TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Avril 2026

N° RG 19/06749 – N° Portalis DB3R-W-B7D-U7S6

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [J] épouse [K], [E] [K]

C/

[G] [H], [A] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [M] [J] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

DEFENDEURS

Madame [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Séverine RICATEAU, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782 et la selarl Edite Avocats Cîmes, avocat plaidant au barreau de l’Essonne

Monsieur [A] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant, faute d’avoir constitué avocat

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Murielle PITON, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Murielle PITON, Juge

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 2 novembre 2015, Mme [G] [H] et M. [A] [R] ont vendu à M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K] un pavillon d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] (92), au prix de 665 000 euros.

Sur demande des époux [K], qui soutenaient que de nombreux désordres étaient apparus depuis lors et rendaient la maison impropre à son usage, par ordonnance de référé du 13 juillet 2017 rectifiée le 23 août 2017, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert judiciaire M. [X] [Z]. Par ordonnance en date du 6 novembre 2018, le juge des référés a déclaré communes à la société anonyme Allianz Iard, assureur des époux [K], les opérations d’expertise initialement ordonnées.

Par actes judiciaires du 11 juillet 2019, M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K] ont fait assigner Mme [G] [H] et M. [A] [R] devant ce tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de résolution de la vente pour vices cachés et condamnation solidaire de ces derniers à leur restituer la somme de 665 000 euros avec intérêts de droit à compter du 2 novembre 2015, et à leur verser 47 000 euros au titre des frais afférents à la vente ainsi que la somme de 100 456 euros en indemnisation de leurs préjudices de jouissance, matériel, financier et moral, outre 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire du jugement à intervenir et publication de celui-ci au service de la publicité foncière.

M. [X] [Z] a déposé son rapport d’expertise définitif le 10 octobre 2022.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023 et signifiées selon procès-verbal de vaines recherches du 9 novembre 2023 en ce qui concerne M. [R], établi par un commissaire de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, les époux [K] demandent au tribunal de :

— juger que le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (92) est affecté de vices cachés ;

— ordonner la réduction du prix de vente à hauteur de 268 598 euros du bien immobilier situé à [Adresse 4] (92), [Adresse 1], cadastré section AK numéro [Cadastre 1], reçue par acte notarié de Me [O] [C], notaire au sein de la société civile professionnelle Etasse et associés notaires, en date du 2 novembre 2015, entre Mme [G] [H] et M. [A] [R] d’une part et eux-mêmes d’autre part ;

— condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [A] [R] à leur restituer la somme de 268 598 euros au titre de la réduction du prix de vente, outre les intérêts de droit à compter du 2 novembre 2015 ;

— condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [A] [R] à leur payer :

o 26 243,20 euros au titre des dépenses engagées au cours des opérations d’expertise,

o 18 746,88 euros au titre des frais d’expertise,

o 10 975,43 euros au titre des préjudices matériels,

o 43 828 euros au titre du préjudice de jouissance,

o 850 euros au titre du préjudice lié à la surconsommation de fluides,

o 33 333 euros au titre du préjudice moral ;

à titre subsidiaire, sur l’action indemnitaire, et au visa des articles 1109 et 1116 du code civil dans leur ancienne rédaction, et de l’article 1382, devenu l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [A] [R] à leur payer les mêmes sommes, y compris celle de 268 598 euros au titre du coût des travaux de remise en état de la maison, frais et honoraires des prestataires, et primes d’assurance ;

en tout état de cause,

— débouter Mme [G] [H] et M. [A] [R] de leurs demandes ;

— condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [A] [R] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [G] [H] et M. [A] [R] aux entiers dépens de la procédure de référé et de la présente instance, qui seront recouvrés par leur conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, les demandeurs font tout d’abord valoir que les trois notes aux parties de l’expert, les conclusions de son rapport d’expertise définitif et les pièces versées aux débats démontrent l’existence de vices cachés, à savoir des défauts inhérents au bien vendu, qui compromettent totalement son usage, et qui sont antérieurs à la vente. Ils précisent que les travaux de surélévation du pavillon mais aussi de charpente et de couverture n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, et qu’aucune étude préalable sur les charges, la structure et le sol n’a été réalisée, de telle sorte qu’il y a un affaissement de la dalle du 1er étage, une déformation des huisseries de l’étage empêchant la fermeture des portes, une déformation de la dalle et du parquet, des fissures structurelles, un décrochement des cloisons de la salle de bains, des infiltrations et la présence, qui plus est ancienne, de champignons lignivores et pathogènes. Ils soutiennent qu’il existe ainsi un risque pour la santé et la sécurité des occupants. Les demandeurs font valoir que les clauses contractuelles d’exclusion de la garantie des vices cachés peuvent être écartées lorsque l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, ce qui est le cas en l’espèce selon eux.

Les demandeurs précisent que l’expert retient justement : tout d’abord, que le complexe de couverture n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art, en l’absence de lame d’air entre celle-ci et l’isolation, ce qui favorise la condensation, et que l’habillage des combles a été réalisé à l’aide de lames décoratives par les vendeurs entre le mois de mai 2015 et les premières visites de la maison, celui-ci relevant que les vendeurs ont probablement tenté de masquer les phénomènes de condensation anormaux découverts lors des premières investigations ; ensuite, que la déformation et l’affaissement du plancher du 1er étage est causé par la flexion anormale de la poutre principale localisée dans l’entrée et le séjour, largement sous dimensionnée au vu de sa portée, tout comme le poteau qui la maintient, l’intéressé ajoutant que le rebouchage des différentes fissures, au droit de la douche mais aussi dans d’autres pièces, effectué volontairement avant la vente du pavillon, avait comme seul objectif de rendre le bien immobilier des vendeurs acceptable lors des visites de potentiels acquéreurs ; et enfin, que la même conclusion doit être retenue s’agissant des dégâts des eaux, dans l’emprise des deux plénums de faux-plafonds au rez-de-chaussée, ainsi que dans les chambres enfants et parentale du 1er étage, les vendeurs ne pouvant en aucun cas selon lui ignorer que de l’eau s’infiltrait au travers de ces fissures lors de l’utilisation au quotidien de la douche, vu le développement de champignons lignivores, entraînant par voie de conséquence d’importants dégâts sur la structure en bois du plancher du 1er étage et des ouvrages annexes.

S’agissant de leurs prétentions indemnitaires, les demandeurs expliquent que le montant total des travaux ainsi que des frais d’ingénierie et d’assurance est estimé par l’expert judiciaire à la somme de 342 098 euros, ceux-ci proposant de déduire une quote-part de vétusté liée à l’utilisation du pavillon pendant 7 ans, de 2015 à 2022, à hauteur de 10 500 euros par an, soit un total de 73 500 euros, ce qui donne la somme de 268 598 euros dont ils sollicitent la restitution au titre de la réduction du prix de vente. Ils sollicitent également l’indemnisation des divers préjudices qu’ils disent avoir subis et ci-dessus rappelés.

A titre subsidiaire et sur le fondement du dol, ils font valoir que les éléments précités permettent amplement de démontrer la réalité et l’ampleur des manœuvres pratiquées par les vendeurs visant à surprendre leur consentement, en tant qu’acquéreurs, lesquelles ont été déterminantes. Ils ajoutent que leur consentement n’a dès lors pas été éclairé et que les vendeurs se sont montrés tout à fait déloyaux à leur égard. Ils sollicitent le versement des mêmes sommes sur ce fondement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, Mme [H] demande au tribunal de :

— la dire recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que les fissures et l’affaissement découlant des problèmes structurels étaient apparents au jour de la vente ;

— constater qu’en application des stipulations de l’acte de vente, elle ne peut être tenue à une garantie des vices cachés ;

— dire qu’elle n’avait pas connaissance des vices structurels affectant la maison ;

— constater qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’un champignon lignivore ;

— constater qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence d’infiltrations provenant des brisis en toiture ;

— constater qu’elle n’avait pas connaissance de non-conformités affectant la toiture et la charpente ;

par conséquent,

— débouter les époux [K] de leur action en résolution de la vente ;

— débouter les époux [K] de leur demande de nullité de la vente ;

— débouter les époux [K] de toutes leurs demandes de condamnations à titre de dommages et intérêts que ça soit au titre de la garantie des vices cachés ou d’un vice du consentement ;

en toute hypothèse,

— condamner les époux [K] à verser la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La défenderesse avance, au visa des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente à vocation à s’exécuter pleinement lorsque le vendeur est de bonne foi, que c’est à l’acquéreur qu’incombe la charge de la preuve de la mauvaise foi du vendeur en démontrant que celui-ci avait connaissance des vices affectant la chose, et qu’en l’espèce les demandeurs échouent à rapporter cette preuve. Elle précise que l’acte authentique de vente du 2 novembre 2015 stipule expressément que « l’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur », et que « sauf application d’une législation légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. »

Celle-ci fait valoir que l’expert judiciaire, dans son rapport déposé le 10 octobre 2022, confirme tout d’abord que les fissures et manifestations des mouvements anormaux de la structure étaient visibles lors de la visite et que ces fissures, apparues progressivement, pouvaient être assimilées à des « défauts esthétiques », que ses constatations et avis n’établissent pas en réalité une quelconque connaissance des vices affectant la maison par les vendeurs, et qu’ils reflètent même leur caractère apparent, quand bien même leurs causes seraient cachées. Elle ajoute que la réfection des joints de la salle de bains ne saurait établir une quelconque preuve de tentative de dissimulation de vices intrinsèques, et que celle-ci n’a été réalisée que sur conseil de l’agence immobilière pour faire plus propre, la réalisation de travaux de rafraîchissement, pratique très usuelle lorsqu’une vente est envisagée, ne pouvant suffire à démontrer qu’elle a eu la volonté de tromper les acquéreurs. De la même manière, elle indique les fissures et réfections des joints étaient apparentes lors de la vente. Elle affirme également que les problématiques structurelles, l’affaissement de la pièce d’eau, les infiltrations et l’existence du champignon relèvent d’aspects dont elle n’avait pas connaissance.

S’agissant des dommages-intérêts sollicités par les demandeurs sur le fondement des vices cachés, la défenderesse avance qu’ils n’apportent pas la preuve de sa connaissance des vices, condition nécessaire à une indemnisation, celle-ci entendant rappeler qu’elle est vendeur profane.

Sur le fondement du dol invoqué à titre subsidiaire par les demandeurs, la défenderesse affirme qu’elle et M. [R] n’ont pas entrepris des travaux pour cacher les désordres qui affectent la maison, et qu’ils n’ont réalisé, comme déjà expliqué plus haut, que des travaux de rafraîchissement, consistant notamment en la réfection des joints de la salle de bain, ceux-ci ne constituant nullement une manœuvre dolosive.

M. [R], quoique régulièrement assigné selon procès-verbal de vaines recherches de commissaire de justice établi conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat ; susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

1 – Sur l’action en responsabilité intentée au titre des vices cachés

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est en revanche pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est ajouté à l’article 1643 dudit code qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le fait que la chose ne soit pas conforme à des normes existantes, et qu’elle n’ait donc pas été réalisée dans les règles de l’art, est constitutif d’un vice engageant la garantie du vendeur, en particulier pour un immeuble affecté de malfaçons dans sa construction, telles que l’absence d’étanchéité ou l’existence de dispositifs d’écoulements d’eaux non-conformes aux règles de l’art, justifiant l’indemnisation de l’acquéreur devant engager d’importants travaux, même simplement pour obtenir un certificat de conformité (3e Civ., 19 janvier 1983, n° 81-14.754).

Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose, comme la solidité, le clos et le couvert pour un immeuble (3e Civ., 6 octobre 2004, n° 02-20.755), et résultant de défauts de construction de nature à échapper à un examen ordinaire (1ère Civ., 31 janvier 1966, Bull. civ. I, n° 74 & 24 mai 1967, Bull. civ. I, n° 183).

Si l’acquéreur, même profane, se doit d’accomplir les diligences minimales lors de la visite d’un bien, en particulier en le visitant en intégralité (3e Civ, 8 février 2012, n° 10-27.250), il n’a pas, en revanche, à se faire assister par un homme de l’art (3e Civ., 3 mai 1989, n° 87-17.526 ; Ass. plén., 27 octobre 2006, n° 05-18.977 ; 3e Civ., 3 novembre 2011, n° 10-21.052 ; 1ère Civ., 26 septembre 2012, n° 11-22.399).

Un vendeur qui n’a pas été de bonne foi ne peut se soustraire à sa responsabilité propre en invoquant une clause d’exclusion de garantie (3e Civ., 28 mars 2007, n° 06-12.299 ; 3e Civ., 27 mars 2007, n° 06-12.889 ; 3e Civ., 19 novembre 2008, n° 07-16.746).

1.1 – Sur la vente conclue et les stipulations incluses dans l’acte

En l’espèce, il est constant que suivant acte notarié en date du 2 novembre 2015, Mme [H] et M. [R] ont vendu époux [K] un pavillon d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] (92), au prix de 665 000 euros.

Sur ce, il résulte de la lecture de l’acte de vente qu’est stipulée, en page 10 de celui-ci, la clause suivante : « L’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur. Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. »

Cette clause ne saurait cependant recevoir application, en cas de vices cachés, s’il demeure démontré que les vendeurs n’ont pas été de bonne foi, laquelle se présume, la charge de la preuve contraire reposant sur les acquéreurs et demandeurs à l’instance.

1.2 – Sur les malfaçons et non-conformités mises en évidence par l’expert judiciaire

En l’espèce, dans son rapport déposé le 10 octobre 2022, l’expert judiciaire, M. [X] [Z], a relevé l’existence des malfaçons et non-conformités suivantes concernant le pavillon.

Celui-ci a tout d’abord indiqué que les poutres de la charpente sont sous-dimensionnées et nécessitent : soit de créer un point d’appui intermédiaire en plein milieu de la travée, afin de réduire de moitié la portée des poutres existantes ; soit en les renforçant en augmentant leur hauteur ainsi que leur inertie, et ce afin que chaque poutre reprenne une partie de la charge du complexe de la toiture. L’expert judiciaire a conclu qu’il était impossible pour les époux [K] de s’en rendre compte au moment de la vente.

L’expert judiciaire a également retenu, s’agissant de l’habillage des combles, que celui-ci a été réalisé à l’aide de lames décoratives, et que les propriétaires ont omis de prévoir une lame d’air entre l’isolation et la toiture, favorisant ainsi les phénomènes de condensation et la dégradation prématurée de cette dernière. Il précise ce qui suit : « Concernant l’habillage des combles, l’expert conclut que les vendeurs, en réalisant cette prestation peu de temps avant la vente, ont probablement tenté de masquer les phénomènes de condensation anormaux découverts par l’expert lors de ses premières investigations ».

De la même manière, M. [Z] a retenu l’existence d’un sous dimensionnement de la poutre soutenant le plancher séparant le rez-de-chaussée du premier étage, en ce que celle-ci a une portée trop importante, le poteau qui la maintient étant lui-même sous dimensionné. Il indique plus précisément à ce sujet qu’il y a, au rez-de-chaussée, « une flexion importante de la poutre localisée dans le séjour », « supérieure à la valeur acceptable par le calcul ». Il ajoute que « cette déformée a entraîné un affaissement entre le plancher du premier étage et la sous face de la cloison de la salle d’eau du 1er étage, et d’importantes fissurations dans les ouvrages de cet étage. » Il conclut en indiquant que la poutre, sous-dimensionnée, est la cause du sinistre, qui a entraîné des désordres importants et irréversibles aux ouvrages existants du 1er étage ainsi qu’aux ouvrages adjacents. Ce sous-dimensionnement de la poutre a d’ailleurs nécessité un étaiement dans le cadre d’une mesure conservatoire. Les pannes qui supportent la couverture, reposant de pignon à pignon, sont également sous-dimensionnées. Il estime que ces éléments n’étaient pas visibles par les vendeurs. L’expert indique en outre, sur ce point, que les signes avant-coureurs liés à l’apparition des fissures anormales, comme ci-après analysé, ne pouvaient être ignorés des défendeurs avant la mise en vente de leur bien immobilier.

En ce qui concerne les fissures, décrites comme anormales et de 2 cm voire plus de largeur au droit des sols, cloisonnements ainsi que des autres pièces du 1er étage, l’expert explique qu’elles sont les conséquences du sous-dimensionnement de la poutre principale, qui avait pour rôle de supporter les charges du plancher liées à la surélévation du pavillon, outre la suppression d’un cloisonnement et son remplacement par un poteau. Il précise à ce sujet : « Ces fissures ne sont pas réparables. La déformée des matériaux est tellement importante qu’elle nécessite à présent la réfection complète de la salle de bains/douche, y compris le remplacement des cloisonnements et des revêtements de finition carrelage aux murs comme au sol en grande partie descellés. La réfection des cloisonnements impactera une réfection des pièces voisines. ». Il indique également : « Les différentes fissures verticales observées permettent de confirmer que le joint de carrelage a été refait. La largeur du joint est de l’ordre de 2 cm alors que celui-ci devrait être de l’ordre de 5 mm. » Il ajoute enfin que l’affaissement entre le sol et la sous face des cloisons a évolué au cours des années, que le phénomène n’a pas pu se produire subitement, et que « l’apparition de ces fissurations, comme leurs évolutions, ne pouvaient en aucun cas rester invisibles au regard de Mme [H] et M. [R] », en ce que ces anomalies structurelles comme esthétiques auraient dû les alerter d’un problème sous-jacent plus sérieux. Il retient également que le rebouchage des fissures au droit de la douche effectué volontairement, avant la vente du pavillon, avait là encore pour objectif de masquer un désordre sous-jacent au droit du plancher du 1er étage, pour rendre le bien immobilier acceptable pour une transaction.

S’agissant des infiltrations au niveau de la douche, l’expert judiciaire confirme « que c’est bien la flexion anormale de la poutre principale, sous-dimensionnée par rapport aux charges du 1er étage à reprendre, qui a occasionné ce sinistre ». S’agissant des infiltrations d’eaux au droit des chambres enfants et parentale du 1er étage, l’expert a confirmé « que ces infiltrations provenaient des deux noues extérieures qui n’avaient pas été réalisées par l’entreprise CHPR conformément aux règles de l’art régis par le DTU couverture. » L’expert ajoute que ces infiltrations ont eu des manifestations concrètes et substantielles, en ce que les sondages réalisés dans le faux plafond, à sa demande, ont permis de découvrir l’existence d’un champignon lignivore, qui a endommagé les poutres constituant le plancher haut du rez-de-chaussée du séjour. L’expert précise que la corrosion observée sur les vis, comme l’apparition des champignons lignivores, sont liées aux infiltrations d’eau qui se sont accumulées au fil du temps dans les nombreuses et importantes fissures localisées dans la dalle du 1er étage et dans les cloisons revêtues de carrelage au sol et aux murs de la salle de bains/douche du 1er étage. L’expert ajoute que les poutres en bois attaquées par le champignon lignivore n’assurent plus la résistance requise. L’expert conclut « que les infiltrations étaient connues des vendeurs bien avant la vente », les travaux réalisés par leurs soins n’ayant eu « comme seul objectif que de rendre le bien immobilier acceptable avant les visites qui ont conduit plus tard à une vente du pavillon aux époux [K] ». Selon l’expert, les vendeurs ont effectué eux-mêmes des travaux sans se préoccuper des causes. L’expert confirme que les vendeurs ont délibérément masqué ces problèmes d’infiltrations récurrents.

Il convient de noter que l’expert s’est exprimé en des termes précis, circonstanciés et cohérents, et qu’il s’est prononcé au terme d’un raisonnement méthodique et rigoureux. Celui-ci a répondu à l’intégralité des dires transmis par les parties. Les malfaçons et non-conformités ainsi constatées ont rendu le pavillon, dans son ensemble, impropre à l’usage auquel il demeurait destiné, à savoir y vivre pour une famille et en jouir en toute sécurité, et elles avaient un caractère non-apparent pour les acquéreurs. La diligence de ces derniers, lors des visites, ne fait pas débat, et ceux-ci n’avaient pas, en tout état de cause, à s’entourer d’un homme de l’art pour s’éclairer sur ces différents points.

Ce rapport d’expertise judiciaire ne saurait, en tout état de cause, être remis en cause par le rapport réalisé à la demande de l’assureur des époux [K], dont Mme [H] entend se prévaloir dans ses écritures, celui-ci n’ayant pas été déposé à l’issue d’opérations contradictoires d’expertise judiciaire, contrairement à celui de M. [Z].

Ces malfaçons et non-conformités constituent donc bien toutes des vices cachés, aux termes de l’article 1641 précité du code civil.

1.3 – Sur l’inapplicabilité de la clause exclusive de garantie des vices cachés

En l’espèce, il ne fait pas débat que M. [R] et Mme [H] ont fait réaliser, en 2003, les travaux de surélévation du pavillon, objet du présent litige, et que l’entreprise CHPR est intervenue à cette fin.

Sur ce, outre les constatations de l’expert judiciaire ci-dessus rappelées concernant, notamment, l’habillage des combles à l’aide de lames décoratives, le rebouchage des fissures juste avant la vente, les joints de largeur anormalement grande dans la salle de bains, et les travaux visant à masquer les traces d’infiltrations, celui-ci retient ce qui suit : « L’expert souligne que les vices cachés sont de deux ordres. Le premier concerne la flexion de la poutre principale soutenant le plancher du 1er étage. La flexion de cette poutre a par répercussion impacté la partie de plancher notifiée au second point. Le second concerne la destruction par la présence et le développement d’un champignon lignivore des poutres secondaires et du plancher bois soutenant la salle de bain et en partie sous la chambre enfant. Ces deux points ont été mis en évidence au cours de l’expertise. Par ailleurs, Mme [H] a déclaré, lors de la réunion d’expertise, qu’elle avait pris le soin de reboucher avant de potentielles visites toutes les fissures apparentes ‘‘de largeurs importantes selon l’expert'' au droit des cloisonnements de la salle de bain à l’aide d’un produit, de couleur semblable aux joints de carrelage, dont elle ignorait la nature. L’expert souligne que cette déclaration est mentionnée à plusieurs reprises dans ses notes aux parties. Il est essentiel de rappeler que la largeur des joints réalisés par M. [R] entre les deux cloisons était, avant même qu’ils ne se réouvrent, anormale. Ce phénomène ‘‘anormal'' aurait dû à l’époque alerter Mme [H] et M. [R], même si ces deux parties ne sont pas des professionnels du bâtiment… Selon l’expert, il y avait manifestement une volonté de masquer un problème dont l’ampleur échappait totalement à Mme [H] du fait de l’absence de M. [R] du domicile conjugal, depuis leur séparation. » Il ajoute : « L’expert souligne que tous les travaux modificatifs d’aménagement et d’embellissement destinés à transformer le dressing en salle de bains ont été réalisés par M. [R] en accord avec Mme [H] lorsqu’ils vivaient encore ensemble. L’expert souligne que Mme [H] comme M. [R] ne pouvaient en aucun cas ignorer que de l’eau s’infiltrait au travers de ces fissures lors de l’utilisation au quotidien de la douche… Ces infiltrations ont favorisé la formation puis le développement de champignons lignivores, entraînant par voie de conséquence d’importants dégâts sur la structure bois du plancher du 1er étage et des ouvrages annexes, comme notifié dans la note aux parties et le document de synthèse de l’expert. »

L’expert judiciaire conclut comme suit : « La date de construction initiale de 1930 n’a absolument rien à voir avec l’expertise et les constats effectués par l’expert. L’expertise est liée uniquement aux travaux qui ont été engagés par Mme [H] et M. [R] en 2003 dans le cadre d’une surélévation de pavillon réalisée par l’entreprise CHPR et de travaux d’aménagements et d’embellissements réalisés par M. [R] et Mme [H]. L’expert confirme que ce sont bien les travaux de surélévation du pavillon réalisée par l’entreprise CHPR entre les mois de mai et novembre 2003 ainsi que les travaux d’aménagements effectués par ces parties jusqu’en fin d’année 2003 qui sont les causes du sinistre. L’expert confirme que le sous-dimensionnement de la poutre principale est un vice caché. » Il précise ce qui suit : « Pour avoir laissé de l’eau s’infiltrer dans l’épaisseur du plancher du 1er étage pendant plusieurs mois et probablement pendant plusieurs années, l’expert souligne que Mme [H] comme M. [R] ont été plus que négligents. Selon l’expert, la responsabilité de Mme [H] et M. [R] est engagée car ils n’ont rien entrepris, d’une part, pour stopper ces infiltrations et, d’autre part, pour contrôler si des dommages avaient été causés aux ouvrages. La prolifération de champignons lignivores qui a détruit totalement au cours des années le plancher soutenant la salle de bain et partiellement celui de la chambre des enfants, accolée à cette salle de bains, est selon l’expert un vice caché. »

M. [R] et Mme [H], vu ce qui précède, ont bien fait preuve de mauvaise foi, et ne sauraient par conséquent se prévaloir des bénéfices de la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 2 novembre 2015, dont l’application doit donc être écartée.

Les époux [K] sont en donc en droit, sur le fondement de l’article 1644 précité du code civil, de solliciter la restitution d’une partie du prix de vente, comme ci-après analysé.

1.4 – Sur la détermination de la partie du prix de vente à restituer

En l’espèce, l’expert judiciaire, dans son rapport en date du 10 octobre 2022, a retenu un montant total des travaux nécessaires ainsi que des frais d’ingénierie et d’assurance estimé à 342 098 euros toutes charges comprises, incluant :

o au titre des travaux structurels à réaliser, selon le devis de l’entreprise 3D Construction du 28 décembre 2021, régulièrement produit par les époux [K], 269 430,42 euros, arrondis à 269 430 euros par l’expert ;

o des frais d’architecte, évalués à 8% du montant des travaux, selon le devis du 17 juin 2020, régulièrement produit par les époux [K], soit 21 554 euros (21 554,43 euros) ;

o des prestations du bureau d’étude de structure de la société à responsabilité limitée Oregon, d’un montant total de 5700 euros, dont il ne saurait cependant être tenu compte, car comprenant des prestations faisant doublon avec les factures des 28 juin 2018, 3 janvier 2019 et 28 février 2019 ci-dessous évoquées au titre des dépenses déjà engagées par les demandeurs pendant les opérations d’expertise et pour lesquelles ils demandent une indemnisation ;

o des honoraires de maîtrise d’œuvre de la société à responsabilité limitée Oregon pour la réalisation de l’ensemble des travaux, évalués à 10% de ceux-ci, soit 26 943 euros, selon courriel en date du 12 juin 2020 ;

o des honoraires d’un bureau de contrôle, ajouté par l’expert judiciaire dans son rapport, qu’il fixe à 5% du montant des travaux, à savoir 13 471 euros ;

o et 5000 euros de prime d’assurance, tel qu’estimé par l’expert.

> Soit un total de 336 398,85 euros en réalité [269 430,42 + 21 554,43 + 26 943 + 13 471 + 5000], imputable aux vices cachés ci-dessus évoqués et à la nécessaire réduction du prix de vente, aucune diminution pour vétusté n’ayant vocation à être appliquée.

Dans ces conditions, au vu ce qui précède et tenant compte de la demande formulée par les époux [K], le tribunal ne pouvant allouer plus que l’indemnité sollicitée, il convient de condamner M. [R] et Mme [H] à leur verser, ensemble, la somme globale de 268 598 euros à ce titre.

*** *** ***

À défaut de tout moyen de droit ou de fait avancé au soutien de la demande de condamnation solidaire formulée, conformément à l’article 1310 du code civil, la condamnation ci-dessus prononcée le sera in solidum.

*** *** ***

L’indemnité ci-dessus allouée le sera avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2016, date de la mise en demeure régulièrement adressée par les époux [K] à M. [R] et à Mme [H] selon courrier recommandé avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’époque de la découverte des vices, en mai 2016.

2 – Sur l’évaluation des préjudices subis par les époux [K]

Il est précisé à l’article 1645 du code civil que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit (2e Civ., 9 novembre 1976, n° 75-11.737).

Celle-ci doit notamment être indemnisée au titre de son préjudice moral, qui correspond à toutes les souffrances physiques et psychiques imputables au fait dommageable, incluant les troubles associés ainsi que le retentissement psychologique.

Elle doit également l’être au titre de son préjudice de jouissance.

La victime a enfin droit à un remboursement des frais de réparation ou de remplacement de la chose, sans que ne puisse s’appliquer, de jurisprudence constante, un coefficient de vétusté (Crim., 24 février 2009, n° 08-83.956 ; 3e Civ., 19 février 2014, n° 13-12.171).

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il résulte de ce qui précède que M. [R] et Mme [H], vendeurs, connaissaient bien l’ensemble des vices cachés ci-dessus évoqués du pavillon qu’ils ont vendu aux époux [K].

Sur ce, l’expert judiciaire retient l’état de dépenses suivant concernant les frais exposés par les époux [K] au cours de l’expertise, selon factures régulièrement produites, et qu’il estime imputables aux vices cachés ci-dessus évoqués :

o facture du 8 décembre 2017, pour l’étaiement de la poutre principale : 550 euros,

o facture du 5 mars 2018, pour le diagnostic technique de la structure en bois : 3420 euros,

o factures des 19 et 20 mars 2019, pour l’analyse et le diagnostic mycologique : 712 euros,

o facture du 26 juillet 2019, concernant les traitements des fuites : 600,60 euros,

o factures des 28 juin 2018, 3 janvier 2019 et 28 février 2019, de 20 540,60 euros, concernant :

.les études de sol, de faisabilité et de prédimensionnement des ouvrages,

. ainsi que les étaiements du plafond et du plancher du 1er étage,

o facture du 12 mars 2018, pour la participation des entreprises concernées à l’expertise judiciaire ainsi qu’aux différents travaux de préservation de l’édifice : 420 euros.

> Soit un total de 26 243,20 euros.

S’agissant de la demande formulée par les époux [K] à hauteur de 18 746,88 euros au titre des frais de l’expertise judiciaire, il convient de noter que celle-ci relève des dépens, et sera donc analysée ci-dessous dans la partie de ce jugement qui y demeure spécifiquement consacrée.

En outre, et s’agissant du préjudice matériel subi par les époux [K], il sera relevé que ceux-ci justifient avoir exposé les frais suivants des suites des faits objet du présent litige :

o 4836,48 euros pour le déménagement de leurs biens vers le garde-meuble, selon devis du 11 septembre 2020 de l’entreprise Demeco, régulièrement produit ;

o 356,40 euros / mois de frais de garde-meuble, selon ce même devis, soit pour 5 mois de travaux tel qu’estimé par l’expert judiciaire, 1782 euros ;

o 4356,95 euros pour le déménagement de leurs biens du garde-meuble vers le pavillon, selon devis du 14 septembre 2020 de l’entreprise Demeco, régulièrement produit ;

> Soit un total de 10 975,43 euros.

Il est également établi, au vu du rapport d’expertise judiciaire, que les époux [K] subiront un préjudice de surconsommation de fluides, pendant les 5 mois de travaux, et estimé par M. [Z] à 50 euros par mois pour l’eau et à 120 euros par mois pour l’électricité, soit un total mensuel de 170 euros, ce qui représente pour 5 mois la somme totale de 850 euros.

Il résulte également des vices cachés ci-dessus mis en évidence, et de leurs conséquences concrètes pour les époux [K], que ceux-ci ont subi et subiront un préjudice de jouissance :

o Estimé par l’expert à 200 euros/mois pendant 67 mois pour la salle de bains, c’est-à-dire 13 400 euros, et de 266 euros/mois pendant 58 mois pour le séjour, soit 15 428 euros, ce qui représente un total de 28 828 euros ;

o Outre 3000 euros par mois pendant une période de 5 mois, à savoir la durée des travaux, pour la location d’un pavillon de superficie équivalente sur la commune de [Localité 5] (92), ce qui représente la somme de 15 000 euros ;

> Soit un total de 43 828 euros.

Les tracasseries générées par le présent dossier et le retentissement psychologique nécessairement subi par les époux [K] suite aux faits objet du présent litige leur causent un préjudice moral, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 5000 euros.

Dans ces conditions et vu ce qui précède, il convient de condamner M. [R] et Mme [H] à verser aux époux [K], ensemble, les sommes globales suivantes :

38 068,63 euros [26 243,20 + 10 975,43 + 850], au titre de leur préjudice matériel ;43 828 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; 5000 euros au titre de leur préjudice moral.

*** *** ***

À défaut de tout moyen de droit ou de fait avancé au soutien des demandes de condamnations solidaires formulées, conformément à l’article 1310 du code civil, les condamnations ci-dessus prononcées le seront in solidum.

*** *** ***

Les indemnités ci-dessus allouées aux demandeurs, vu leur caractère indemnitaire, porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du présent jugement.

3 – Sur la demande de publication du présent jugement au service de la publicité foncière

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l’espèce, les époux [K] n’avancent aucun moyen de droit ou de fait au soutien de leur demande tendant à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.

Il ne pourra qu’être relevé que le présent jugement ne remet pas en cause la vente objet du présent litige, mais indemnise seulement les acquéreurs au titre des vices cachés et de leurs préjudices.

Dans ces conditions, la demande ainsi formulée ne pourra qu’être rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire du jugement

4.1 – Sur les dépens

L’article 695 du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent la rémunération des techniciens.

Selon l’article 696, alinéa 1er, du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code dispose enfin que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, M. [R] et Mme [H], qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, et avec distraction au profit du conseil des époux [K], le tout conformément aux dispositions des articles 695, 696, alinéa 1er, et 699 précités du code de procédure civile.

Si les époux [K] sollicitent l’allocation à leur profit de la somme de 18 746,88 euros, produisant au soutien de leur prétention la demande de rémunération formulée par l’expert judiciaire au juge chargé du contrôle des expertises, à hauteur de ce montant, il n’y pas lieu de fixer à cette somme les frais de l’expertise judiciaire, l’indemnité à prendre en charge étant celle de l’ordonnance de taxe correspondante que rendra ou qu’a déjà rendue le juge chargé du contrôle des expertises.

Il n’y a pas non plus lieu d’inclure dans les dépens les frais de la procédure de référé, s’agissant d’une instance distincte. La demande formulée en ce sens par les époux [K] ne pourra donc qu’être rejetée.

4.2 – Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [R] et Mme [H] devront supporter in solidum les frais irrépétibles engagés par les époux [K] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme globale de 5000 euros.

Mme [H], partie perdante, sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

4.3 – Sur l’exécution provisoire de droit

Selon l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance, laquelle a été introduite avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, l’ancienneté des faits justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision en totalité, celle-ci demeurant nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire ainsi que ses enjeux.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum M. [A] [R] et Mme [G] [H] à verser à M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K], ensemble, la somme globale de 268 598 euros au titre de la réduction du prix de vente du pavillon d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] (92), cadastré section AK numéro [Cadastre 1], tel que cédé selon acte notarié du 2 novembre 2015 établi par Me [O] [C], notaire à [Localité 6], au sein de la société civile professionnelle Etasse et associés notaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2016 ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et Mme [G] [H] à verser à M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K], ensemble, les sommes globales suivantes au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

—  38 068,63 euros au titre de leur préjudice matériel,

—  43 828 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

—  5000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et Mme [G] [H] aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

Dit que le conseil de M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K] pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et Mme [G] [H] à verser à M. [E] [K] et Mme [M] [J] épouse [K], ensemble, la somme globale de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en totalité ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,