TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03500

N° Portalis DB3S-W-B7J-24L6

Minute : 26/60

Monsieur [M] [G]

Représentant : Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1694

C/

Monsieur [A] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Janvier 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [G],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [V],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2022, avec effet au 27 mai 2022, Monsieur [M] [G] a donné à bail à Monsieur [A] [V], des locaux à usage d’habitation, sis au sein la [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 2], et un emplacement de stationnement n° 12, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 767,32 euros, charges incluses.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

Monsieur [M] [G] a fait signifier un commandement de payer le 22 novembre 2024 à Monsieur [A] [V], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 819,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

La Commission de coordination des actions de prévention de expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-[Localité 3] a été saisie par voie électronique avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 25 novembre 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 4 mars 2025, Monsieur [M] [G] a fait assigner Monsieur [A] [V], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de le juger recevable et bien fondé en ses demandes, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [V] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Monsieur [A] [V], à payer au bailleur la somme de 3 171,94 euros (échéance février 2025 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers qui viendraient à être dus au jour du jugement,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et Condamner Monsieur [A] [V] à due concurrence,

Condamner le locataire à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [A] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [M] [G], représenté, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 4 043,36 euros, nette de frais, arrêtés au 19 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, le requérant expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2024. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier versement remonte au mois de septembre 2025. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Monsieur [A] [V] dûment assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [V], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 3], le 11 mars 2025, soit six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025.

Par ailleurs, monsieur [M] [G] justifie avoir saisi La CCAPEX le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 15 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [A] [V] le 22 novembre 2024, pour la somme de 2 819,98 euros arrêtée au 19 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 mai 2022, avec effet au 27 mai 2022, à compter du 23 janvier 2025.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [A] [V] qui ne comparait pas, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative, étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande que Monsieur [A] [V] n’a procédé à aucun versement depuis le mois de septembre 2025, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 23 janvier 2025, Monsieur [A] [V] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [A] [V], sera condamné à verser à Monsieur [M] [G] ladite indemnité à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [M] [G] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 19 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 381,03 euros, somme de laquelle il convient d’ôter la somme de 337,67 euros de frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [V] à verser à Monsieur [M] [G] la somme de 4 043,36 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 19 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 22 novembre 2024 sur la somme de 2 819,98 euros, à compter de l’assignation du 4 mars 2025 sur la somme de 181,15 euros (3 171,94 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 170,81 euros de frais de contentieux antérieurs à cette date – 2 819,98 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 22 novembre 2024 = 181,15 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 166,86 euros de frais de contentieux, en date du 14 avril 2025 sur le décompte.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [A] [V] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [G] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [A] [V] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable et bien fondé la demande de Monsieur [M] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et, recevable et partiellement bien fondé en ses demandes pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 mai 2022, avec effet au 27 mai 2022, entre Monsieur [M] [G] qui réside [Adresse 6] à [Localité 5], d’une part, et Monsieur [A] [V], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, sis au sein la [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 2], et un emplacement de stationnement n° 12, sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [A] [V], à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 4 043,36 euros (quatre mille quarante-trois euros trente-six centimes), au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 22 novembre 2024 sur la somme de 2 819,98 euros, à compter de l’assignation du 4 mars 2025 sur la somme de 181,15 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme 166,86 euros de frais de contentieux, en date du 14 avril 2025 sur le décompte ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [A] [V] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [A] [V] à verser à Monsieur [M] [G] ladite indemnité mensuelle à compter du 1er décembre 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [A] [V] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [A] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [M] [G] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT