TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00737 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2MQM

N° de MINUTE : 26/00187

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, SAS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [H], [S], [I], [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [C] est propriétaire de deux lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Aubervilliers (93300), représenté par son syndic le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, a fait assigner M. [H] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [H] [C] à lui payer la somme de 17.790,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 novembre 2024, 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [H] [C] à lui payer la somme de 616 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [H] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [H] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de M^e Florian CANDAN ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [H] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [H] [C] sur les lots n°230 et 367 (et non les lots n°30 et 67 comme indiqué par le demandeur dans son assignation),

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 14 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 18.406,58 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 juin 2015, 24 mai 2016, 22 juin 2017, 23 mai 2018, 12 juin 2019, 5 mai 2021, 14 décembre 2021, 16 février 2022, 28 novembre 2022, 19 juin 2023, 8 octobre 2024 et 26 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à M. [H] [C],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— des courriers de relance et de mise en demeure adressés à M. [H] [C].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats les sommes suivantes :

— la somme de 2666,40 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte : de tels frais ne constituant pas des charges de copropriété, il incombait au syndicat des copropriétaires de les réclamer au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 4.659,78 euros correspondant à une reprise de solde non justifiée. En effet, le décompte arrêté au 14 novembre 2024 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires comporte, à la date du 24/08/2014, une reprise de solde d’un montant de 5.537,77 euros sous l’intitulé « solde antérieur ». Or, pour justifier de son bien-fondé, le demandeur produit des extraits du grand livre sur la période allant du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2017, mais qui débutent eux-mêmes par une reprise de solde d’un montant de 4.659,78 euros à la date du 1er janvier 2016 sous l’intitulé « solde antérieur », dont le bien-fondé ne se trouve justifié par aucun document.

— la somme de 0,61 euros correspondant à la différence entre le montant indiqué sur le décompte à la date du 1er juillet 2023 sous l’intitulé « 3ei Ech APPEL DE FONDS » (soit 631,81 euros) et le montant réel de cet appel de fonds (631,20 euros).

— la somme de 94,60 euros figurant sur le décompte à la date du 16 avril 2024 sous l’intitulé « MULTIMAT COMPTEUR 3EM PASSAGE DU [Immatriculation 1]/02/24 », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à la facture de l’installation d’un compteur d’eau et d’énergie, dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il serait bien fondé à imputer son coût à M. [H] [C] ;

— la somme de 116,29 euros figurant sur le décompte à la date du 26 juin 2024 sous l’intitulé « Remboursement provisions appelées », ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires ;

soit un total à déduire de 7.537,68 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 14 novembre 2024 s’élève donc à la somme de 18.406,58 – 7.537,68 10.868,90 euros.

De son côté, M. [H] [C], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [H] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 10.868,90 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2016 et le 1er octobre 2024 (appel du 4e trimestre inclus), suivant décompte arrêté au 14 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 27 novembre 2024 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts ainsi que le sollicite le demandeur, celle-ci n’étant pas produite ni la preuve de sa réception par le débiteur n’étant rapportée.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 23 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne mentionne pas, dans son assignation, le détail de la somme de 616 euros qu’il requiert au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il peut néanmoins être déduit de l’examen de son décompte que cette somme se décompose comme suit :

20 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 26 juin 2020 ;

20 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 30 novembre 2020 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 14 septembre 2021 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 15 novembre 2021 ;

120 euros au titre du « SUIVI CONTENTIEUX 2021 » du 24 décembre 2021 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 9 juin 2022 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 14 septembre 2022 ;

192 euros au titre du « SUIVI CONTENTIEUX » du 16 septembre 2022 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 29 septembre 2022 ;

30 euros au titre des « Frais de MISE EN DEMEURE » du 21 août 2023 ;

30 euros au titre de la « MISE EN DEMEURE – RELANCE 2 » du 1er février 2024 ;

30 euros au titre de la « MISE EN DEMEURE – RELANCE 2 » du 9 mai 2024 ;

24 euros au titre de la « RELANCE 3 » du 10 juin 2024.

Cependant, s’agissant des frais de relance et de mise en demeure – dont la réitération n’était au demeurant pas nécessaire –, le demandeur ne justifiant pas de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Ces frais seront donc écartés.

S’agissant des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, il sera rappelé que de tels actes constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [H] [C] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 1er janvier 2016.

Les manquements répétés de l’intéressé à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [H] [C] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 10.868,90 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2016 et le 1er octobre 2024 (appel du 4e trimestre inclus), suivant décompte arrêté au 14 novembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 23 décembre 2024;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Florian CANDAN à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES