TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES :

N° RG 25/11089

N° Portalis DB3S-W-B7J-377A

Minute :

JUGEMENT

Du : 20 mai 2026

Le Syndicat des copropriétaires

C/

Madame [Y] [W] [B] veuve [T] [W]

Madame [A] [T] [W]

Monsieur [L] [T] [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2]

représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE

FONCIA RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [W] [B] veuve [T] [W]

Chez Mme [A] [T] [W]

[Adresse 4]

[Localité 4] (ESPAGNE)

non comparante, ni représentée

Madame [A] [T] [W]

[Adresse 4]

[Localité 4] (ESPAGNE)

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [T] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Madame [Y] [W] [B] veuve [T] [W]

Madame [A] [T] [W]

Monsieur [L] [T] [W]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] sont respectivement usufruitière et nus-propriétaires du lot n°257 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne pour Madame [Y] [W] [B] le 23 octobre 2025, à domicile pour Madame [A] [T] [W] le 23 octobre 2025 et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [L] [T] [B] le 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

1 598,83 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 septembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025 ; 1 455,37 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2026.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il indique que la dette a augmenté. Il précise que Madame [A] [T] [W] a envoyé un courriel en exposant qu’elle allait solder la dette, mais qu’aucun paiement n’est intervenu.

Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2] verse aux débats :

le relevé de propriété et l’attestation de propriété ;le règlement de copropriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2025 ;les décomptes de régularisation de charges 2019-2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 5 octobre 2021, 12 décembre 2022, 10 janvier 2024, 13 janvier 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er juillet 2020 au 11 septembre 2025 ; le commandement de payer en date du 17 octobre 2023 ;les mises en demeure du 28 janvier 2021, 3 novembre 2022, 1er décembre 2022, 18 juillet 2025 ; le contrat de syndic signé le 13 janvier 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il ressort de ces documents que Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] restent devoir la somme de 1 598,83 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date de la mise en demeure.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2] produit les mises en demeure du 28 janvier 2021, 3 novembre 2022, 1er décembre 2022, 18 juillet 2025, mais celle du 28 janvier 2021 et du 1er décembre 2022 ne seront pas retenues en l’absence de justificatifs de leur envoi effectif.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 152 €.

Sur les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat

Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais de « constitution dossier huissier / avocat », qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. Aussi les sommes demandées à ce titre ne seront pas retenues.

Sur les frais de commissaire de justice

Le commandement de payé en date du 17 octobre 2023 sera imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 225, 33 €.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice (frais d’assignation…) qui relèvent pour leur part des dépens et seront donc examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

*

En conséquence, Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2] la somme totale de 377,33 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété (article 48).

Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] doivent ainsi être condamnés solidairement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 1 598,83 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 377,33 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] [B], Madame [A] [T] [W], Monsieur [L] [T] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE