MINUTE N° : 26/00054

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 26/00109

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[B] [R]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur ZE ZE

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [V], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [R]

né le 06 Janvier 1966 à [Localité 4] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2019 à effet du 14 août 2019, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat a donné à bail à Monsieur [B] [R], un logement sis [Adresse 4], appartement [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant l’engagement de payer un loyer mensuel initialement fixé à 333,17 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait délivrer à Monsieur [B] [R] un commandement de payer visant une clause résolutoire en se prévalant d’un arriéré locatif total de 3 010,65 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [B] [R] à lui payer :

. la somme de 1 640,39 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 26 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il a pu être donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe.

L’E.P.I.C. Val Touraine Habitat – comparant par son représentant dûment mandaté – a maintenu les termes de son assignation en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 788,53 euros, arrêtée au 8 janvier 2026, tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Il a en effet précisé que Monsieur [B] [R] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de ses échéances courantes, augmentées de 100,00 € par mois destinés à apurer l’arriéré.

Ayant fait l’objet d’une assignation délivrée à personne, Monsieur [B] [R] a comparu en confirmant le montant de la dette actualisée évoquée par l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat et sa reprise de paiement du loyer courant avant l’audience ; paiements augmentés de 100 € destinés à apurer son arriéré locatif. Il a repris et développé, le contenu du diagnostic social et financier en exposant être en CDI, percevoir à ce titre un salaire d’environ 1 900 € par mois. Il a ajouté être veuf et avoir la charge d’une fille étudiante à [Localité 6], précisant qu’en plus de celle-ci et de son arriéré locatif, il supporte des charges courantes. Monsieur [B] [R] a finalement sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [B] [R] dès le 21 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 25 juin 2025.

Egalement, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire les clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 des conditions générales, signées par le locataire, une clause résolutoire.

L’E.P.I.C. Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à Monsieur [B] [R] le 27 février 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 3 010,65 euros dans le délai de six semaines. Pour autant, la clause résolutoire stipulée au bail pose que le défaut de paiement doit perdurer au moins deux mois après délivrance d’un commandement de payer, de sorte que, selon la loi des parties, c’est le délai de deux mois qui doit être retenu pour que la clause résolutoire puisse valablement produire ses effets.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat justifie également que Monsieur [B] [R] n’a effectivement pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 27 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 788,53 euros au 8 janvier 2026 ; solde que Monsieur [B] [R] reconnaît devoir à cette date.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [R] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 788,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 janvier 2026.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Monsieur [B] [R] s’élèvent à 363,94 euros par mois, après indexation, mais aussi que celui-ci a effectivement repris le paiement de celui-ci avant l’audience. De sa situation économique et familiale, il résulte également qu’il a commencé à apurer son arriéré locatif et qu’il est en mesure de poursuivre ses efforts en ce sens dans les conditions débattues et acceptées à l’audience.

En conséquence, il convient d’octroyer à Monsieur [B] [R] des délais de paiement suivant les modalités ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Monsieur [B] [R] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 27 avril 2025, date d’acquisition, causant dès lors chaque mois à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence et pour l’hypothèse ou les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Monsieur [B] [R] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [R] sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 162,58 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2019 à effet du 14 août 2019 entre l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat, d’une part, et Monsieur [B] [R], d’autre part, sont réunies à la date du 27 avril 2025 relativement au logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat, en sus des échéances courantes, la somme de 788,53 euros (SEPT CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 8 JANVIER 2026 ; cette somme étant payable en 8 mensualités consécutives, à concurrence de 7 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité de 88,53 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Monsieur [B] [R] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Monsieur [B] [R] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible de la part de Monsieur [B] [R] ;

3 – si Monsieur [B] [R] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [B] [R] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer ces indemnités d’occupation à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 février 2025 pour 162,58 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection