TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01149 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5ZG

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[D] [K] (débiteur)

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocats au barreau de l’ EURE, substitué par M^e Marie-Julie HUBERT avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Virginie VIALLON, avocat au barreau de l’ EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 1998, la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a consenti à Monsieur [D] [K] et Madame [C] [M] un bail d’habitation portant sur un appartement [Adresse 1] moyennant un loyer total de 3.108,02 Francs toutes charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 31 août 1998.

Un nouveau bail a été établi pour le même logement le 17 mai 2013.

Suite au décès de Madame [C] [M], un avenant a été conclu le 04 février 2019 entre la bailleresse et Monsieur [D] [K].

Monsieur [D] [K] a obtenu un changement de logement.

Un procès-verbal de constat a été établi le 25 août 2021 par Commissaire de Justice.

La bailleresse a adressé au locataire, le 20 décembre 2021, une mise en demeure de payer l’arriéré locatif et une indemnité au titre des réparations locatives, restée sans effet ; puis elle a fait assigner cette dernière devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024 afin qu’elle soit condamnée au paiement du solde locatif, des réparations locatives et des frais.

A l’audience du 30 avril 2025, après un renvoi pour mise en état des parties,

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE – représentée par son conseil – s’en est référée à ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience.

Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Monsieur [D] [K] à payer la somme de 595,20 au titre des loyers et charges impayés,condamner Monsieur [D] [K] à payer la somme actualisée de 6.017,47 euros au titre des réparations locatives,condamner Monsieur [D] [K] à payer la somme actualisée de 242,17 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat,condamner Monsieur [D] [K] à payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Monsieur [D] [K] aux entiers dépens.

Monsieur [D] [K], représenté par son conseil s’en est référé à ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience.

Il a contesté tant le principe que le quantum de la dette au titre des loyers et charges ainsi qu’au titre des réparations locatives puis a sollicité des délais de paiement après avoir exposé sa situation familiale et financière.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

L’article 1342-10 du Code civil prévoit « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est de jurisprudence qu’en application des dispositions de l’article 2240 du Code civil, un paiement partiel est interruptif de prescription.

En l’espèce,

Les versements effectués par le locataire entre novembre 2022 et août 2023, même s’ils sont intervenus dans le cadre de l’exécution d’un plan de surendettement, a eu pour effet d’interrompre la prescription triennale de l’action en paiement du loyer.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 04 août 2023 démontrant que le locataire était redevable d’une somme de 1.217,28 euros au titre des loyers et charges au 31 août 2021.

De cette doivent être déduits :

Quittancement, sans autre précision, créditeur d’un montant de 139,97 euros en date du 19 novembre 2021,Quittancement, sans autre précision, créditeur d’un montant de 482,11 euros en date du 22 novembre 2021,Versements effectués par le locataire à hauteur de 911,40 euros entre novembre 2022 et août 2023,

En conséquence, Monsieur [D] [K] bénéficie à l’égard de son bailleur d’une créance d’un montant de 316,20 euros.

II. Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir que :

il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l’espèce,

La comparaison de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 31 août 1998 et du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice le 25 août 2021 permet d’établir que des dégradations sont susceptibles d’être imputables à Monsieur [D] [K] et qu’au vu des justificatifs versés, elles pourraient être partiellement mises à la charge du locataire, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (de 23 années) et du fait que la locataire n’a pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ.

Il résulte de la grille de vétusté de l’accord local conclu entre la bailleresse et une association de locataires en date du 18 avril 2017 que la durée de vie maximale de chacun des équipements et embellissements d’un local donné à bail par la bailleresse ne dépasse pas les 20 années.

Si de par cet accord, le dépassement de la durée de vie de ces équipements et embellissements ne donne pas droit à un remplacement à la charge de la bailleresse, celle-ci ne peut se prévaloir, en l’absence de dégradation caractérisée, d’un droit à réparation.

En l’espèce le décollement voire la déchirure de papier–peint âgé de 23 ans ne constitue pas une dégradation.

L’aspect jauni des installations électriques démontre leur caractère ancien voire vétuste.

Le fait même que la baignoire se trouvant dans l’appartement soit en tôle démontre la vétusté de l’équipement et l’absence de remplacement de celui-ci au cours des 23 années d’occupation.

Ainsi, au vu des demandes formulées, seuls les frais de nettoyage d’un montant de 166,43 euros peuvent être mis à la charge du locataire.

Cette somme sera imputée sur le dépôt de garantie versé par le locataire d’un montant de 361,15 euros.

En conséquence, la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE est redevable d’une somme de 194,72 euros à l’égard de son locataire.

Dans ces conditions, le refus de Monsieur [D] [K] de signer un état des lieux de sortie mettant à sa charge une somme importante au titre des réparations locatives apparaît comme justifié.

III. Sur la demande de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce,

Monsieur [D] [K] n’étant pas redevable de sommes à l’égard de la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, cette demande est devenue sans objet.

IV. Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, partie perdante, devra supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, y compris l’intégralité du coût du procès-verbal de constat en date du 25 août 2021.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à verser à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 316,20 euros au titre du trop-perçu relatif aux loyers et charges.

CONDAMNE la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 194,72 euros dont :

166,43 euros au titre du nettoyage ;361,15 euros de dépôt de garantie à déduire.

CONDAMNE la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront l’intégralité du coût du procès-verbal de constat en date du 25 août 2021 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER