TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Sibylle DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10757 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MJZ

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [I] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sibylle DE SURVILLIERS de la SELARL FRAISSE Avocats & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0400

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10757 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MJZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1991, la SA [Adresse 5], aux droits de qui intervient la SA AXIMO, a consenti à bail Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1316,65 euros outre une provision sur charges de 200,72 euros.

Par jugements des 25 janvier et 15 février 2017, Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] ont été respectivement placés sous curatelle renforcée, ces mesures ayant ensuite été renouvelées les 9 et 19 janvier 2024 jusqu’aux 8 et 19 janvier 2029. Monsieur [C] [X] est leur curateur.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la SA AXIMO a fait assigner Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] et Monsieur [C] [X], en sa qualité de curateur des époux, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La résiliation judiciaire du bail, L’expulsion de Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier,Leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les provisions sur charges,Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience, la SA AXIMO, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance, sauf à ajouter la demande indemnitaire en paiement de la somme de 17413,10 euros au regard des frais engagés pour les opérations de désinsectisation et à réduire celle au titre de l’article 700 du code de procédure civil à la somme de 500 euros.

Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] et Monsieur [C] [X], représentés par leur conseil à l’audience utile, ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, outre la condamnation de la SA AXIMO à leur payer la somme de 2160 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, le bailleur produit des attestations de nombreux voisins de mai 2024, ayant valeur de simples renseignements, et reprises dans ses dernières écritures, faisant toutes état de « hurlements permanents de Madame [S] », générant « un sentiment d’insécurité et de mal-être dans l’immeuble ». Il est aussi fait état de « détériorations commis par les époux [S] sur les boîtes aux lettres ». Une résidente de l’immeuble atteste le 13 septembre 2024 que « Madame [S] hurlait à toute heure de la journée et de la nuit ». En outre, les copies d’auditions à la police sont versées aux débats, datées de fin août 2025, dans lesquels plusieurs voisins du couple [S] se plaignent que ceux-ci « font énormément de nuisances sonores », à savoir « des bruitages et tapages » qui ont « commencé en juin 2022 ». Il est précisé que les bruits allégués sont quotidiens et se prolongent la nuit. Il est relaté un incident le 3 août 2025 au cours duquel Madame [S] a « insulté de « pédale » » un résident de l’immeuble, tenant aussi « des propos incohérents » en donnant l’impression « qu’elle a des démences ». Il est précisé que « la police est déjà intervenue plusieurs fois ».

Il en résulte que les nuisances sonores, diurnes et nocturnes, sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante.

Il sera relevé qu’une mise en demeure du 11 juillet 2024 n’a pas mis fin aux nuisances des époux [S], pas même l’assignation au vu de la survenance de nouveaux faits depuis et en dernier lieu en août 2025. L’absence de modification du comportement malgré ces avertissements témoigne de ce que l’attitude des locataires, lesquels semblent souffrir de troubles psychologiques, est sans considération pour l’impact qu’ils peuvent avoir pour le voisinage et traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aucune urgence particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] seront ainsi aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les défendeurs ne communiquent aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu’ils auraient initié des recherches de logement, dans le parc privé ou social, qui seraient restées infructueuses. Bien que reconnus majeurs vulnérables et ayant des ressources limitées, il sera observé que le trouble du voisinage est en outre ancien. Ils auront par ailleurs vocation à bénéficier des dispositions des articles L.412-6 et suivants du code des procedures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale.

La demande de Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] de délai pour quitter les lieux sera en consequence rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En matière de bail d’habitation, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables.

L’article 9 du code de procedure civile pose enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA AXIMO sollicite que Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] soient tenus au paiement des frais de désinsectisation de l’immeuble en raison de leur responsabilité supposée dans l’apparition et la proliferation de punaises de lit et de cafards dans plusieurs appartements et dans les parties communes de l’immeuble. Or, il sera rappelé que les operations de désinsectisation sont par principe à la charge du bailleur. D’autant plus que si les attestations du voisinage de mai 2024, reprises dans les écritures du bailleur, indiquent que “les époux [S] ramassent des encombrants et de la nourriture dans la rue”, qu’ils “récupèrent des déchets de toute nature quotidiennement dans les poubelles pour les entasser dans leur logement”, le lien de causalité entre ce comportement et l’apparition puis le développement de nuisibles n’est pas établi de manière certaine, mais seulement supposé. Il est notoire en effet que ces nuisibles peuvent être transportés tout aussi bien dans des sacs de voyage ou sur des vêtements et touchent ainsi toutes les categories de la population.

La demande indemnitaire de la SA AXIMO sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S], qui succombe, supporteront les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification du jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 octobre 1991 entre la SA AXIMO et Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] portant l’appartement [Adresse 3] et ses accessoires, aux torts des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S], assistés de leur curateur Monsieur [C] [X], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA AXIMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] à verser à la SA AXIMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] à verser à la SA AXIMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [M] [I] épouse [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge