COUR D’APPEL DE [Localité 20]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 21/04352 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NKJI

Pôle Civil section 2

Date : 11 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA QUINTESSENCE (DOMUSVI) immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 381 122 142, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 25]

représentée par M^e Marie LUSSAGNET, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

S.A.R.L. CAMAJE, RCS de [Localité 23] sous le n° 430 251 074, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 10]

Monsieur [K] [D]

né le 25 Février 1963 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5]

S.A.R.L. AUSTAL INVEST, RCS de [Localité 27] sous le n° 508 385 804, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 9]

Monsieur [X] [I]

né le 25 Mai 1967 à [Localité 19],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [F]

né le 20 Juillet 1949 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 2]

S.A.R.L. GUINOT FB, RCS de [Localité 15] sous le n° 508 779 816, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

Madame [W] [Z]

née le 30 Décembre 1964 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [A]

née le 30 Août 1951 à [Localité 22],

demeurant [Adresse 12]

Monsieur [H] [N]

né le 14 Juillet 1947 à [Localité 22],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [C] [L]

né le 16 Mai 1962 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 11]

S.A.R.L. AFMABRIC, RCS de [Localité 20] sous le n° 509 036 851, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]

Monsieur [V] [P]

né le 24 Novembre 1976 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 6]

tous représentés par Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocats plaidanst au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juges : Karine ESPOSITO

Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Janvier 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 11 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Mars 2025

Rappel des faits et de la procédure

La Société LA QUINTESSENCE SAS, filiale de la Société DOMUSVI anciennement GDP Vendôme lmmobilier, exploite une résidence [17] sous la forme d’un EHPAD située [Adresse 26], résidence au sein de laquelle les défendeurs sont propriétaires des chambres.

Chaque chambre est louée à la société LA QUINTESSENCE en vertu d’un contrat de bail commercial de locaux meublés lui permettant ainsi l’exploitation de la Résidence.

L’ensemble des baux commerciaux a été signé courant décembre 2008, concomitamment à la signature des actes d’achat des chambres sous la forme de promesses de bail qui ont pris effet lors de la livraison de l’EHPAD.

Deux types de clauses ont été insérées dans les contrats de baux commerciaux de locaux meublés.

D’une part, ceux conclus avec

— Monsieur [X] [I] le 8 décembre 2008,

— la Société AUSTAL INVEST le 9 décembre 2008,

— Madame [W] [Z] le 10 décembre 2010,

— la Société AFMABRIC le 22 décembre 2008,

— la Société OCTOPUS le 29 décembre 2008,

— la société LES SENIORS DE L’HÉRAULT le 29 décembre 2008,

— Monsieur [C] [L] et Madame [J] [S] le 31 décembre 2009,

comportent une clause intitulée « loyer et indexation » ainsi libellée : « Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA, au taux en vigueur par l’option du bailleur en conformité avec l’article 293 F du Code général des impôts. Le bailleur déclare expressément opter pour l’assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base.

En cas de modification du taux de TVA, les loyers ci-après exprimés TVA incluse seraient modifiés en conséquence.

Le loyer annuel dont le montant TVA incluse est indiqué ci-après est payable trimestriellement, à terme échu, dans le mois qui suit le trimestre civil.

Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la date de prise d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec la garantie d’un taux d’augmentation de 1,5 % net par an.

Le présent loyer est fixé comme suit pour 9 ans :

1- quote-part du loyer annuel représentative des locaux d’habitation et de leurs dépendances immédiates et nécessaires ;

Pour 1 lot type A

2- Loyer toutes taxes comprises 8894,10 €

3- Loyer hors taxes 8430,43 €

4- Taxe à la valeur ajoutée de 5,5 % 463,67 €

Pour 3 lots Type A

5- Loyer toutes taxes comprises 26 682,31€

3- Loyer hors taxes 25 291,29 €

4- Taxe à la valeur ajoutée de 5,5 % 1391,02 €

Il est précisé que le taux de TVA actuellement applicables est de 5,5 % ».

D’autre part, aux termes des contrats conclus avec

— la Société GUINOT F-B le 5 décembre 2008,

— Monsieur [V] [P] le 8 décembre 2008,

— Monsieur [H] [F] le 10 décembre 2008,

— Madame [R] [A] le 19 décembre 2008,

— Monsieur [H] [N] le 19 décembre 2008,

comportent clause intitulée « loyer et indexation » ainsi libellée : «  le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA, au taux en viveur par l’option du bailleur en conformité de l’article 293 F du Code Général des Impôts. Le bailleur déclare expressément opter pour l’assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base.

En cas de modification du taux de la TVA, les loyers ci-après exprimés en TVA incluse seraient modifiés en conséquence.

Le loyer annuel dont le montant de la TVA incluse est indiqué ci-après est payable trimestriellement, à terme échu, dans le mois qui suit le trimestre civil.

Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la date de prise d’effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Économie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an.

Le présent loyer est fixé comme suit pour 9 ans :

1- quote-part du loyer annuel représentative des locaux d’habitation et de leurs dépendances immédiates et nécessaires ;

Pour 1 lot type A

2- Loyer toutes taxes comprises 8894,10 €

3- Loyer hors taxes 8430,43 €

4- Taxe à la valeur ajoutée de 5,5 % 463,67 €

Pour 3 lots Type A

5- Loyer toutes taxes comprises 17 788,21€

3- Loyer hors taxes 16 860,86 €

4- Taxe à la valeur ajoutée de 5,5 % 927,35 €

Il est précisé que le taux de TVA actuellement applicables est de 5,5 % ».

Par courrier du 23 juin 2020, la SAS LA QUINTESSENCE a notifié aux propriétaires qu’à compter du 1er juillet 2020, la clause figurant dans la rubrique «indexation» figurant dans chaque contrat de bail étant selon elle illicite, elle a indiqué en faire abstraction et donc réglerait les loyers pour le seul montant inscrit aux baux avec restitution, par voie de compensation, du trop perçu à compter du 30 septembre 2020 correspondant à la différence entre le loyer réglé au cours des cinq dernières années et le montant inscrit au bail.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné à la SAS LA QUINTESSENCE d’appliquer la clause du contrat de bail et de reprendre le paiement du loyer actualisé conformément à cette clause ainsi que de leur régler les sommes provisionnelles suivantes en remboursement des sommes indûment déduites sur les loyers du deuxième trimestre 2020 au titre du loyer du premier trimestre de cette même année.

Par acte d’huissier des 22 et 28 septembre 2021, la société LA QUINTESSENCE a assigné les défendeurs.

Par conclusions notifiées le 20 décembre 2024 par R.P.V.A, sur le fondement des articles L112-1 et L112-2 du Code monétaire et financier et les articles L145-38 et L145-39 du code de commerce, la société LA QUINTESSENCE demande au tribunal :

A titre principal

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— Juger non écrite la clause d’indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre la société La Quintessence et les Défendeurs ;

En conséquence :

— Juger que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l’article « Loyer et indexation » de chaque bail, soit :

[E] 26 682,31 €

SARL Austal Invest 27 482,77 €

[Z] 8 894,10 €

Sarl Afmabric 27 571,73 €

[D] 27 571,73 €

Sarl Camaje 26 682,31 €

[L] 19 567,02 €

Sarl Guinot Fb 44 470,52 €

[P] 17 788,21 €

Français 17 788,21 €

[N] 37 355,23 €

[A] 18 677,61 €

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société La Quintessence, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

● condamner Monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 34.035,43 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [F] [H] au paiement de la somme de 22.702,95 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner la Société GUINOT FB au paiement de la somme de 57.124,49 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 11.45,30 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Madame [A] [R] au paiement de la somme de 27.171,25 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 60.175,37 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 22.060,44 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs;

● condamner la Société AFMABRIC au paiement de la somme de 35.169,98 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs;

● condamner Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 22.702,95 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner La Société CAMAJE au paiement de la somme de 29.920,88 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner la Société AUSTAL INVEST au paiement de la somme de 35.056,46 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 23.58,34 € au 24 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

A titre subsidiaire

— Réputer non écrite la stipulation insérée dans les baux liant la Société La Quintessence à chacun des défendeurs instaurant une garantie d’augmentation minimale du loyer de 1,5% l’an ;

En conséquence :

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société [Localité 14], dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

● condamner Monsieur [F] [H] au paiement de la somme de 13.959,37 € au 17 novembre 2022, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner la Société GUINOT FB au paiement de la somme de 34.899,37 € au 17 novembre 2022, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Madame [A] [R] au paiement de la somme de 20.781,65 € au 17 novembre 2022, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 41.563,31 € au 17 novembre 2022, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

● condamner Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 13.959,37 au 17 novembre 2022, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 2 octobre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 2 octobre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

En toute hypothèse

— Condamner in solidum les défendeurs à payer à la Société La Quintessence la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marie Lussagnet, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

La Société LA QUINTESSENCE soutient que les clauses en litige sont des clauses d’indexation selon la commune intention des parties ; que dès lors de telles clauses instaurant une augmentation automatique de 1,5 % par an sont illicites en ce que le statut des baux commerciaux prohibe toute révision annuelle automatique et nécessairement à la hausse du montant des loyers ; elle soutient que les dispositions de l’article L145-15 du code de commerce prévoient une révision triennale ou, par dérogation, une clause d’échelle mobile ; qu’en l’espèce la clause ne peut pas s’analyser ni comme une clause de recette ni comme une clause de loyer par paliers ; que, selon elle, de telles clauses, de par leur automaticité, portent atteinte à l’ordre public monétaire par son effet inflationniste et méconnaît les dispositions de l’article L145-38 du code précité ainsi que de l’article L112-1 du code monétaire et financier ; qu’enfin, de telles clauses ne peuvent s’analyser comme une clause d’échelle mobile qui permet au loyer d’être augmenté ou réduit alors que les clauses en litige excluent toute réciprocité ; que dès lors elles doivent être réputées non écrites.

Concernant les baux commerciaux prévoyant une clause faisant application de l’indice PPH avec une garantie d’augmentation de 1,5 %, elle soutient qu’elles méconnaissent les dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier qui prohibe l’indexation automatique des prix de biens et de services ; dès lors, cette clause a pour effet d’écarter purement et simplement l’indice choisi aussitôt que son application aboutit à une variation du loyer inférieure à 1,5 % provoquant ainsi une augmentation de loyer systématiquement supérieure à celle qui aurait été obtenue par l’application de la variation indiciaire ; elle soutient qu’il s’agit d’une clause d’indexation avec un indice et non un simple indicateur de marché et que cela abouti à la distorsion prohibée avec une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision (annuelle) ; qu’à supposer une hausse inférieure à 3 % de l’indice, la majoration sera forfaitaire et détachée de l’indice.

Elle conteste avoir imposé de telles clauses aux preneurs et estiment qu’elles doivent être réputées non écrites ; que dès lors les preneurs sont créanciers de la différence entre le montant des loyers versés aux bailleurs et le montant des loyers stipulés aux baux dans la limite de cinq ans ; elle sollicite en conséquence la condamnation des bailleurs à lui restituer tous les loyers perçus au-delà du montant du loyer nominal après le 2 octobre 2020 ;

Par conclusions notifiées le 19 juin 2024 par R.P.V.A., sur le fondement des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier, les défendeurs demandent au tribunal de :

— Débouter la société LA QUINTESSENCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Rejeter la sanction de ce que les clauses d’indexation rédigées comme suit seraient non-écrites :

« le loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d’effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publiées par le Ministère de l’Économie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an »

ou

« ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an ».

— Juger lesdites clauses d’indexation licites,

En conséquence

— Rejeter la demande de la société LA QUINTESSENCE visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans,

— Ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

En tout état de cause

— Condamner la société LA QUINTESSENCE à payer à chacun des demandeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la Société LA QUINTESSENCE aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que les clauses des baux commerciaux ne sont ni contraires à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a posé comme principe que lorsque des parties avaient choisi un indice, ils ne pouvaient entraver le libre jeu de cet indice en excluant la réciprocité de variation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; ils estiment que les clauses contenues dans les baux commerciaux en litige sont ne se réfèrent à aucun indice ou de réciprocité de variation, et n’en fausse donc pas le libre jeu ; que dans cette seconde hypothèse, le taux d’augmentation accordé chaque année aux exploitants d’EHPAD par les pouvoirs publics sont nécessairement à la hausse par nature, toute réciprocité étant exclue par nature ; que la clause d’augmentation forfaitaire ne se réfère pas à un indice économique et ne contrevient donc pas aux stipulations de l’article L112-2 du code monétaire et financier ; que dès lors les clauses ne contreviennent ni aux articles L112-2 du Code monétaire et financier ni aux dispositions des articles L145-38 et suivants du Code de commerce.

Ils soutiennent également que lesdites clauses ne sont pas plus contraires aux textes régissant les clauses d’échelle mobile, ce d’autant que l’indice contenu dans certains des contrats est en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties ; que les prix des prestations pour l’hébergement ne constituent pas un indice mais un référentiel d’augmentation autorisée publiée chaque année par arrêté du Ministère de l’Économie et des Solidarités.

Ils estiment que « la clause d’indexation » n’a pas lieu d’être, ni la nature de cette clause, ni sa pratique contractuelle ne permettent de lui attribuer ce qualificatif en l’absence de tout référent indiciaire.

Ils arguent que le demandeur est de mauvaise foi et n’a aucun intérêt à agir ; qu’à supposer que la clause soit illicite, elle ne pourra être réputée non écrite en son entier, notamment au regard de la commune intention des parties qui n’ont pas considéré cette exclusion de la baisse comme un caractère essentiel et déterminant de leurs consentements.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SAS LA QUINTESSENCE et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les défendeurs.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025 avec une audience de plaidoirie établie au 14 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article L112-1 du code monétaire et financier, « sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application ».

L’article L212-2 du même code, dispose qu’ « est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties (….) »

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause s’agissant de contrats conclus avant le 1er octobre 2016, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

En l’espèce, et conformément aux dispositions de l’article 1156 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il convient de rechercher la commune intention des parties au moment de la signature du contrat.

● Concernant les contrats prévoyant une révision annuelle au 1er janvier suivant, avec la garantie d’un taux d’augmentation de 1,5 % net par an.

En l’espèce, il apparaît que les parties ont contractuellement et expressément convenu que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 1,5 % le premier janvier de chaque année au terme de la deuxième année entière suivant la date de prise d’effet du bail.

La SAS LA QUINTESSENCE se fonde sur les dispositions du code de commerce et du Code monétaire et financier pour voir juger non écrite cette clause litigieuse. Néanmoins, force est de constater que les dispositions sur lesquelles elle se fonde ne concernent que les clauses d’indexation.

Or, la qualification et donc la portée de ces clauses en litige ne sauraient s’arrêter à la seule dénomination « loyer et indexation » contenue dans les contrats et qu’il convient de chercher la commune intention des parties, étant rappelé que l’indexation se définit comme l’opération visant à lier la valeur d’un capital, d’un revenu ou d’un prix à l’évolution d’une variable de référence et s’entend comme introduisant un aléa.

En l’espèce, les parties n’ont pas entendu introduire une variable de référence dans la fixation annuelle du loyer versé.

En effet, les parties ont librement, explicitement et de manière univoque, décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique. La clause en litige institue donc une augmentation forfaitaire du loyer tous les ans et ce indépendamment des prescriptions liées à l’indexation ou à la révision. Le loyer ainsi contractuellement prévu n’est dès lors soumis à aucune variable et est parfaitement déterminable et prévisible comme étant soumis à une augmentation forfaitaire de 1,5 % annuellement.

Dès lors, les dispositions du code de commerce ou du code monétaire et financier invoquées par la demanderesse et qui régulent les clauses d’indexation comprenant, par définition, une variable ne trouvent pas à s’appliquer. En conséquence, la demande de la SAS LA QUINTESSENCE à ce titre sera rejetée.

● Concernant les contrats prévoyant une révision annuelle, au 1er janviersuivant, en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Économie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an.

En l’espèce, cette clause prévoit que le loyer sera révisé en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an.

Si les dispositions des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier relèvent bien d’un ordre public monétaire, force est de constater qu’ils permettent aux parties de prévoir dans leurs contrats la mise en place d’un mécanisme d’indexation lorsque l’indice retenu est en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties ; que tel est le cas en l’espèce, le prix des prestations d’hébergement des personnes âgées publié par le Ministère de l’économie et des finances étant en relation directe avec l’objet même des contrats et avec l’activité de la SAS LA QUINTESSENCE.

S’il est certes incontestable que la clause d’échelle mobile figurant aux contrats tend à exclure toute réciprocité à la hausse ou à la baisse, c’est uniquement en raison de l’indice retenu et non de la garantie de 1,5 %; qu’en effet, cet indice, par définition, ne peut qu’augmenter puisqu’il concerne le prix des prestations d’hébergement des personnes âgées qui ne peut que s’accroître ; que les parties ne pouvaient l’ignorer puisque le terme même contenu dans la clause d’ « augmentation » est parfaitement clair et reflète bien la commune intention des parties ; que dès lors un tel indice ne peut apparaître comme faussant le libre jeu de l’indexation.

Dès lors, la clause d’échelle mobile contenu dans ces contrats n’apparaît pas contraire à l’ordre public monétaire. En conséquence, les demandes formées par la SAS LA QUINTESSENCE seront rejetées, de même que les demandes de restitution de l’indu qui en sont la conséquence.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la SAS LA QUINTESSENCE succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS LA QUINTESSENCE à payer à chacun des défendeurs :

— S.A.R.L. CAMAJE,

— Monsieur [K] [D]

— S.A.R.L. AUSTAL INVEST

— Monsieur [X] [I]

— Monsieur [H] [F]

— S.A.R.L. GUINOT FB,

— Madame [W] [Z]

— Madame [R] [A]

— Monsieur [H] [N]

— Monsieur [C] [L]

— S.A.R.L. AFMABRIC,

— Monsieur [V] [P]

la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

— DÉBOUTE la SAS LA QUINTESSENCE de toutes ses demandes,

— ORDONNER la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

— CONDAMNE la SAS LA QUINTESSENCE à payer 800 € à chacun des défendeurs :

— S.A.R.L. CAMAJE,

— Monsieur [K] [D]

— S.A.R.L. AUSTAL INVEST

— Monsieur [X] [I]

— Monsieur [H] [F]

— S.A.R.L. GUINOT FB,

— Madame [W] [Z]

— Madame [R] [A]

— Monsieur [H] [N]

— Monsieur [C] [L]

— S.A.R.L. AFMABRIC,

— Monsieur [V] [P]

— CONDAMNE LA SAS LA QUINTESSENCE aux dépens de l’instance.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL