Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 5 février 2026, n° 25/02072

TJ Marseille 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs sont effectivement copropriétaires et qu'ils n'ont pas respecté leur obligation de paiement des charges, rendant la créance du syndicat justifiée.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que certains frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, conformément à la loi sur la copropriété.
Rejeté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi des débiteurs ni le préjudice distinct, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs à payer une somme au titre des frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 5 févr. 2026, n° 25/02072
Numéro(s) :	25/02072
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	17 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE DENOMME MLIFE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 05 Février 2026

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02072 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I4D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE DENOMME MLIFE, situé sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PARADIS, dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [I] [N]

née le 09 Janvier 1970 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [L] [E] [O] [F]

né le 18 Mars 1975 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] sont propriétaires des lot n° 18 (emplacement de parking n°218) et n° 292 (appartement T3 bâtiment F) au sein de l’ensemble immobilier dénommé MLIFE situé [Adresse 5] [Adresse 3].

Par courriers recommandés avec avis de réception du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] de lui payer la somme de 2 339,50 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le 24 février 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de carence.

Par actes de commissaire de justice du 3 mars 2025 pour monsieur et du 5 mars 2025 pour madame, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, a fait assigner Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  1 661,81 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 25 février 2025,

—  1 121,71 euros au titre des frais nécessaires,

avec intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 18 septembre 2024,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] fait valoir que les defendeurs ne règlent pas les appels de charges et mettent en difficulté sa trésorerie.

A l’audience du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités à étude, Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] produit à l’appui de sa demande :

l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement des deux lots n°18 et 292 en date du 29 décembre 2021 établissant la qualité de copropriétaires de Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] et indiquant la répartition des tantièmes (5/10 000èmes pour le lot 18 et 74/10 000èmes pour le lot 292) ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er mars 2024 au 31 mars 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1 661,81 euros outre 1 121,71 euros de frais au 25 février 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2024 votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 et le fonds travaux ainsi que les travaux,un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 1 505,60 euros, en principal,le contrat de syndic à effet du 30 avril 2024 au 30 juin 2025.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 1 661,81 euros portant sur la période allant du 1er mars 2024 au 25 février 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Les intérets au taux légal courent à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 505,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 29 décembre 2021 que les défendeurs sont mariés, sans contrat de mariage, depuis le 26 juin 2013. Or, les charges de copropriété afférentes au logement familial sont soumises à la solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du code civil.

Par conséquent, Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] sont condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, concernant le coût de la mise en demeure du 12 août 2024, à hauteur de 35 euros, celui-ci n’est pas justifié faute de production de ce courrier. En revanche, le coût du commandement de payer d’un montant de 126,71 euros est établi et entre dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est encore sollicité 480 euros d’honoraires de syndic à deux reprises pour l’envoi du dossier à un auxiliaire de justice, le 13 septembre 2024 puis le 8 novembre 2024, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. Ces sommes sont par conséquent rejetées.

En conséquence, la somme de 126,71 euros est accordée au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du du 5 mars 2025, date de la signification de l’assignation, valant mise en demeure, aux débiteurs solidaires la plus tardive.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F], succombant, sont condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’ils soient condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] les sommes suivantes :

1 661,81 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er mars 2024 au 25 février 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 505,60 euros et à compter du 5 mars 2025 pour le surplus;

126,71 euros au titre des frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [I] [N] et M. [L] [E] [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MLIFE situé [Adresse 6] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT