TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10754 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6LG

N° de MINUTE : 26/00261

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES CROISES SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [M] de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

Madame [B] [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] sont propriétaires des lots n°237, 250, 289 et 759 de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93).

Par jugement du tribunal d’instance de Le Raincy du 10 septembre 2018, Monsieur et Madame [V] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 3 123,53 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 7 juin 2018, appel de fonds du 2ème trimestre 2018 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement des sommes suivantes :

11 712,60 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de la sommation et pour le surplus à compter de l’assignation,

1 715,01 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

4 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

outre une indemnité de 2 912,60 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Condamner les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et rappelle qu’il avait fait droit à la demande d’échelonnement de la dette dans le cadre d’une précédente procédure et s’en était donc désisté. Pour autant, les consorts [V] n’avaient pas respecté leur engagement et le montant de leurs impayés s’en est retrouvé quasiment doublé.

Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la sommation de payer et les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2021, 27 juin 2023, 15 janvier 2024 et 2 juillet 2024 ayant voté les travaux de réfection des balcons et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 10 décembre 2021 au 9 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 a été de 22 200,59 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 487,99 euros.

Il ressort du jugement du tribunal d’instance de Le Raincy du 10 septembre 2018 qui a condamné les consorts [V] au paiement notamment d’un arriéré de charges que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] contient une clause de solidarité stipulée en pages 188 et 1989.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 712,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 25 mars 2022, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V], sur la somme de 2 687,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 715,01 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 8 février 2022.

Cette mise en demeure a été facturée 42 euros, conformément au contrat de syndic. Il est également justifié de l’envoi d’une relance le 23 février 2022, d’un coût de 33 euros, tel que prévu par le contrat de syndic. Il sera donc fait droit à ces demandes.

Il y a de surcroît lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 25 mars 2022, à hauteur de 145,77 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de « constitution de dossier huissier » du 16 mars 2022 de 350 euros ainsi que de « constitution de dossier avocat » des 15 juin 2022 et 24 mai 2024, facturés unitairement 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

les frais de « suivi procédure recouvrement » des 13 décembre 2022 et 2 juin 2023, d’un coût unitaire de 150 euros, seront écartés, ces derniers n’étant pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables aux seuls copropriétaires concernés et se rapportant, de fait, à la gestion courante du syndic.

En outre, il y est également imputé des frais d’assignation, à hauteur de 140,81 euros ; or ces frais entrent dans les dépens et non dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront donc écartés.

Enfin, outre le fait qu’il n’est pas justifié aux débats des frais d’intérêt de retard du 23 février 2022 à hauteur de 3,43 euros, il y a lieu de constater que l’imputation de tels frais aux seuls copropriétaires défaillants n’est pas prévu par le contrat de syndic. Cette demande sera en conséquence également écartée.

La solidarité sera retenue à l’encontre des consorts [V], les frais engagés par le syndicat des copropriétaires répondant à la nécessité de recouvrir les charges de copropriété impayées à l’égard desquelles les défendeurs sont tenus solidairement.

Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 220,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Le Raincy du 10 septembre 2018. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] seront condamnés aux entiers dépens. Ils seront de surcroît condamnés à payer in solidum au syndicat demandeur la somme de 2 912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 11 712,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 2 687,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 220,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 2 912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] et Madame [B] [K] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT