TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/08173 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TUV

Minute :

SA ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [C] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bahija EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [R]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023, ICF La Sablière a donné à bail à M. [C] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 291,41 euros, et 176,64 euros de provisions sur charges, par la suite réévalués à 301,61 euros pour le loyer et 183,73 euros pour les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, ICF La Sablière a fait signifier à M. [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1290,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 mai 2025 ICF La Sablière a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, ICF La Sablière a fait assigner M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [C] [R] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1676,69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,

o la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens de l’instance et ses suites, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout acte rendu nécessaire par la présente procédure,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 juillet 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, ICF La Sablière, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 219,49 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Il se désiste de sa demande d’expulsion mais maintient la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

ICF La Sablière soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [C] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2024. Il se prévaut également de l’article 1231-2 alinéa 6 du code civil pour solliciter la condamnation à des dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi.

M. [C] [R], présent, ne conteste pas le principe de la dette, expliquant avoir subi un infarctus en juin 2024, puis une infection pulmonaire, justifiant d’une reconnaissance de handicap à hauteur de 80%. Il reconnaît ne pas avoir régulièrement payé l’échéancier mis en place auparavant mais se prévaut désormais d’une réduction de la dette, par la souscription d’un crédit, et d’une reprise de paiement des loyers : il demande donc des délais de paiement suspensifs, souhaitant rester dans les lieux, à hauteur de 20 euros supplémentaires par mois. Il ajoute avoir subi trois inondations dans son logement, outre 8 mois sans gaz ni eau chaude. Il vit seul dans le logement et ne perçoit que sa pension de retraite en invalidité.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [C] [R]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, ICF La Sablière justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 9, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2023 à compter du 15 janvier 2025.

Il sera par ailleurs rappelé que le bailleur, ICF La Sablière, s’est désisté à l’audience de sa demande en expulsion, et donc de toute demande subséquente, en particulier le sort des meubles, qui ne seront donc pas examinées par le présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, soit 20 euros supplémentaires par mois. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative, qu’il a déjà commencé à résorber. Il ressort en outre des éléments communiqués que M. [C] [R] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et que ICF La Sablière n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au regard des paiements effectués.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [C] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra cependant fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2023, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que ICF La Sablière rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, ce que ne conteste par ailleurs par le locataire.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [R] à payer à ICF La Sablière la somme de 219,49 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [C] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

A titre préliminaire, il convient de relever que cette demande dépend de la résiliation du bail, et non de l’expulsion, si bien qu’elle sera examinée.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2025, M. [C] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [C] [R] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux ou résorption entière de la dette suspendant définitivement la clause résolutoire.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 janvier 2025, date de la résiliation, au 12 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

E. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, ICF La Sablière ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, invoquant uniquement un préjudice financier, sans en expliquer le principe ou le montant. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [C] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et d’assignation, les frais demandés au titre des « suites », en particulier les voies d’exécution, ne pouvant être indemnisés à ce stade de la procédure.

Il convient également de condamner M. [C] [R] à payer à ICF La Sablière la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2023 entre ICF La Sablière d’une part, et M. [C] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 15 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à ICF La Sablière la somme de 219,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,

ACCORDE un délai à M. [C] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [C] [R] à s’acquitter de la dette en 10 mensualités de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONSTATE le désistement des demandes d’expulsion et du sort des meubles par le bailleur, ICF La Sablière,

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à ICF La Sablière une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus ou résorption entière de la dette suspendant définitivement la clause résolutoire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à ICF La Sablière la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE