TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/11964 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DSU

Minute :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [N] [O] [G]

C/

Madame [C] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH service contentieux

Copie délivrée à :

Madame [C] [B]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH [Localité 2] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par M. [N] [O] [G], juriste muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 21 décembre 2010, non transmis dans le cadre de la procédure, et six avenants de renouvellement dont le dernier en date du 12 juin 2023, Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [C] [B] un appartement situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [C] [B] une sommation de payer pour un montant de 4211,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre reçue le 28 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

«  ordonner l’expulsion de Mme [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [C] [B] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 4029,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer ainsi que le coût de l’assignation.

À l’audience du 8 décembre 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, maintient ses demandes, formule une demande d’acquisition de la clause résolutoire et actualise sa créance à la somme de 6456,04 euros arrêtée au 5 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus, indique que l’assurance n’a pas été fournie et affirme ne pas avoir été prévenu de la présence de rats dans l’appartement.

Est Ensemble Habitat soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [B] ne conteste pas le principe de la dette. Elle déclare percevoir 1800 euros par mois, vivre avec sa fille de 23 ans en études et avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle soulève une exception d’inexécution en raison de la présence de rats dans l’appartement. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 à 100 euros par mois en plus des loyers.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, sollicitée, reçue le 17 décembre 2025, Mme [C] [B] a fait parvenir son attestation d’assurance pour l’année 2026 et une copie de courrier. Par note en délibéré du 9 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a sollicité la production de la saisine du représentant de l’Etat dans le Département.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [C] [B]

A. Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers et charges

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience à peine d’irrecevabilité.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que l’article 24 III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, aucune saisine du représentant de l’Etat dans le Département n’a été fournie, si bien qu’il n’est pas démontré que l’assignation du 21 octobre 2025 a bien été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande d’Est Ensemble Habitat aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

B. Sur la demande de résiliation judiciaire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs chaque année à la demande du bailleur.

En l’espèce, à défaut de production d’un bail écrit, le contrat ne contient pas de clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or la défenderesse produit une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année 2026. Aussi, si le défaut de production d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année 2025 constitue une inexécution contractuelle, elle ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat, d’autant plus qu’elle n’est plus actuelle.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande, comme l’ensemble des demandes subséquentes, soit les demandes d’expulsion, de sort des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, de la sommation de payer délivrée le 17 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 décembre 2025 qu’Est Ensemble Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Si Mme [C] [B] invoque une exception d’inexécution en raison de la présence de rats dans l’appartement elle échoue à démontrer tant la durée que la réalité de cette présence, les photographies fournies n’apparaissent ni datées ni probantes quant à la présence d’animaux, mais également à rapporter la preuve de l’information du bailleur quant à cette situation. L’exception d’inexécution sera donc rejetée.

En conséquence il convient de condamner Mme [C] [B] à payer à Est Ensemble Habitat la somme de 6456,04 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

Mme [C] [B] demande à pouvoir s’acquitter de cette somme de manière échelonnée. Elle justifie de ressources lui permettant de dégager une capacité de remboursement en plus de ses charges courantes.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [C] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge d’Est Ensemble Habitat les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demande d’Est Ensemble Habitat aux fins de constat de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs,

REJETTE les demandes d’expulsion, du sort des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme [C] [B] à payer à Est Ensemble Habitat la somme de 6456,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 décembre 2025 échéance de novembre 2025, incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025,

ACCORDE un délai à Mme [C] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [C] [B] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’Est Ensemble Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LAE GREFFIERE LA JUGE