TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01391 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZDN

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

S.A.S. HOLDILEK

C/

[J] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. HOLDILEK (RCS [Localité 2] 653.820.316), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [H] exerçant sous l’enseigne ABC AUTOS

né le 07 Décembre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Novembre 2024

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2019, avec effet au 31 mai 2019, la SAS Holdilek a donné à bail à M. [J] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 660 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Suivant acte extrajudiciaire du 3 août 2023, la SAS Holdilek a fait délivrer à M. [J] [H] une sommation d’avoir à payer la somme en principal de 2 833,28 euros.

Par requête en injonction de payer du 29 août 2023, déposée le 31 août 2023 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, la SAS Holdilek a sollicité la condamnation de M. [J] [H] à lui payer les sommes de :

– 2 833,28 euros, en principal, au titre des loyers impayés et de la remise en état, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

– 51,07 euros au titre du coût de la requête.

Suivant ordonnance du 22 novembre 2023, le juge du tribunal judiciaire de Caen a enjoint M. [J] [H] à payer à la SAS Holdilek la somme en principal de 2 684,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre la somme de 51,07 euros au titre du coût de la requête.

Cette ordonnance a été signifiée à M. [J] [H] par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 8 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, remis à M. [J] [H] en personne, il lui a été signifié l’ordonnance portant injonction de payer du 22 novembre 2023 exécutoire avec commandement aux fins de saisie-vente.

Le 8 avril 2024 a été dressé un procès-verbal de réception d’une opposition par déclaration de M. [J] [H] adressée en lettre recommandée avec accusé de réception et reçue au greffe le même jour.

À l’audience du 9 décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS Holdilek, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicite de voir :

– débouter purement et simplement M. [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner M. [J] [H] au paiement :

* de la somme principale de 2 966,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 23 août 2023 ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, incluant ceux afférents à la procédure d’injonction de payer.

La SAS Holdilek soutient qu’à l’issue du bail au 23 mars 2023, M. [J] [H] était redevable d’un arriéré de loyers et de dégradations locatives.

M. [J] [H], représenté par son conseil, s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues à l’audience sollicite d’entendre :

– débouter la SAS Holdilek de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la SAS Holdilek à lui payer :

* la somme de 660 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, somme majorée de 10 % par mois, à compter du 16 février 2023, ou subsidiairement à compter du 1er avril 2023, jusqu’à parfait paiement ;

* la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bail a été résilié amiablement en décembre 2022 avec le mandataire de la société bailleresse et qu’il avait déjà quitté le logement à ce moment-là.

Il soutient qu’une lettre de congé a été créée de toutes pièces en décembre 2022, faisant ainsi courir un délai de préavis jusqu’en mars 2023, qu’il conteste. Il invoque aussi plusieurs mails qui constitueraient des faux et qu’il conteste également, notamment le mail du 24 mai 2019 qui ne comporte aucune mention Outlook et qui a été effectué dans un logiciel de traitement de texte ainsi que celui du 2 février 2023 puisqu’il a été adressé à une autre personne que lui. Aussi, il considère n’être plus redevable de loyers et charges au-delà de décembre 2022.

Enfin, concernant les dégradations locatives qui lui sont reprochées, il rappelle avoir quitté les lieux en décembre 2022 suite à un accord avec le bailleur alors que, l’état des lieux de sortie n’a été établi qu’en mars 2023. Aussi, il estime que l’état des lieux de sortie n’est pas probant, d’autant plus qu’il n’était pas présent lors de la rédaction de celui-ci.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer du 22 novembre 2023 a été signifiée à M. [J] [H] par exploit de commissaire de justice remis par dépôt à étude, en date du 8 décembre 2023 ; puis, elle lui a été signifiée une seconde fois, revêtue de la formule exécutoire, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024 remis à personne, avec commandement aux fins de saisie-vente ; M. [J] [H] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Caen, dont il a été dressé procès-verbal de réception d’une opposition par déclaration, en date du 8 avril 2024.

Dès lors, l’opposition du 8 avril 2024 à l’ordonnance portant injonction de payer du 22 novembre 2023 est recevable.

Par conséquent, il convient alors de statuer à nouveau sur les demandes de la SAS Holdilek, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 22 novembre 2023, en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la société bailleresse sollicite le paiement de la somme de 2 966,59 euros, répartie comme suit :

– 1278,14 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et régularisation des charges (taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023) inclus ;

– 2008,24 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives ;

– 340,21 euros au titre de la convocation à l’état des lieux de sortie et de l’établissement du procès-verbal de constat des lieux ;

+ 660 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il ressort des débats que les parties s’opposent sur la date de fin de bail.

Dès lors, afin de déterminer les sommes restant éventuellement dues par le locataire à l’issue du bail, notamment au titre des loyers et charges, il convient de trancher la question de la date de fin du bail.

Sur la date de fin de bail

Il résulte de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de ladite loi.

En application de l’article 15 I de la loi précitée, lorsque le locataire délivre congé, le délai de préavis applicable est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est alors redevable du loyer et des charges concernant tous le délai si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la SAS Holdilek rapporte aux débats un courrier daté du 18 janvier 2023, réceptionné par son mandataire le 1er février 2023, dans lequel M. [J] [H] délivre congé des lieux litigieux, indiquant libérer le logement avant le 25 janvier 2023 et qu’il s’engage à remettre les clés en main propre au mandataire de la société bailleresse.

M. [J] [H] qui conteste avoir délivré un tel congé et prétend avoir convenu d’une libération amiable des lieux dès le 16 décembre 2022, ne rapporte pas la preuve de ces allégations ; étant rappelé que, la charge de la preuve de la délivrance d’un congé au bailleur pèse sur le locataire.

En effet, il ne démontre pas qu’il n’a pas signé le courrier du 18 janvier 2023, dans la mesure où il ne produit pas d’élément probant permettant de le démontrer, notamment en ce que, les signatures reconnues par M. [J] [H] comme étant de son fait, produites en pièces n° 5 et 6, sont légèrement différentes mais pas plus qu’avec celle portée sur le courrier de congé du 18 janvier 2023.

Par ailleurs, M. [J] [H] ne rapporte pas non plus avoir délivré congé des lieux litigieux, dans les conditions prévues par l’article 15 précité, à une date antérieure à celle du 18 janvier 2023.

En outre, il ressort du décompte locatif arrêté au 1er février 2024 que, le règlement qu’il a effectué le 16 décembre 2022 de la somme de 1366,80 euros, ne correspond pas à un solde tout compte avec règlement du préavis d’un mois, pour janvier 2023, mais au règlement des échéances de novembre et décembre 2022, augmentées de frais de rejet des prélèvements impayés.

De sorte qu’il est rapporté aux débats que, M. [J] [H] a délivré congé des lieux litigieux par courrier du 18 janvier 2023, réceptionné le 1er février 2023 par le mandataire de la bailleresse.

Aussi, le préavis applicable au locataire étant de 3 mois, M. [J] [H] était tenu au règlement des loyers et charges jusqu’à la date de fin de préavis, soit jusqu’au 1er mai 2023, à moins que, le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’occurrence, la société bailleresse sollicite le règlement des loyers et charges échus jusqu’au 28 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie.

Aussi, cette date du 28 mars 2023 proposée par la bailleresse comme date de fin de bail, étant antérieure à la date de fin de préavis fixée au 1er mai 2023 et plus favorable au locataire, elle sera retenue comme date effective de fin de bail.

De sorte que, M. [J] [H] était tenu au règlement de ses loyers et charges jusqu’au 28 mars 2023, date anticipée de fin de préavis selon l’accord de la société bailleresse.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la SAS Holdilek qui sollicite la somme de 1 278,14 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et régularisation des charges (taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023) inclus, produit aux débats :

– le contrat de bail du 29 mai 2019, avec effet au 31 mai 2019 ;

– le décompte de sortie des lieux au 2 juin 2023, portant sur la somme de 2 966,59 euros ;

– la sommation de payer du 3 août 2023 portant sur la somme de 2 833,28 euros ;

– un décompte locatif portant sur la période du 3 juin 2019 au 1er février 2024, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025.

Il ressort de ces éléments que, M. [J] [H] n’est pas à jour du règlement de ses loyers à l’issue du bail.

Toutefois, la somme de 22,01 euros correspondant à « prorata taxe ordures ménagères 2023 » sera ôtée du calcul de la dette locative, en ce que, quoique cette charge constitue bien une charge réelle récupérable conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, la société bailleresse n’en justifie pas, en l’absence d’explication sur le calcul effectué et de fourniture du justificatif complet de lavis de taxe foncière, comportant notamment l’année concernée.

De sorte que, M. [J] [H] est débiteur d’une somme s’élevant à 1256,13 euros (1 278,14 euros – 22,01 euros) au titre des loyers impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus selon décompte arrêté au 23 janvier 2025.

Par conséquent, M. [J] [H] sera condamné à payer à la SAS Holdilek la somme de 1256,13 euros au titre des loyers impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En application de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de ladite loi, si un état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moité entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives et il n’est pas tenu, ni de produire une facture, ni d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation réelle et sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme totale de 2008,24 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à M. [J] [P] à l’issue du bail, la SAS Holdilek produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 31 mai 2019 ;

– le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 28 mars 2023 ;

– le décompte de sortie du 2 juin 2023, listant les réparations locatives imputées au locataire pour la somme totale de 2 008,24 euros ;

– une facture du 25 avril 2023 établie par la société HM1 Propreté portant sur le nettoyage de la maison, pour la somme totale de 648 euros TTC ;

– une facture du 11 mai 2023 établie par la société Habitat Conseils portant sur le remplacement de 2 cylindres de portes, pour la somme totale de 166,83 euros TTC ;

– une facture du 31 mai 2023 établie par la société Multi Énergies portant sur la dépose et la pose d’un joint de silicone pour baignoire, la pose de 2 chasses d’eau ainsi que, la fourniture et la pose de 2 flotteurs pour WC, pour la somme totale de 235,60 euros TTC ;

– un devis du 2 mai 2023 établi par M. [S] [N], entrepreneur, portant sur la remise en état du jardin, pour la somme totale de 1 800 euros TTC ;

– une facture du 24 avril 2023 établie par la SARL [G] [B] et [F], portant sur le remplacement de 2 colliers de tuyaux de descente en PVC, le remplacement d’un tuyau de descente en PVC beige et le nettoyage des gouttières, pour la somme totale de 145,31 euros TTC.

Tout d’abord, si M. [J] [H] prétend que, le procès-verbal de constat des lieux de sortie lui est inopposable en ce qu’il n’est pas contradictoire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 3-2 précédemment cité, si l’état des lieux établi par commissaire de justice n’a pas été contradictoire par la faute du locataire, notamment parce qu’il ne s’est pas rendu à la convocation du commissaire de justice régulièrement opérée, il lui sera opposable. Or, il ressort des débats que, M. [J] [H] a été convoqué par le commissaire de justice à l’état des lieux de sortie prévu le 28 mars 2023, par lettre du 17 mars 2023 qui lui a été adressée en recommandée avec accusé de réception.

Par ailleurs, quoique M. [J] [H] soutienne avoir rendu les clés des lieux litigieux le 16 décembre 2022, il n’en rapporte pas la preuve ; de sorte qu’étant rappelé que, la date de fin de bail était fixée au 28 mars 2023, l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice à cette même date a alors bien été établi aussitôt que le locataire a quitté les lieux.

Au surplus, il est de jurisprudence constante en application de l’article 3-2 précité que, le principe du contradictoire est respecté du fait que le constat est, lorsqu’il y a instance, versé aux débats et soumis à la discussion des parties.

Dès lors, le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice en date du 28 mars 2023 est bien opposable à M. [J] [H], en ce qu’il a été convoqué par le commissaire de justice à y participer par courrier recommandé du 17 mars 2023, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; que, le procès-verbal de constat a été dressé aussitôt que le locataire a quitté les lieux ; et que, le procès-verbal de constat des lieux du 28 mars 2023 étant produit aux débats, il appartient à M. [J] [H] de le discuter au cours des débats.

En outre, si M. [J] [H] soutient qu’il n’est pas non plus rapporté la preuve de l’établissement contradictoire de l’état des lieux d’entrée, le nom de M. [H] [J] apparaît pourtant bien sur la 1ère page ainsi que, sa signature sur la dernière page et l’adresse des lieux litigieux est également bien portée en tête dudit état des lieux d’entrée.

Aussi, il convient, afin de savoir si les postes de réparations locatives pour lesquels la bailleresse sollicite réparation correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations imputables au locataire sortant, de comparer les états des lieux, en prenant en considération la surface habitable du logement, à savoir, 77,80 m², pour un quatre pièces principales, ainsi que la durée d’occupation du logement par le locataire sortant, soit pendant presque 4 années.

S’agissant du nettoyage de la maison pour lequel la bailleresse sollicite la somme de 648 euros (suivant facture du 25 avril 2023 établie par la société HM1 Propreté) :

Lors de la remise des clés à M. [J] [H], aucune mention n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée concernant l’état de propreté des lieux loués et des éléments qui les composent. De sorte qu’au regard de la présomption prévue par l’article 1731 du code civil, M. [J] [H] est présumé les avoir reçus en bon état de propreté locative.

Tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux de sortie que, de nombreux éléments sont « à nettoyer », « à lessiver entièrement », « sales », ou encore « poussiéreux » avec des « toiles d’araignées » voir « crasseux », « encrassés ».

Dès lors, ce défaut d’entretien est entièrement imputable au locataire sortant, à qui il appartenait de restituer les lieux en bon état de propreté et il sera fait droit à la demande de la bailleresse qui justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, soit à la somme de 658 euros.

S’agissant du remplacement des barillets de la porte d’entrée et du garage pour lesquels la société bailleresse réclame la somme de 166,83 euros (suivant facture du 11 mai 2023 établie par la société Habitat Conseils) :

Dans la mesure où le procès-verbal de constat des lieux de sortie ne comprend aucune mention quant aux serrures de la porte d’entrée et du garage et qu’il n’est pas non plus fait état du nombre de clés remises concernant le logement, il n’est par conséquent pas rapporté de dégradations quant à ces éléments ; de sorte que, la demande de la bailleresse pour ces postes sera rejetée.

S’agissant de la réfection des joints et le remplacement de 2 chasses d’eau et de 2 flotteurs pour WC pour lesquels la bailleresse demande la somme de 235,60 euros (suivant facture du 31 mai 2023 établie par la société Multi Énergies) :

À l’entrée dans les lieux du locataire, il est mentionné que, les mécanismes de chasse d’eau des WC situés au rez-de-chaussée et au 1er étage sont « ok aucune fuite » et que, les joints de la baignoire sont en « silicone blanc neuf ».

Alors que, le commissaire de justice a constaté au départ du locataire que, la chasse d’eau du WC du rez-de-chaussée est « hors d’usage, un mécanisme neuf emballé posé au sol ». Aucune mention n’a été portée s’agissant du fonctionnement de la chasse d’eau du 1er étage, de sorte qu’aucune dégradation ne peut être retenue la concernant. Enfin, il a été noté concernant la baignoire que le « joint périphérique [est] hors d’usage ».

Aussi, il ressort de ces constatations que, seule la main d’œuvre pour le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau du rez-de-chaussée est rendu nécessaire par les dégradations du locataire sortant, ainsi que a réfection du joint silicone de la baignoire. Étant rappelé que, le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches de chasse d’eau relève des réparations locatives listées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

De sorte que, la demande de la société bailleresse pour ces postes sera limitée à la somme de 134,97 euros, calculée comme suit : ((90,60 euros + 32,10 euros) + 10 %), selon l’évaluation produite aux débats.

S’agissant de la taille de la haie et la réfection de la pelouse pour lesquels la bailleresse sollicite la somme de 812,50 euros (suivant devis du 2 mai 2023 établi par M. [S] [N], entrepreneur) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que, la pelouse est « tondue EM » et que, les haies sont en « BE dont 1 arbuste mort ».

Au départ du locataire, le commissaire de justice a constaté que la « pelouse [est] non entretenue, il ne reste que des mauvaises herbes » et les « haies et arbustes ne sont pas entretenus ».

S’il apparaît de ces éléments que le désherbage et la tonte de la pelouse ainsi que, la taille des haies et arbustes relèvent des réparations locatives imputables au locataire sortant, l’engazonnement n’est cependant pas imputable au locataire sortant dans la mesure où une simple pelouse et non un gazon a été constaté à son entrée dans les lieux et que son état était moyen.

De sorte que, faute pour le bailleur de rapporter au débat l’évaluation sérieuse du coût du désherbage de la pelouse seulement, il ne sera fait droit qu’au poste relatif à la taille des haies et buissons, soit à la somme de 300 euros.

S’agissant du nettoyage des gouttières et le remplacement de colliers et gouttières pour lesquels la bailleresse réclame la somme de 145,31 euros (suivant facture du 24 avril 2023 établie par la SARL [G] [B] et [F]) :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état des gouttières composant le logement ; aussi, il y a lieu de rappeler que, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Tandis qu’au départ du locataire, le commissaire de justice a constaté « un crochet de descente gouttière cassé », la « gouttière côté cuisine remplie d’herbe sur 50 cm », la « descente de gouttière côté cuisine est éclatée » et que, le « crochet gouttière côté séjour [est] cassé ».

Toutefois, seul le non-dégorgement des conduits de descente d’eaux pluviales, des chéneaux ou encore des gouttières peut être imputé au locataire sortant au titre des réparations locatives et non le remplacement desdites gouttières qui relève des réparations imputables au bailleur.

De sorte que, la demande de la bailleresse pour ce poste sera limitée à la somme de 105,60 euros, calculée comme suit : (96 euros + 10 %), selon l’évaluation sérieuse produite aux débats.

En définitive, M. [J] [H], locataire sortant est redevable de la somme de 1198,57 euros, au titre du défaut d’entretien et des réparations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du coût de la convocation et du procès-verbal de constat

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un huissier de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, il n’est pas rapporté aux débats de l’impossibilité d’établir amiablement et contradictoirement entre les parties un état des lieux de sortie, ni que la société bailleresse a proposé au locataire, préalablement à l’intervention d’un commissaire de justice, l’établissement entre elles deux d’un état des lieux dans les conditions prévues à l’article 3-2 alinéa 1er.

De sorte que, la bailleresse ayant unilatéralement décidé de faire appel à un commissaire de justice et ce, sans qu’il n’en soit justifié au regard des dispositions précitées, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers impayés à l’issue du bail : 1 256,13 euros

(prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus)

Défaut d’entretien et réparations locatives : 1198,57 euros

Dépôt de garantie: – 660 euros

TOTAL : 1 794,70 euros

De sorte que, M. [J] [H] est redevable de la somme de 1794,70 euros au titre des loyers impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et des réparations locatives qui lui sont imputables, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025.

En conséquence, M. [J] [H] sera condamné à payer à la SAS Holdilek la somme de 1 794,70 euros au titre des loyers impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et des réparations locatives qui lui sont imputables, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023, date de la sommation de payer.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie avec majoration

L’alinéa 3 de l’article 22 précité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’avant-dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’à l’issue du bail litigieux, M. [J] [H] est redevable de la somme de 1794,70 euros au titre des loyers impayés, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et des réparations locatives qui lui sont imputables, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie.

De sorte que, le solde locatif à l’issue du bail litigieux étant débiteur d’un montant supérieur à celui du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu à restitution dudit dépôt de garantie, ni de facto à majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie et M. [J] [H] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [H], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer ainsi qu’à payer à la SAS Holdilek la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par M. [J] [H] à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer du 22 novembre 2023 ;

MET À NÉANT l’ordonnance portant injonction de payer en date du 22 novembre 2023 ;

STATUANT À NOUVEAU

CONDAMNE M. [J] [H] à payer à la SAS Holdilek la somme de 1794,70 euros au titre des loyers impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 28 mars 2023 inclus et des réparations locatives qui lui sont imputables, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 ;

DÉBOUTE M. [J] [H] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [J] [H] au paiement des dépens, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer.

CONDAMNE M. [J] [H] à payer à la SAS Holdilek la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION