TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03575 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGA2

Minute : 24/00225

Monsieur [N] [L]

Représentant : M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

Madame [K] [L]

Représentant : M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

C/

Monsieur [O] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) à la mise à disposition de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2017, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] ont donné à bail à Monsieur [O] [C] et Madame [H] [U] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 966,34 euros, outre 85 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier en date du 20 septembre 2022, Monsieur [O] [C] a informé les bailleurs que Madame [H] [U] n’habitait plus le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] ont fait signifier à Monsieur [O] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3138,02 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 09 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] ont fait assigner Monsieur [O] [C] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,en conséquence, constater la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dire qu’ils pourront faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [C], conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [O] [C] au paiement de :la somme de 3987,49 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois d’avril 2024 correspondant aux loyers et charges restant dus à cette date, sous réserve d’actualisation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges conventionnels, soit 1085,13 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement,rejeter toute demande de délais de paiement formulée par le défendeur compte tenu de l’importance de l’arriéré locatif.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 avril 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 7672,04 euros. Ils sont opposés à l’octroi de délais.

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Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] exposent que Monsieur [O] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 08 février 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font encore valoir que le locataire a effectué quelques versements ne couvrant pas le montant du loyer.

Monsieur [O] [C], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] justifient par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 février 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 1er avril 2017, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 08 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2017 à compter du 09 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [O] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2017, du commandement de payer délivré le 08 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024 que Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] la somme de 7672,04 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3987,49 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2022, entre Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] d’une part, et Monsieur [O] [C] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 09 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

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FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [C] à compter du 09 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] la somme de 7672,04 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3987,49 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT