TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/04043 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTMK

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/736

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Z] [E]

[J] [U] épouse [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [N] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [Z] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [U] épouse [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] et Mme [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 98,71 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 717,61 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une deuxième mise en demeure de payer la somme principale de 1.862,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une troisième mise en demeure de payer la somme principale de 3.821,18 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations délivrées le 7 mai 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [J] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [J] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :5.689,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 8 mai 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. Selon un rapport en date du 13 juin 2025, le service social du CDAS a indiqué que M. [Z] [E] et Mme [J] [E] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé.

À l’audience du 20 juin 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 juin 2025, s’élève désormais à 6.220,25 euros.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT indique que les impayés ont commencé en mars 2022 dès l’entrée dans les lieux du couple. Il ajoute que M. [Z] [E] travaillerait en interim pour 3.500 euros par mois tandis que Mme [J] [E] percevrait 800 euros par mois par France Travail.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [E] et Mme [J] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui leur a été délivrée le 20 juillet 2022, M. [Z] [E] et Mme [J] [E] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 717,61 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, M. [Z] [E] et Mme [J] [E] lui devaient la somme de 6.220,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.689,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Z] [E] et Mme [J] [E] et leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à à 530,99 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E] et Mme [J] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 mars 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [Z] [E] et Mme [J] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 19 juin 2025,

ORDONNE à M. [Z] [E] et Mme [J] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [J] [E] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.220,25 euros (six mille deux cent vingt euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.689,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [J] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530,99 euros (cinq cent trente euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [E] et Mme [J] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 7 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge