TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02371 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37VV

Minute : 26/00123

S.A. [E]

Représentant : Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [J] [C]

Madame [N] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 mars 2011, [E] a donné à bail à M. [J] [C] et Mme [N] [C] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 544,95 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [E] a fait signifier à M. [J] [C] et Mme [N] [C], par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 328,36 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, [E] a fait assigner M. [J] [C] et Mme [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

[E], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [J] [C] et Mme [N] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [J] [C] et Mme [N] [C] à payer :

la somme provisionnelle de 579,43 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et le coût de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 18 mars 2011 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que les locataires n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [J] [C] et Mme [N] [C], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [J] [C] et de Mme [N] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 mars 2011 que M. [J] [C] et Mme [N] [C] doivent payer un loyer d’un montant de 544,95 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 965,37 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [C] et Mme [N] [C] restaient devoir la somme de 579,43 € euros à la date du 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 785,80 € (frais de recouvrement de loyer et frais), de sorte qu’au jour de l’audience, les défendeurs ne présentent plus aucune dette de loyer et de charges.

En conséquence, cette demande en paiement sera rejetée.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mars 2011 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 mai 2025 pour la somme en principal de 2 328,36 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Or, le 10 juin 2025, soit moins de deux mois plus tard, les locataires ont versé une somme totale de 2 550 euros, de sorte qu’ils doivent être regardés comme ayant apuré les causes du commandement de payer. Celui-ci n’a produit aucun effet.

En conséquence, les demandes relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le demandeur, qui succombe intégralement dans la procédure, conservera la charge de ses dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

SUR LE SURPLUS :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2011 entre [E] et M. [J] [C] et Mme [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DÉBOUTE [E] de sa demande en paiement d’une somme de 579,43 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges ;

DÉBOUTE [E] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [E] au paiement des dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION