TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03069 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4JX

N° de MINUTE : 22/06298

DEMANDEUR

S.C.I. LES NOYERS prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social au [Adresse 1],

domiciliée chez son mandataire, le cabinet CRAUNOT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

C/

DEFENDEUR

S.A.S. [Y] prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social au [Adresse 3]

représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0850

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2013, la SCI LES NOYERS adonné à bail à la SAS [D] les lots n°1 et 3 d’un immeuble sis [Adresse 4] à usage d’activité de crèche, lieu d’accueil pour jeunes enfants, halte-garderie, jardin d’enfant enseignement pour la petite enfance moyennant un loyer annuel de 36.180 euros hors charges et hors taxes.

La SAS [D] a fait l’objet d’une fusion acquisition par la SAS [Y].

La locataire n’ayant pas réglé les loyers à compter du mois de juin 2022 aux termes prévus par le contrat de bail, la SCI LES NOYERS lui a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire :

Le premier, par actes de commissaire de justice en date des 6 et 18 janvier 2023, portant sur la somme principale de 27.453,35 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2022 ;

Le second, par actes de commissaire de justice en date des 19 et 24 avril 2023, portant sur la somme principale de 26.086,51 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2023 ;Les causes de ces deux commandements de payer ont été réglées par la SAS [Y] dans le délai légal d’un mois suivant leur délivrance.

Puis, à la suite de nouvelles difficultés de paiement des loyers prévus par le contrat de bail en 2023 et au début de l’année 2024, la SCI LES NOYERS a fait assigner la SAS [Y], par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa des articles 1103, 1224 à 1229, et 1728 du code civil, aux fins de :

Prononcer la résolution du bail consenti à la SAS [Y] en ses deux établissements de [Localité 2] et de [Localité 3] à l’enseigne [H] pour faute suffisamment grave d’impayés récurrents et importants ;Ordonner l’expulsion de la SAS [Y] et de la SAS [Y] à l’enseigne [H] des locaux sis [Adresse 4] et celle de tous occupants de son chef ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus,Condamner in solidum la SAS [Y] et la SAS [Y] à l’enseigne [H] à son paiement jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés,Condamner solidairement la SAS [Y] et la SAS [Y] à l’enseigne [H] à payer à la SCI LES NOYERS la somme de 47.650,17 euros au titre de loyers arriérés à février 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le jugement est assorti,Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer dont distraction au profit de Maître Isabelle HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.La dette du locataire s’est ensuite aggravée pour atteindre 78.789,91 euros en juillet 2024.

Puis, à la suite d’un premier règlement de 71.967,58 euros, la SAS [Y] a soldé l’intégralité de sa dette en décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la SCI LES NOYERS abandonne ses demandes initiales tendant à prononcer la résolution du bail et l’expulsion de la SAS [Y], et tendant à condamner cette dernière pour les impayés de loyers, la dette ayant été réglée. La SCI LES NOYERS demande au tribunal judiciaire de BOBIGNY de :

Condamner solidairement la SAS [Y] et la SAS [Y] à l’enseigne [H] à lui payer la somme de 2.382,50 euros au titre de la clause pénale insérée dans les stipulations du contrat de bail, due en raison des impayés de l’assignation, ainsi que la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le jugement est assorti,Débouter la SAS [Y] de toutes ses demandes,Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer dont distraction au profit de Maître Isabelle HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 janvier 2025, la SAS [Y] demande au tribunal judiciaire de BOBIGNY de :

Prendre acte de la renonciation de la société LES NOYERS à sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;Constater que la société [Y] est parfaitement à jour du paiement de ses loyers et charges locatives ;Débouter la société LES NOYERS de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la société LES NOYERS à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance ;Rejeter la demande de condamnation formée par la société LES NOYERS à hauteur de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 et fixée à l’audience du 9 octobre 2025.

Le jugement a été initialement mis en délibéré au 18 décembre 2025, puis prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera pas répondu, dans les présents motifs et dans le dispositif du jugement, aux demandes de « prendre acte » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

En outre, la société demanderesse distingue dans ses conclusions la SAS [Y] en ses deux établissements de [Localité 2] et de [Localité 3] à l’enseigne [H]. Toutefois, cette distinction ne sera pas reprise dans le présent jugement, la seule entité juridique ayant une personnalité morale étant la SAS [Y], peu importe que la comptabilité et la gestion de l’établissement principal à [Localité 2] et celles de l’établissement secondaire de [Localité 3] exploitant directe la crèche à l’enseigne [H] soient séparées.

Sur la demande de condamnation de la SAS [Y] au titre de la clause pénale

La SCI LES NOYERS demande qu’il soit fait application de la clause figurant au dernier alinéa de l’article 4 du contrat de bail ainsi libellée :

« En cas de non-paiement à sa date d’exigibilité ou d’échéance de toute somme qui pourrait être due au bailleur après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours, le preneur s’engage à payer en supplément une somme de 5% des sommes dues, cette indemnité étant destinée à couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement du preneur. »

Elle demande de calculer cette indemnité à partir du montant des sommes sollicitées dans l’assignation, et de condamner en conséquence la SAS [Y] à lui payer la somme de 2.382,50 euros (soit 5% de 47.650).

Elle expose au soutien de cette demande que le bailleur a dû engager une procédure au fond pour parvenir à obtenir le règlement de 10 mois de loyers impayés, qui n’étaient pas contestés, et que le preneur a laissé la dette s’aggraver jusqu’à 15 mois d’impayés au total, de telle sorte qu’il y a lieu de sanctionner sévèrement ce dernier pour cette attitude, qui procède d’un simple calcul économique de rentabilité en infraction totale à la bonne foi qui doit présider aux relations contractuelles.

Elle considère que la procédure au fond a été justifiée par la nécessité de délivrer un commandement de payer tous les 4 mois depuis 2022, que depuis 2020 une gestion des découverts avec règlements des arriérés tous les six mois est menée par la SAS [Y], que le débit du compte oscille entre 15.000 euros et 78.800 euros, et qu’il est à 0 pour la première fois en décembre 2024.

Sur ce :

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la SAS [Y] demande que la présente juridiction modère la pénalité prévue au contrat aux motifs qu’elle a réglé l’intégralité de sa dette en dépit des difficultés économiques rencontrées, qu’une telle pénalité est manifestement excessive au regard de l’enjeu du litige, et que la SCI LES NOYERS ne démontre nullement avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement des loyers.

Sur les deux premiers points, il convient d’observer que sur une période particulièrement longue de plus de deux ans, le bailleur a dû engager deux commandements de payer et une procédure au fonds pour obtenir le règlement des loyers de base et des charges, de telle sorte que l’affirmation selon laquelle une telle pénalité serait manifestement excessive au regard de l’enjeu du litige apparaît injustifiée.

En outre, le preneur à bail ne justifie pas suffisamment ses affirmations selon lesquelles les difficultés économiques rencontrées par le groupe auquel il appartient – Groupe [N] – faisaient totalement obstacle au paiement des loyers de base pendant une si longue période de juin 2022 à décembre 2024, alors que le paiement des loyers constitue l’obligation principale du preneur envers le bailleur.

Enfin, la SAS [Y], sur le dernier point, semble confondre les dispositions de l’article 1231-5 et celles de l’article 1231-6 du code civil : dans le cadre du premier de ces deux textes, le bailleur n’est nullement tenu de démontrer qu’il a subi un préjudice distinct du simple retard de paiement des loyers pour obtenir le règlement des sommes prévues au titre de la clause pénale. Au contraire, le principe est l’application de la clause contractuelle qui prévoit cette pénalité, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer un quelconque préjudice.

Quant au pouvoir de modération de la clause pénale par le juge, conféré par les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1231-5 du code civil, il convient pour le juge de tenir compte de l’économie du contrat et de la nature des obligations contractuelles en cause pour apprécier si la pénalité doit être modérée.

Or en l’espèce, il n’apparaît pas que le contrat de bail liant les parties au présent litige crée un déséquilibre significatif entre elles, ou qu’un tel déséquilibre soit préexistant à l’exécution de leurs obligations contractuelles, et il n’apparaît pas davantage que la pénalité de 5% des sommes dues prévue au dernier alinéa de l’article 4 du contrat de bail soit manifestement excessive au regard de la nature de l’obligation contractuelle du preneur, l’obligation de paiement des loyers constituant une des obligations principales du preneur à bail.

En conséquence, conformément au principe prévu par l’article 1231-5 du code civil, la SAS [Y] sera condamnée à payer à la SCI LES NOYERS la somme de 2.382,50 euros au titre de la clause pénale prévue au dernier alinéa de l’article 4 du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse ayant dû engager la présente procédure pour obtenir le paiement d’un important arriéré de loyers, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Ainsi, la SAS [Y] sera condamnée à payer à la SCI LES NOYERS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [Y], qui succombe en la présente instance, sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI LES NOYERS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SAS [Y] à payer à la SCI LES NOYERS la somme de 2.382,50 euros au titre de la clause pénale prévue au dernier alinéa de l’article 4 du contrat de bail ;

CONDAMNE la SAS [Y] à payer à la SCI LES NOYERS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Y] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 19 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND