TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03877 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HUQ

N° de MINUTE : 26/00053

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ROMANIN SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET, SAS

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [L] est propriétaire des lots n°33 et 64 de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET (PROXIMMONET), a fait assigner Monsieur [C] [L] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [C] [L], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [10] sise [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 11 320,00euros, correspondant à :

—  9250.95 euros à titre principal, charges arrêtées au 21 novembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  1516.80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER Monsieur [C] [L], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [10] sise [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [C] [L], à payer Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [10] sise [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [C] [L], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [L], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [L] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience du 19 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [L];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2020, 27 septembre 2021, 26 septembre 2022, 11 septembre 2023 et 26 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 26 septembre 2022 au 26 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi que le précise le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de déduire du relevé de compte établi le 21 novembre 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1 237,20 euros se décomposant comme suit :

les frais de mise en demeure du 17 décembre 2021 de 45,60 euros,les frais de mise en demeure du 18 mars 2022 de 45,60 euros,les frais de contentieux, mise en demeure par avocat du 14 juin 2022 de 480 euros,les frais « ouverture dossier avocat » du 21 juin 2022 de 186 euros,les frais de « transmission à l’avocat/ assignation » du 18 juin 2024 de 480 euros.

Il convient également d’écarter les frais bancaire de rejet de prélèvement, soit la somme de 234 euros (13 x 18 euros), ainsi que les frais de rappel du 19 août 2021 de 45,60 euros, qui ne constituent pas plus des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 mars 2021 et le 21 novembre 2024, dont il est valablement justifié, a été de 11 925,77 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 674,82 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 250,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 juin 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [C] [L], sur la somme de 3 871 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 516,80 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 juin 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

— les frais de rappel du 19 août 2021 de 45,60 euros,

— les frais de mise en demeure du 17 décembre 2021 de 45,60 euros,

— les frais de mise en demeure du 18 mars 2022 de 45,60 euros.

De surcroît, les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 480 euros le 14 juin 2022, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles, il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « ouverture dossier avocat » du 21 juin 2022, à hauteur de 186 euros, et de « Transm à l’avocat/assignation » du 18 juin 2024, à hauteur de 480 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard. Contrairement à ce que ce dernier affirme, il ne peut en effet être considéré que, par principe, les actes accomplis par les syndics pour initier le recouvrement contentieux constitueraient des diligences exceptionnelles puisque si le contrat de syndic spécifie expressément que ce n’est qu’en cas de diligences exceptionnelles à l’égard d’une constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’égard du suivi du dossier transmis à l’avocat que sont appliquées les tarifications fixées à ce dernier, c’est bien parce qu’à défaut de telles diligences, il n’y a pas lieu à une facturation spécifique. De fait, ces actes entrent dans la gestion courantes du syndic et font partie des actes élémentaires d’administration de la copropriété (CA [Localité 9] 23e ch B, 23 fevr. 2006).

Enfin, outre le fait qu’il n’est pas justifié aux débats des frais bancaires de rejet de prélèvement, dont le montant total est de 234 euros, il y a lieu de constater que l’imputation de tels frais au seul copropriétaire défaillant n’est pas prévu par le contrat de syndic. Cette demande sera en conséquence également écartée.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, Monsieur [L] n’ayant jamais cessé de tenter de régler ses charges de copropriété, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [L] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2 016 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, somme dont il est justifiée.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET, la somme de 9 250,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022 sur la somme de 3 871 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PROXIMMONET, la somme de 2 016 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT