TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/06071 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3A3N

N° de MINUTE : 26/00089

DEMANDEUR

LA COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 12], agissant poursuite et diligence de son Maire en exercice dûment habilité en cette qualité,

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[Localité 9], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Monsieur [O] [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole M. [O] [W], devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— désigner tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] cadastré section CO parcelle n°[Cadastre 3] ;

— fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois ;

— donner mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

se se faire remettre par M. [O] [G] [X], syndic bénévole de l’immeuble, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

— confier à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliser situé [Adresse 11]), représenté par M. [O] [G] [X] syndic bénévole, à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

À l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2025, la commune nouvelle de [Localité 13], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation, aux termes de laquelle il sera renvoyé pour l’exposé de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) n’a pas constitué avocat.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la procédure est orale conformément à l’article 481-1 3° du code de procédure civile, et que la représentation est obligatoire conformément à l’article 760 du code de procédure civile (sauf si la demande la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros, ainsi que le prévoit l’article 761 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce).

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constituent donc les deux conditions alternatives justifiant la désignation d’un administrateur provisoire en application de ce texte.

En l’espèce, l’immeuble situé [Adresse 6]) se compose d’un bâtiment élevé sur caves, comprenant un rez-de-chaussée, quatre étages, ainsi qu’une courette. Il comprend 22 lots répartis entre 9 copropriétaires.

La commune de [Localité 13] verse au soutien de sa demande :

— l’arrêté d’urgence de mise en sécurité pris le 28 août 2024 par le maire de [Localité 13], compte-tenu à titre principal des risques de chute d’éléments au niveau des façades, des signes d’infestation par les insectes xylophages de la sous-face de la volée de l’escalier d’accès aux étage, du fait que les marches de ce même escalier ne se trouvent pas scellées au mur et du mouvement important existant au niveau du palier du 4ème étage, de la forte corrosion des fers constitutifs du plancher haut et de la chute ou du risque de chute des parties de remplissage au niveau des caves, de la présence de câbles sans protection, de l’absence ou non-conformité du garde-corps, ces constatations conduisant à des risques majeurs d’effondrement, de chutes d’enduits, de chutes de personnes, et d’électrocution ;

— le rapport de visite du 6 août 2024 de l’ingénieur sécurité de la commune de [Localité 13], listant et illustrant de photographies les désordres constatés, concluant que ceux-ci constituent une atteinte à la solidité des éléments du bâtiment et représentent un risque pour la sécurité des occupants, à savoir une fragilisation et un risque d’effondrement d’éléments de structure du bâtiment et un risque de chute d’éléments maçonnés sur les personnes.

— les signalements effectués les 14 février 2023 et 29 février 2024 par la SOREQA concernant, respectivement, un des logements de l’immeuble (moisissures, ventilation insuffisante, branchement électrique dangereux, garde-corps non conforme aux normes), et la façade donnant sur la rue (risque de chutes d’éléments) ;

— l’ordonnance du 8 août 2024 du tribunal administratif de Montreuil désignant M. [T] [V] en qualité d’expert aux fins de se rendre sur place, décrire les désordres et préciser les risques qu’ils présentent pour la sécurité des personnes et leur caractère imminent,

— le rapport d’expertise établi le 19 août 2024 par M. [T] [V] listant les travaux à mettre en œuvre dans un délai de dix jours, dans le cadre d’un arrêté urgent de mise en sécurité, afin de garantir la sécurité des personnes et des biens, précisant que dans le cas où l’ensemble de ces préconisations étaient suivies dans un délai de dix jours, alors l’état de sinistre imminent pouvait passer en sinistre ordinaire ;

— des échanges de courriels adressés, selon la demanderesse, au syndic de l’immeuble, la présente juridiction n’étant toutefois pas en mesure de vérifier l’identité du destinataire, et l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire prévue le 25 juin 2025 qui lui aurait été transmis en retour.

L’examen de ces pièces démontrent la gravité des atteintes au bâti de l’immeuble situé [Adresse 7], s’agissant notamment de l’état de la façade sur rue, de l’escalier d’accès aux étages, du plancher haut des caves, de l’absence ou non-conformité des gardes corps, et de l’existence de câbles électriques non protégés, qui représentent des risques majeurs d’effondrement, de chutes d’enduits, de chutes de personnes, et d’électrocution, et menacent donc la sécurité de ses occupants.

La nécessité impérieuse de pourvoir à la conservation de cet immeuble se trouve donc rapportée.

Or plus d’une année s’est écoulée depuis l’arrêté d’urgence de mise en sécurité pris le 28 août 2024 par le maire de [Localité 13], sans qu’il ne soit établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], non comparant dans la présente instance, aurait entrepris les travaux préconisés par l’expert.

Il doit en être conclu que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

S’agissant de la situation financière de la copropriété, celle-ci n’est pas connue de la demanderesse. Il sera néanmoins rappelé que les conditions posées par l’article 29-1 susvisé pour la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat, à savoir un équilibre financier gravement compromis ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, constituent des conditions alternatives, et non cumulatives.

Il se trouve ainsi suffisamment établi, au terme des développements qui précèdent, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) n’est pas en mesure de pourvoir à la conservation du bâtiment composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires dans les termes précisés au dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, et compte-tenu de l’objet de l’instance, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formulée par la commune nouvelle de [Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

Désigne la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [M], en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 7] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée d’un an à compter de la date du jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la commune nouvelle de [Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Rappelle que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Janvier 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Claire TORRES