TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2026

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/06211 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ES5

N° de MINUTE : 26/00331

DEMANDEUR :

LE S.D.C. LA RESIDENCE DANIELLE [Localité 2] [Adresse 1] ET 2/16 [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

Madame [M] [N] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON,Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON,Juge, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Y] est propriétaire des lots 6, 13 et 14 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [I] [Y] et son épouse Mme [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [M] [N] à lui payer la somme de 9 022,84 euros au titre des appels impayés au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023,

— condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [M] [N] à lui payer la somme de 1 409,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023,

— condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [M] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [M] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

M. [I] [Y] et Mme [M] [N], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale ainsi que le relevé des formalités concernant l’immeuble,

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2022 à 2024,

— un décompte des impayés arrêté au 12 mai 2025,

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il ne ressort pas des pièces produites que Mme [M] [N] ait la qualité de propriétaire des lots concernés, son nom n’apparaissant ni sur la matrice cadastrale ni sur le relevé des formalités. De plus, les défendeurs ont été assignés à une adresse située au [Localité 6] (60). Il n’est donc pas démontré que les lots dont il s’agit constituent le domicile du ménage. Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Mme [M] [N].

Il convient également de déduire du décompte la somme de 84,38 euros apparaissant au titre d’un solde antérieur dont il n’est pas justifié.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 938,46 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 mai 2025.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 6 026,02 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 170 euros,

— frais de sommation de payer d’un montant total de 509,97 euros,

— frais d’établissement de l’état daté d’un montant de 380 euros,

— frais de constitution du dossier avocat d’un montant de 350 euros,

Soit un montant total de 1 409,97 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 50 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais de constitution du dossier avocat étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais d’établissement de l’état daté, dont il n’est pas justifié du montant.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, M. [I] [Y] est redevable de la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de M. [I] [Y], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93) de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [M] [N],

Condamne M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93) les sommes de :

—  8 938,46 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 6 026,02 euros

—  50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93) du surplus de ses demandes,

Condamne M. [I] [Y] aux dépens de l’instance,

Condamne M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] au [Localité 5] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Fatma BELLAHOYEID Aliénor CORON