TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 25/00566 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2K4B

N° de MINUTE : 26/00108

Monsieur, [Y], [L]

né le 05 Mars 1965 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Madame, [O], [X] épouse, [L]

née le 24 Juillet 1964 à, [Localité 4],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Ayant pour Avocat : Maître Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

DEMANDEURS

C/

Monsieur, [Q], [I], [G]

né le 30 Mai 1990 à, [Localité 5],

[Adresse 2],

[Localité 6]

Monsieur, [U], [I], [G]

né le 04 Avril 1994 à, [Localité 5],

[Adresse 2],

[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Maître Jonathan BELLAICHE de la SELARL GOLDWIN, Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0103

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 27 novembre 2023, Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] ont consenti à M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt expirant le 20 février 2024 et portant sur un bien sis, [Adresse 3] moyennant un prix de 397 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 20 février 2024 à 16h00.

Une indemnité d’immobilisation de 39 700 euros a été convenue entre les parties.

Suivant lettre recommandée AR du 5 juin 2024, les époux, [L] ont mis en demeure M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] de justifier de l’obtention des prêts.

C’est dans ces conditions que Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte :

— M., [Q], [I], [G], par acte d’huissier du 27 décembre 2024 ;

— M., [U], [I], [G], par acte d’huissier du 14 janvier 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 19 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

— débouter M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] à verser à Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] la somme de 39 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue dans la promesse de vente du 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] à verser à Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamner M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] aux dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

À titre principal,

— débouter Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment leur demande tendant au versement de la somme de 39 700 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

À titre subsidiaire,

— qualifier l’indemnité de résiliation prévue au sein de la promesse de clause pénale ;

En conséquence,

— réduire cette clause pénale à un montant d’un euro symbolique ;

En tout état de cause,

— condamner Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] à payer M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] à payer M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas d’éventuelle condamnation de M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G].

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

Si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (voir en ce sens : Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310).

Comme l’a jugé la Cour de cassation (voir en ce sens : Civ. 3, 5 décembre 1984, 83-12.895), dès lors que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est pas tenu d’acquérir, l’indemnité d’immobilisation qu’il verse au promettant ne peut être qualifiée de clause pénale et il convient de rechercher si cette indemnité n’a pas été fixée par les parties en fonction de la durée d’immobilisation de l’immeuble.

En l’espèce, est sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 39 700 euros stipulée à l’acte (page 22), dont le sort est ainsi réglé :

« En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix.

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse.

L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le BENEFICIAIRE de ne pas réaliser les présentes.

Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

[…]

d) Enfin, et d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au PROMETTANT ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.

Dans ces cas, le remboursement au BENEFICIAIRE de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente. »

M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G], qui supportent la charge de la preuve sur ce point, ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier, de sorte que celle-ci doit être réputée accomplie.

M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] n’ayant levé l’option en dépit de l’accomplissement des conditions suspensives, c’est à bon droit que les consorts, [L] sollicitent le paiement de l’indemnité d’immobilisation, que le juge n’a nullement le pouvoir de réduire.

Partant, il y a lieu de les condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G]

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en équité, les parties seront déboutées de leurs demandes présentées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] à payer à Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] la somme de 39 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] de leur demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge de M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] ;

DEBOUTE Mme, [X] épouse, [L] et M., [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M., [Q], [I], [G] et M., [U], [I], [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT