TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/09137 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WIS

N° de MINUTE : 26/00401

Madame [B] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208, postulant et M^e Benjamin INGELAERE, avocat au barreau de LILLE, plaidant

Monsieur [Q] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208, postulant et M^e Benjamin INGELAERE, avocat au barreau de LILLE, plaidant

DEMANDEURS

C/

S.A.S. FIDUCIM, en qualité de représantante de la SCCV [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

SCCV [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 27 novembre 2020, la SCCV [Localité 2] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [U] épouse [M] les lots n°38 et 166 correspondant à un appartement de 4 pièces au 2ème étage du bâtiment A et un parking en sous-sol du bâtiment D au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le prix de 306.900 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 09 septembre 2025, Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [U] épouse [M] ont fait assigner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER et la SAS FIDUCIM devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  44.520 € € au titre des pertes de loyers ;

—  16.889 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation dit PINEL ;

—  5.459 € au titre des frais d’assurances et de renégociation bancaires ;

—  3.000 € au titre du préjudice moral ;

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignées par remise à étude, la SCCV [Localité 2] n’a pas constitué avocat.

Assignées par remise à personne morale la SAS FIDUCIM n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026 où la décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales des époux [M]

Sur le retard de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L 261-1 et L 261-2 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement (…)" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La date de livraison est donc un élément essentiel du contrat.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 27 novembre 2020 prévoyait que les biens acquis seront livrés « au plus tard au 4ème trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 » (page 8).

Il n’est pas contesté que la livraison de l’appartement et le parking des époux [M] n’est

toujours pas intervenue, soit un retard au jour du jugement de 1620 jours.

L’acte authentique de vente du 27 novembre 2020 prévoit néanmoins que

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énuméré ci-dessous.

CAUSES LEGITIMES DE SUSPENSION DU DELAI

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

Les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’œuvre(…)

Retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets)Retard provenant de la défaillance d’une entreprise(…)Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,Troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, incendie, inondations ou accidents de chantier,Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc… sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,(…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. »

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que celui-ci est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

La SCCV [Localité 2], qui n’a pas constitué avocat, n’a fait valoir aucune observation, en particulier elle ne fait valoir et ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV [Localité 2] expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le retard de livraison non justifié à hauteur de 1620 jours.

En l’absence de toute livraison des biens acquis et ce plus de quatre années après la date convenue, il y a lieu de constater que la SCCV [Localité 2] COUTURIER a manqué à son obligation d’édifier et de livrer l’immeuble dans un délai déterminé et elle engage sa responsabilité à l’égard des époux [M] à ce titre.

En revanche, la SAS FIDUCIM qui n’est pas le vendeur en l’état futur d’achèvement aux termes de l’acte authentique de vente du 27 novembre 2020 et à l’égard de laquelle les époux [M] invoquent les mêmes dispositions et manquements qu’à l’égard de la SCCV [Localité 2], n’engage pas sa responsabilité à l’égard des époux [M] à ce titre, de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur les préjudices

Sur la perte de loyers

Les époux [M] réclament l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 80 % d’un montant de 950 € hors charges pendant 52 mois soit la somme de 39520 €.

Le préjudice résultant de la perte des loyers ne peut effectivement s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers dans la mesure où d’une part, la livraison n’est toujours pas intervenue, l’appartement n’est pas effectivement loué et d’autre part, même livré les propriétaires ne peuvent avoir la certitude que l’appartement aurait été immédiatement et perpétuellement loué sur la période considérée.

La perte de chance de percevoir des loyers qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, concernant un bien immobilier de 4 pièces situé dans une zone très urbanisée et tendue sera évaluée à 80%, de sorte qu’elle s’établie à la somme de 39.520 € (950 € x 52 mois x 80%).

En conséquence, la SCCV [Localité 2] sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 39.520 € au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers.

Sur la perte de chance de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation dit PINEL

Les époux [M] sollicitent également l’indemnisation de leur perte de chance de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel. Ils font valoir qu’en raison du retard de livraison, ils n’ont pas pu bénéficier de l’avantage fiscal alors qu’ils avaient prévu de louer leur bien pour une durée de 9 ans, mais ils n’effectuent aucune demande au titre de la perte de cet avantage.

En effet, aux termes du dispositif de l’assignation, les époux [M] réclament toutes causes de préjudice confondues la somme unique et globale de 44.520 €.

Or, dans leur discussion ils réclament précisément la somme de 39.520 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, la somme de 5.000 € leur préjudice moral et aucune somme au titre de la perte du dispositif de défiscalisation dit PINEL.

Dès lors, aucune demande n’est formulée à ce titre.

Sur le préjudice moral

Les époux [M] ont été dans l’obligation de faire face aux reports successifs de la date de livraison de leur bien acquis en vue de le louer, à l’absence de livraison à la date de la présente décision et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour eux un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €.

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV [Localité 2] à payer aux époux [M] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV [Localité 2] partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Selon l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort et par mise

à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [U] épouse [M] la somme de 39.520 € (trente-neuf mille cinq cent vingt euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [U] épouse [M] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [U] épouse [M] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,