TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 20/06027 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NRAR

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 12 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE [3], Société par actions simplifiée au capital de 2000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY, sous le numéro 814 657 862, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Ghislaine BENAYOUN SIMONET de la SELARL CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Marie DUAULT, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rachel MAMAN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 17 septembre 2014, Monsieur [G] [R] a consenti à la société [4] un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 18 septembre 2024 pour des locaux à usage de restaurant situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 2.200 € HT soit 26.400 € HT par an, payable avec ses accessoires le premier de chaque mois, soumis à l’indexation annuelle.

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2015, la société [4] a cédé son fonds de commerce à la SAS [3] en s’engageant envers le bailleur, conformément aux conditions du bail, à rester garant et à répondre solidairement du cessionnaire tant du paiement des loyers que pour l’entière exécution des clauses du bail.

Par courrier recommandé en date du 8 juillet 2020, Monsieur [G] [R] a mis en demeure la société [3] d’avoir à régler la somme en principale de 13 946 euros au titre des loyers impayés depuis le 1er février 2019.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2020, Monsieur [G] [R] a fait délivrer à la société [3] et la société [4] devenue LOKARENT’EVENTS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11.1158 euros incluant le coût de l’acte au titre des loyers impayés, août 2020 inclus.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2020, la SAS [3] a fait assigner Monsieur [R] devant le tribunal judiciaire d’Evry dans le cadre d’une opposition à commandement.

La clôture de l’instruction a été fixée à la date du 19 octobre 2023, par ordonnance du même jour qui a fixé l’audience des plaidoiries à la date du 7 mars 2024.

Par jugement rendu le 21 mars 2024 l’ordonnance de clôture a été révoquée et les débats réouverts.

Dans ses dernières écritures, notifiées le 15 mai 2024, la SAS [3] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry :

SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER :

— DIRE ET JUGER que Monsieur [G] [R] a manqué à ses obligations essentielles de délivrance et de bonne foi pendant les deux périodes de fermeture administrative de l’établissement ;

— DIRE ET JUGER que la somme de 8.370,80 euros visée au commandement de payer du 20 août 2020 n’était pas due par la SAS [3],

— DIRE ET JUGER que la force majeure est caractérisée ce qui a pour conséquence de suspendre l’obligation de paiement des loyers par la SAS [3],

— DIRE ET JUGER que la perte de la chose louée est caractérisée ce qui a pour conséquence de suspendre l’obligation de paiement des loyers par la SAS [3],

En conséquence :

— PRONONCER la nullité du commandement signifié le 20 août 2020 à la SAS [3],

— REJETER la demande d’acquisition la clause résolutoire visée au commandement et la demande d’expulsion,

SUR LE REJET DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 42.138,94 euros TTC AU TITRE DES LOYERS IMPAYES ET LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

— DIRE ET JUGER qu’il y a lieu de déduire du montant de la dette locative les loyers réclamés pendant les périodes de fermeture administrative de l’établissement soit 28.712,28 euros ;

En conséquence,

— REJETER la demande de condamnation de la SAS [3] au paiement des loyers impayés pour un montant de 42.138,94 euros TTC ;

— ACCORDER à la société SAS [3] un délai de 18 mois pour exécuter les obligations mises à sa charge par le jugement à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— REJETER la demande d’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 20 août 2020 sur le fondement de la période juridiquement protégée ou de la mauvaise foi du bailleur ;

Subsidiairement,

○ SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés à la SAS [3],

— REJETER la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;

— DEBOUTER Monsieur [G] [R] de toutes ses demandes fins et conclusions contraires,

— CONDAMNER Monsieur [G] [R] à payer à la société SAS [3] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens

Au soutien de sa demande relative à la nullité du commandement de payer, la SAS [3] excipe de cinq moyens tirés :

— du manquement du bailleur à son obligation de délivrance au visa de l’article 1719 du code civil en raison des périodes de fermeture administrative pendant la période du Covid,

— du manquement du bailleur à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat au visa de l’article 1104 du code civil arguant de l’absence de prise en considération par le bailleur de la situation de la crise du covid,

— de l’exception d’inexécution au visa des articles 1219 et 1220 du code civil au motif que les loyers n’avaient pas à être payés pendant les périodes de fermeture de sorte qu’en ayant procédé au paiement du loyer exigible pendant le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, la clause résolutoire n’est pas acquise

— de la suspension de l’obligation de paiement par la force majeure au visa de l’article 1218 du code civil en ce que les fermetures administratives prononcées par le gouvernement peuvent revêtir une telle qualification

— et de la perte de la chose louée au visa de l’article 1722 du code civil en ce qu’elle n’a ni pu jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les deux périodes de fermeture administrative.

La SAS [3] sollicite par ailleurs le rejet de la demande de paiement du bailleur aux motifs que les loyers réclamés pendant les périodes de fermetures administratives de l’établissement doivent être déduits et demande l’octroi de délais de paiement au visa des articles L145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-3 du code civil sur 18 mois soutenant être de bonne foi mais avoir des difficultés de trésorerie.

En tout état de cause, la société [3] demande à titre principal le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une part de l’absence de sanction découlant du non-paiement des loyers pendant les deux périodes de covid en se fondant sur l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et d’autre part de la mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire par le bailleur.

Subsidiairement elle demande à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

En réponse à l’argumentation adverse, la SAS [3] sollicite le rejet de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail au visa de l’article 1224 du code civil au motif que les absences de paiement de loyer, dont elle explique les raisons, ne sauraient justifier la demande du bailleur.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 6 mars 2024, Monsieur [G] [R] demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société [3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [G] [R] à la société [3],

— CONSTATER, subsidiairement, PRONONCER la résolution du bail commercial, avec toutes conséquences de droit,

— ORDONNER l’expulsion sans délai de la société [3] et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieu et l’assistance d’un serrurier au besoin,

— DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER la société [3] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 42 138, 94 euros, au titre du solde des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtées au 15 mars 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures équivalentes au montant du loyer mensuel, des taxes, charges et accessoires, jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société [3] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

— ORDONNER l’exécution provisoire,

— CONDAMNER la société [3] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 août 2020 et de sa dénonciation du 8 septembre 2020 et le coût des dénonciations des conclusions aux créanciers inscrits,

Monsieur [G] [R] se prévaut de la validité du commandement de payer arguant de l’exactitude du montant des sommes réclamées lors de sa délivrance. En réponse aux motifs d’extinction de la créance, elle soutient que par trois arrêts de principe en date du 30 juin 2022 la Cour de cassation a jugé que les mesures de fermeture administrative ne pouvaient être reprochées aux bailleurs à qui il ne peut être opposé un manquement à leur obligation de délivrance assimilé à la perte de la chose louée. Il argue de la mauvaise foi du preneur s’agissant de sa demande de délai de paiement rappelant qu’il en avait déjà bénéficié en 2017 après avoir laissé s’accumuler une dette de loyer de 18.000 euros et qu’il se fait justice à lui-même en ayant un temps cessé de payer ses loyers et charges. Il conteste par ailleurs avoir délivré le commandement de mauvaise foi en soutenant que la lecture des arrêts dont se prévaut le preneur est erronée. Il indique avoir dénoncé la procédure à la société [4] en qualité de créancier inscrit.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 mai 2024 par ordonnance du même jour.

Par conclusions d’actualisation de la dette notifiées le 1er octobre 2024, Monsieur [G] [R] a porté le montant de sa réclamation à l’encontre de la société [3] à la somme de 48.063, 25 euros suivant un décompte arrêté au 1er octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité des conclusions d’actualisation de Monsieur [R] et de son dernier décompte

Selon l’article 802 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile, « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, « les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. »

En l’espèce, les conclusions notifiées par Monsieur [R] le 1er octobre 2024 accompagnées d’une nouvelle pièce postérieurement à l’ordonnance de clôture mais avant l’ouverture des débats sont une simple actualisation de la créance réclamée.

Elles sont par conséquent recevables ainsi que le décompte qui les accompagne communiqué en pièce 13.

I / Sur la demande de paiement des loyers

A – Sur l’existence d’une dette de loyers

Au soutien de sa demande en paiement Monsieur [G] [R] se prévaut :

— D’un commandement de payer en date du 20 août 2020 dans lequel il est fait état d’un arriéré locatif de 11.158, 40 euros, auquel est annexé un décompte détaillé.

— De décomptes de créance actualisés, le dernier en date du 1er octobre 2024, laissant apparaitre un arriéré locatif de 48.063, 25 euros.

La SAS [3] ne conteste pas l’exactitude des décomptes produits mais conteste l’exigibilité de la dette dans son intégralité.

B – Sur l’exigibilité de la dette

La SAS [3] estime qu’il y a lieu de déduire les loyers réclamés pendant les périodes de fermetures administratives de l’établissement, soit :

—  la somme de 8.455,72 euros TTC au titre des loyers entre le 15 mars 2020 et le 15 juin 2020,

— la somme de 20.256,56 euros TTC au titre des loyers entre le 30 octobre 2020 et le 9 juin 2021.

Elle estime en conséquence n’être redevable que de la somme de 19.351? euros TTC.

— Sur les moyens combinés tirés du défaut de délivrance et de l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail (article 1719 1° et 3°du Code civil).

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué mis à disposition dispose des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la SAS [3] se prévaut de l’exception d’inexécution et plus précisément du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose pour justifier le non-paiement des loyers durant les périodes de confinement.

Le bail litigieux a pour objet la mise à disposition d’un local commercial à usage de restaurant. Durant la période de confinement, le bailleur a continué de mettre à disposition le local.

Ainsi, aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut être reproché au bailleur pendant les périodes de confinement. L’impossibilité pour le locataire d’exploiter de manière effective et normale a résulté d’une mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. L’obligation de délivrance du bailleur édictée par l’article 1719 du Code civil ne saurait inclure l’obligation du bailleur à garantir le locataire contre le trouble de jouissance résultant d’une fermeture administrative des lieux loués. L’obligation du bailleur se limite à mettre à disposition du locataire un local présentant les caractéristiques nécessaires pour exercer l’activité visée au bail.

Ainsi, l’impossibilité pour le locataire d’exploiter les locaux, qui a trouvé son origine dans la législation covid-19 ne peut être imputable au bailleur sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.

Dès lors, faute de pouvoir caractériser une faute contractuelle, la SAS [3] ne peut se prévaloir d’un manquement à l’obligation de délivrance ou d’une exception d’inexécution afin de s’affranchir du paiement des loyers.

— Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières.

En l’espèce, il résulte tant des décomptes produits, faisant apparaitre des impayés à compter de février 2019, que de l’ordonnance rendue le 2 juin 2017 par le Président du tribunal judiciaire d’Evry qui a suspendu les effets de la clause résolutoire acquise en vertu d’un précédent commandement de payer délivré le 28 novembre 2016 pour un arriéré locatif actualisé au mois d’avril 2017 à 18.000 euros, que les difficultés de trésorerie de la SAS [3] étaient récurrentes et bien antérieures à l’entrée en vigueur des premières restrictions gouvernementales liées à l’épidémie de Covid 19.

Par conséquent, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir tenu compte de la situation sanitaire et de proposer au preneur des solutions de report de loyer, de franchise de loyers ou délais de paiement.

Ce d’autant plus que 4 années après la crise du Covid 19, la dette de la SAS [3] n’a fait que s’accroître.

A l’inverse, en ne procédant pas au paiement des loyers pendant les périodes de suspension administrative, la SAS [3] a modifié unilatéralement les stipulations contractuelles.

Dans ces conditions, en imposant à son bailleur la suspension du paiement de ses loyers, sans solliciter du juge l’autorisation de ne pas respecter son obligation première consistant à régler ses loyers, la SAS [3] n’est pas fondée à opposer au bailleur un manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

— Sur le moyen tiré de la force majeure

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Il est constant qu’un cas de force majeure est un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer le locataire du paiement des loyers échus pendant les premiers et deuxième trimestres 2020.

Dès lors, la SAS [3] ne pourra s’exonérer de son obligation de paiement des loyers sur le fondement de la force majeure.

— Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L’article 1722 du Code civil dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

La perte au sens de l’article 1722 du Code civil peut s’entendre tant sur le plan matériel que sur le plan juridique lorsque par exemple l’activité prévue par le bail ne peut plus être exercée.

Le demandeur invoque ainsi le fait que l’exploitation des locaux destinée à une activité de restauration était devenue impossible par l’interdiction prise par le gouvernement d’accueillir du public ce qui a eu un impact sur la pérennité du fonds de commerce. Il en déduit qu’il y a eu pour la SAS [3] perte partielle de la chose louée.

Cependant, il est admis que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil.

En effet, l’article 1722 du Code civil vise la situation de destruction totale ou partielle du bien loué, or une interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas une destruction. En effet, même si de fait les locaux loués ont été impossibles à exploiter causant momentanément l’arrêt total de l’activité du pressing, il convient d’affirmer que les locaux n’ont subi aucune destruction.

Dans le même temps, les locataires ont continué à jouir matériellement de leurs locaux en continuant à stocker et entreposer marchandises et matériel. Ils n’ont pas été contraints de vider les locaux. La mesure n’a pas interdit l’accès desdits locaux aux locataires qui en ont donc conservé la maîtrise matérielle. En tout état de cause, en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, or la SAS [3] n’apporte pas la preuve qu’elle n’a pu jouir matériellement des locaux durant la période en question.

Du reste, cette mesure administrative se voulait générale et temporaire c’est-à-dire provisoire, et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. Or, l’article susvisé envisage une destruction définitive de la chose louée, autrement dit irréversible.

Il convient enfin de relever qu’il n’existait pas de lien direct entre l’interdiction de recevoir du public et la destination du local loué prévue par le contrat du fait que la mesure d’interdiction était générale à tous les commerces dit non essentiels. La mesure gouvernementale a été prise à des fins de santé publique. Ainsi, les locaux n’ont pas été directement en cause dans la décision d’interdire l’accueil du public. Cette interdiction administrative a été édictée en raison de la nature de l’activité. En effet, seuls les exploitants de commerces dont l’activité n’était pas indispensable à la vie de la nation et dont l’offre de biens ou de services n’était pas de première nécessité se sont vu interdire de recevoir les clients pour des raisons étrangères aux locaux. Même si l’impact d’une telle mesure sur la commercialité des locaux est évident, il est acquis que, sauf clause contraire, la commercialité des lieux loués ne peut être garantie par le bailleur.

Aucune perte des lieux n’étant survenue à compter de l’interdiction gouvernementale, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.

Dès lors la SAS [3] ne pourra s’exonérer de son obligation de paiement des loyers sur le fondement de la perte de la chose.

Par conséquent, la SAS [3] sera condamnée au paiement des loyers, charges et accessoires issus du contrat de bail, y compris ceux échus durant les périodes de confinement.

II/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort de la clause résolutoire du contrat de bail qu'« il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et accessoires ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux, la présente convention sera résiliée de plein droit nonobstant toutes conditions ou offre réelle postérieure au délai ci-dessus.»

Il convient néanmoins de rappeler que les ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020, modifiées par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, ont exclu que les clauses résolutoires puissent être mises en œuvre pendant l’état d’urgence sanitaire et ont suspendu les effets des commandements et actes d’exécution délivrés pendant cette période, étant observé que ces dispositions ne s’appliquent cependant qu’aux loyers et charges locatives dont l’échéance est intervenue pendant les périodes protégées.

Par l’effet des dispositions des lois n° 2020-290 du 23 mars 2020 et n° 2020-546 du 11 mai 2020, la période juridiquement protégée liée à l’état d’urgence sanitaire a couru du 12 mars au 23 août 2020 inclus.

Il est par ailleurs de principe qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] a délivré un commandement de payer le 20 août 2020 visant la clause résolutoire sommant la société [3] de lui payer la somme de 11.158, 40 euros au titre de loyers et charges impayés.

Le décompte annexé au commandement de payer vise un solde débiteur depuis le 23 octobre 2019 et inclut les loyers et charges impayés jusqu’à celui d’août 2020 compris.

Il apparaît des décomptes, non contestés, que la somme visée au commandement est pour partie constituée de dettes échues pendant la période protégée mais également d’échéances impayées antérieures au 12 mars 2020 à hauteur de 2.795,60 euros.

La SAS [3] n’a pas apuré les causes du commandement dans le mois de la délivrance.

Dès lors, c’est sans être de mauvaise foi que le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire pour les échéances non comprises dans la période de suspension des mesures d’exécution.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, à compter du 20 septembre 2020, par acquisition de la clause résolutoire.

III/ Sur les conséquences de la résiliation

A- Sur les échéances de loyers impayés

Monsieur [G] [R] sollicite le paiement de la somme de 48.063,25 euros au titre du solde des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtées au 1er octobre 2024.

Au regard des obligations prévues dans le contrat et de l’absence de contestation du preneur sur les sommes réclamées par le bailleur, la SAS [3] sera condamnée à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 48.063,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

B- Sur l’indemnité d’occupation

S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

En l’espèce à compter de la résiliation en date du 20 septembre 2020, le locataire est occupant sans droit ni titre. Dès lors, il sera redevable d’une indemnité correspondant aux loyers, taxes, charges et accessoires qu’il devait verser.

C- Sur l’expulsion

Par ailleurs, occupante sans droit ni titre à compter du 20 septembre 2020, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SAS [3], selon les modalités prévues au présent dispositif.

IV / Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et subordonner sa mesure à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La SAS [3] sollicite au terme de ses conclusions une suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement.

Il ressort des pièces produites que les difficultés de trésorerie de la SAS [3] sont antérieures à la pandémie de covid, que les sommes dues au titre des loyers échues ne correspondent pas uniquement aux périodes de confinement et qu’elles sont d’un montant conséquent au regard de ses capacités financières.

Aussi, et nonobstant sa volonté d’apurer sa dette qui ressort des différents paiements effectués, la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

IV/ Sur les frais du procès

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS [3], partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SAS [3] indemnisera Monsieur [G] [R] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLES les conclusions transmises par Monsieur [G] [R] le 1er octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant Monsieur [G] [R] et la SAS [3], ce à compter du 20 septembre 2020, par acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la SAS [3] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 48.063,25 euros, au titre des impayés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation jusqu’au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE, la SAS [3] à payer à Monsieur [G] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS [3] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au sis [Adresse 1] à [Localité 5], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de présent jugement ;

ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Monsieur [G] [R] et aux frais et risques de la SAS [3] ;

REJETTE la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la SAS [3] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [3] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 août 2020, sa dénonciation du 8 septembre 2020 et l’acte de dénonciation des conclusions aux créanciers inscrits;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,