échu depuis l’acquisition du foncier dont la réalité n’est pas contestée ;

Que d’autre part, le séquestre a été convenu en raison de l’incertitude existant quant à l’acquisition effective du foncier par les demanderesses et non pas en raison du caractère litigieux de la somme due en cas de contestation du protocole d’accord ;

Que dès lors, le séquestre conventionnel ne saurait avoir perduré au-delà de l’acquisition du foncier et en raison de la contestation du protocole d’accord par les sociétés demanderesses, cette contestation n’étant pas la cause du séquestre ;

Qu’en conséquence, la société Adaltys affaires publiques, dont il n’est pas contesté qu’elle est le dépositaire chargé du séquestre, en sera déchargée ;

Et attendu que la cause de ce séquestre n’étant pas la contestation émise par les sociétés demanderesses contre le protocole d’accord, rien n’impose d’ordonner le séquestre judiciaire du chèque initialement déposé, d’autant qu’aucune des parties au protocole ne le demande et que la contestation se termine par le présent jugement ;

Attendu enfin que faute de demande en ce sens, il appartiendra à la société Adaltys affaires publiques, déchargée, de restituer la somme déposée qui lui avait été remise par chèque adressé à la CARPA, à la personne devant l’obtenir au regard des motifs de la présente décision ;

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Attendu que la SARL Citysens et la SSCV Stella, succombant à l’instance, seront condamnées aux dépens de l’instance et à payer aux époux [N] et [U], qui ont fait défense commune, la somme globale de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à l’avocat des défendeurs ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SARL Citysens et la SSCV Stella de l’intégralité de leurs demandes ;

DECHARGE la société Adaltys affaires publiques, anciennement dénommée Adamas affaires publiques, du séquestre dont elle était dépositaire ;

DEBOUTE la société Adaltys affaires publiques, anciennement dénommée Adamas affaires publiques, de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SARL Citysens et la SSCV Stella à payer à Madame [I] [Y] épouse [X], Monsieur [D] [X], Madame [T] [M] épouse [U] et Monsieur [W] [U] la somme de 6 000 euros (SIX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL Citysens et la SSCV Stella à payer à Madame [I] [Y] épouse [X], Monsieur [D] [X], Madame [T] [M] épouse [U] et Monsieur [W] [U] la somme de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Citysens et la SSCV Stella aux dépens ;

ACCORDE à la SCP BOLLONJEON-ARNAUD-BOLLONJEON le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET