TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/02761 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K6T

Minute : 25/00079

LA SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS ( SOREQA)

Représentant : Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

C/

Monsieur [S] [T]

Monsieur [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [E]

Monsieur [S] [T]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

LA SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS ( SOREQA)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

Monsieur [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SA SOREQA est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 4]. Elle est venue aux droits de la DNID, curateur à succession vacante de Monsieur [D] [R] décédé en 2013 et ancien propriétaire des lieux par acte notarié du 1er juillet 2024.

La SA SOREQA a fait constater par commissaire de justice le 4 octobre 2024 l’occupation des lieux par Monsieur [S] [T] et Monsieur [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA SOREQA a fait assigner Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] sont occupants sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [S] [T] et Monsieur [E],

— condamner Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 472,54 euros,

— condamner Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA SOREQA fait valoir que l’occupation par Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] de son logement est constitutive d’une voie de fait qui lui cause un préjudice matériel et financier important tenant à l’impossibilité de réhabiliter le bien.

A l’audience du 27 janvier 2025, la SA SOREQA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à personne ou Monsieur [S] [T] et à domicile pour Monsieur [E], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] occupent le logement litigieux, appartenant à la SA SOREQA, à des fins d’habitation. En effet, dans son procès-verbal de constat du 4 octobre 2024, le commissaire de justice a rencontré sur place Monsieur [S] [T] qui lui a indiqué occuper les lieux avec Monsieur [E] (prénom inconnu), précisant ne payer aucun loyer et occuper les lieux depuis deux ans.

Il est établi avec l’évidence requise en référé que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] ne sont ni locataires ni propriétaires des lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la SA SOREQA venue aux droits de la DNID curateur à succession vacante de Monsieur [R] n’ayant nullement consenti à une telle occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce il n’est aucunement justifié par le propriétaire des lieux que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] sont entrés dans les locaux par voie de fait. Aucun autre élement ne vient justifier de supprimer le délai précité. Le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce comme il a été statué supra il n’est aucunement justifié que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] sont entrés dans les lieux par voie de fait. Au surplus la SA SOREQA ne justifie aucunement de la nécessité de déroger au bénéfice de la trêve hivernale. Cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la SA SOREQA, il convient de dire que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 novembre 2024 date de l’assignation à défaut de demande plus ample et jusqu’à libération effective des lieux.

Le propriétaire ne fournit aucun justificatif sur les caractéristiques des lieux occupés ni de simulation de location dans le quartier. Toutefois, au regard de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le propriétaire des lieux, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 470 euros par mois. Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] seront ainsi condamnés au paiement de cette somme à titre provisionnel. La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [T] et Monsieur [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Constatons que Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SA SOREQA pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] à verser à la SA SOREQA une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 470 euros à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons in solidum Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] à verser à la SA SOREQA une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [S] [T] et Monsieur [E] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.