TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/07948 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SZL

Minute :

EMMAÜS HABITAT

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [P] [O] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Copie délivrée à :

Monsieur [P] [O] [N]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2016, la SA Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [P] [O] [N] un appartement situé [Adresse 4], également accessible par l’entrée au [Adresse 5], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 235,94 euros, et 146,76 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA Emmaüs Habitat a fait signifier à M. [P] [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1285,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2025, la SA Emmaüs Habitat a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, la SA Emmaüs Habitat a fait assigner M. [P] [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de M. [P] [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner M. [P] [O] [N] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1754,21 euros au titre de la dette locative,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 juillet 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA Emmaüs Habitat, représentée, maintient ses demandes.

La SA Emmaüs Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [P] [O] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 février 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [O] [N], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [P] [O] [N] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [P] [O] [N]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA Emmaüs Habitat le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA Emmaüs Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 7.5, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 février 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mai 2016 à compter du 25 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [P] [O] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mai 2016, du commandement de payer délivré le 24 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025 que la SA Emmaüs Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 45,72 euros (7,62 euros x 6) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [O] [N] à payer à la SA Emmaüs Habitat la somme de 1 688,47 euros, au titre des sommes dues au 7 novembre 2025.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [P] [O] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025, M. [P] [O] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [P] [O] [N] à son paiement à compter du 8 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 avril 2025, date de la résiliation au 7 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [P] [O] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [P] [O] [N] à payer à la SA Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA Emmaüs Habitat aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mai 2016 entre la SA Emmaüs Habitat d’une part, et M. [P] [O] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], également accessible par l’entrée au [Adresse 5], à [Localité 7], sont réunies à la date du 25 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [P] [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [O] [N] à compter du 25 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [P] [O] [N] à payer à la SA Emmaüs Habitat la somme de 1 688,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse,

CONDAMNE M. [P] [O] [N] à payer à la SA Emmaüs Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [P] [O] [N] à payer à la SA Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [O] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 février 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE