TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10879 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36VI

Minute : 26/00246

EM

Monsieur [E] [L]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [L]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [W] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Mme [P] [W]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 22 janvier 2016, M. [E] [L] et Mme [U] [L] ont donné bail à Mme [W] [P] (identité vérifiée à l’audience) un logement à usage personnel à fin exclusive d’habitation situé, [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1 000 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [L] et Mme [U] [L] ont fait signifier le 22 juillet 2025 à Mme [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 4 548 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, M. [E] [L] et Mme [U] [L] ont fait assigner Mme [W] [P] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire concernant le logement,

— constater la résiliation judiciaire du bail d’habitation,

— En conséquence, ordonner l’expulsion dans délais de Mme [W] [P] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Condamner Mme [W] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmentée des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— Condamner Mme [W] [P] à payer à la société requérante la somme de 3 648 euros au titre des arriérés de loyers et charges, ,

— Condamner enfin Mme [W] [P] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Mme [W] [P] en tous les dépens,

À l’audience du 13 janvier 2026, M. [E] [L] et Mme [U] [L], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et ils actualisent le montant de la dette à 3 694 euros, décembre 2025 inclus. Ils ne s’opposent pas à des délais de paiement et constatent que le logement est bien assuré par la production de la dernière attestation d’assurance.

Mme [W] [P], comparant en personne et assistée de sa fille Mme [D] [I], conteste le montant de la dette expliquant des règlements n’ont pas été pris en compte dans le décompte du bailleur à compter d’octobre 2025 avec le règlement des loyers courants. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement en proposant de régler la somme de 97 euros par mois. Elle explique sa dette locative par un arrêt de travail.

Le tribunal a sollicité un décompte actualisé et la preuve des derniers règlements. Par note en délibéré, les bailleurs produisent un nouveau décompte faisant apparaitre 3 règlements de 653 euros pour les mois d’octobre à décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE [Localité 3] par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs M. [E] [L] et Mme [U] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-[Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action de M. [E] [L] et Mme [U] [L] sont donc recevables.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail initial signé le 22 janvier 2016 concernant le logement contient dans ses conditions générales, une clause de résiliation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2025, pour la somme en principal de 4 548 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 septembre 2025.

— Sur les demandes de condamnation en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, M. [E] [L] et Mme [U] [L] produisent un décompte actualisé indiquant que Mme [W] [P] reste lui devoir la somme de 3 648 euros, frais inclus. Toutefois, il convient de constater que les 3 règlements de 653 euros d’octobre à décembre 2025 mentionnés, n’ont pas été déduits (1 689 euros) Aussi, il convient de fixer le montant de la dette locative à la somme de 1 445 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure et des règlements non déduits.

En conséquence, Mme [W] [P] sera condamnée au paiement de cette somme de 1 445 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 9 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Il résulte par ailleurs de l’article 24 VII dans sa nouvelle rédaction que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l’audience Mme [W] [P] sollicite des délais de paiement en proposant de régler la somme de 97 euros par mois en sus des loyers et charges et il convient de constater que le dernier loyer courant a été réglé.

La bonne foi de Mme [W] [P] n’est pas contestée au regard des explications données à la barre sur sa situation personnelle et professionnelle pour justifier de la présente dette.

Compte tenu de ces éléments, Mme [W] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoires seront suspendus pendant le cours de délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— Que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— Que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 23 septembre 2025;

— Que Mme [W] [P] devient occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

— Que faute pour Mme [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que M. [E] [L] et Mme [U] [L] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [W] [P] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, M. [E] [L] et Mme [U] [L] soient en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

— Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Mme [W] [P], partie perdante à l’instance, sera condamnée les dépens restent à sa charge.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [W] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, M. [E] [L] et Mme [U] [L] seront donc déboutés de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provision, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [E] [L] et Mme [U] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2016 entre M. [E] [L] et Mme [U] [L] et Mme [W] [P] concernant un logement à usage personnel à fin exclusive d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2025;

CONDAMNE Mme [W] [P] à verser à M. [E] [L] et Mme [U] [L] la somme de 1 445 euros, selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente decision ;

AUTORISE Mme [W] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 97 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le créancier; les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la juge;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixes sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

* qu’à défaut pour Mme [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [E] [L] et Mme [U] [L] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que M. [E] [L] et Mme [U] [L] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [W] [P] .

* que Mme [W] [P] soit condamnée à verser à M. [E] [L] et Mme [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTE M. [E] [L] et Mme [U] [L] du surplus de leurs demandes, y compris celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [P] aux entiers dépens;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 24 février 2026,

Ont signé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE