Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/07079

TJ Bobigny 30 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

L'Association des résidences étudiantes de France a demandé la résiliation du bail et l'expulsion de Madame [W] [Q] pour impayés de loyers, ainsi que la condamnation solidaire de Madame [W] [Q] et de Monsieur [E] [U] (caution) au paiement des sommes dues. La question juridique principale était de savoir si la clause résolutoire du bail devait s'appliquer et si des délais de paiement pouvaient être accordés à la locataire.

La juridiction a constaté la recevabilité de l'action et la résiliation de plein droit du bail au 25 mai 2025. Cependant, elle a accordé à Madame [W] [Q] des délais de paiement pour apurer sa dette locative, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal a condamné solidairement Madame [W] [Q] et Monsieur [E] [U] au paiement de l'arriéré locatif, tout en autorisant Madame [W] [Q] à régler cette somme en 30 mensualités. En cas de non-respect de ces délais, la résiliation du bail reprendrait ses effets, entraînant l'expulsion de la locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/07079
Numéro(s) :	25/07079
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Iris BELABBASAnne HAUPTMANMarie JACQUIER
Parties :	L' Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE ( Association R.E.F. )

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07079 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NUT

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

L’Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (Association R.E.F.)

Madame [W] [Q]

Monsieur [E] [U]

Madame [A] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (Association R.E.F.)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparante en personne

Monsieur [E] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant

Madame [A] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Iris BELABBAS, avocat au barreau de PARIS

Non comparante et Non représentée à l’audience

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne HAUPTMAN

M^e Iris BELABBAS

Madame [W] [Q]

Monsieur [E] [U]

Madame [A] [C]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 avril 2024, l’Association des résidences étudiantes de France a donné en location à Madame [W] [Q] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 8], [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 449,00 €, outre provisions sur charges.

Le même jour, Monsieur [E] [U] et Madame [A] [C] ont signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure, clause indemnitaire.

Le 24 mars 2025, l’Association des résidences étudiantes de France a fait délivrer à Madame [W] [Q] un commandement de payer les loyers échus, signifié aux cautions, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 123,89 € selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Par notification électronique du 25 mars 2025, l’Association des résidences étudiantes de France a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 20 juin 2025 pour Madame [W] [Q], à personne pour Monsieur [E] [U] le 20 juin 2025 et par procès-verbal de recherches infructueuses le 24 juin 2025 pour Madame [A] [C], l’Association des résidences étudiantes de France a

attrait Madame [W] [Q] et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’Association des résidences étudiantes de France a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [W] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner solidairement Madame [W] [Q] Monsieur [E] [U] et Madame [A] [C] au paiement des sommes suivantes :4 677,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 25 juin 2025, l’Association des résidences étudiantes de France a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 janvier 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, l’Association des résidences étudiantes de France représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [A] [C], et à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 936,59 €. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris depuis novembre mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [Q], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle expose être employée en CDI en tant qu’assistante ressources humaines et être rémunérée environ 1 900 €. Elle déclare ne pas avoir d’autres dettes.

Monsieur [E] [U] et Madame [A] [C] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il est indiqué que la dette est née suite à la fin du précédent contrat en alternance de la locataire et la suspension du versement de l’APL. Il est précisé qu’elle a effectué une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 30 avril 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’Association des résidences étudiantes de France verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 936,59 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Association des résidences étudiantes de France est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [W] [Q] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [Q] à verser à l’Association des résidences étudiantes de France la somme de 5 936,59 € actualisée au 31 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 123,89 € à compter du 24 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [W] [Q] le 24 mars 2025, pour un montant principal de 5 123,89 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [W] [Q] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [W] [Q] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle a désormais un emploi et des ressources stables, et a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [W] [Q] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [W] [Q] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’Association des résidences étudiantes de France, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 mai 2025 ;Madame [W] [Q] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [W] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’Association des résidences étudiantes de France pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [Q], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’Association des résidences étudiantes de France sera en droit d’exiger de Madame [W] [Q] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION

L’engagement de caution de Monsieur [E] [U] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 30 avril 2024, qui comporte les mentions exigées par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [U] solidairement avec Madame [W] [Q] au paiement de la dette d’arriéré de loyers et in solidum avec Madame [W] [Q] au paiement des indemnités d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [W] [Q] et Monsieur [E] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’Association des résidences étudiantes de France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement des demandes de l’Association des résidences étudiantes de France à l’encontre de Madame [A] [C] ;

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’Association des résidences étudiantes de France;

CONSTATE que le contrat signé le 30 avril 2024 entre l’Association des résidences étudiantes de France et Madame [W] [Q] concernant les locaux situés [Adresse 3], [Adresse 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [W] [Q] et Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution à verser à l’Association des résidences étudiantes de France la somme de 5 936,59 € actualisée au 31 décembre 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 5 123,89 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [W] [Q] à s’acquitter de cette somme en 30 mensualités, les 29 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [W] [Q] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [W] [Q] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’Association des résidences étudiantes de France, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 mai 2025 ;Madame [W] [Q] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [W] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’Association des résidences étudiantes de France pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [Q], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’Association des résidences étudiantes de France sera en droit d’exiger de Madame [W] [Q] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [Q] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [W] [Q] in solidum avec Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution à verser à l’Association des résidences étudiantes de France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [Q] et Monsieur [E] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE l’Association des résidences étudiantes de France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE