Minute n°

N° RG 24/01633 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DGYZ

[V] [J]

C/

[U] [E]

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [V] [J]

née le 11 Novembre 1953 à ST QUENTIN (02100)

10 rue Jean-Baptiste Lebas

59157 BEAUVOIS EN CAMBRESIS

représentée par M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-59122-2023-1807 du 07/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAMBRAI)

DÉFENDEUR :

Madame [U] [E]

5 rue de Verdun

02450 OISY

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 28 Août 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 18 Septembre 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE – M^e DEMAILLY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 17 février 2021, à effet du 1er octobre 2020, Mme [W] [I] a donné à bail à Mme [V] [J] un immeuble à usage d’habitation situé 15 rue du Planty à OISY (02450), pour un loyer mensuel de 250€.

La propriétaire, signataire du bail, est décédée le 18 novembre 2022. Sa seule héritière, Mme [U] [E], est donc devenue la bailleresse de Mme [V] [J].

Un sinistre, à type de dégât des eaux pluviales, s’est produit le 22 décembre 2022 avec intervention de l’assurance de la locataire et rapport d’expertise amiable, des biens de l’occupante des lieux ayant été dégradés.

La direction départementale des territoires de l’Aisne est intervenue le 08 août 2023, à la demande de Mme [V] [J], dans le cadre d’une visite pour constat d’infractions au règlement sanitaire départemental. Un rapport de constat a été établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.

Un tentative de médiation par le maire de la commune a échoué.

Une sommation de payer les loyers a été signifiée par commissaire de justice en date du 20 avril 2023 à Mme [V] [J] pour la somme en principal de 1430,00€.

Mme [V] [J] a quitté les lieux le 15 septembre 2023 et restitué les clefs le 21 septembre 2023.

Invoquant l’ensemble des manquements de la bailleresse, par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2024, Mme [V] [J] a fait assigner Mme [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— déclarer Mme [V] [J] recevable et bien fondée en son action,

en conséquence,

— constater que Mme [U] [E] a manqué à son obligation impérative de délivrance d’un logement décent contrepartie naturelle à la perception des loyers,

— la condamner à restituer l’ensemble des loyers versés Mme [V] [J] à hauteur de 9 000€,

— la condamner à verser une indemnité de 2 000€ au titre du trouble de jouissance subi par Mme [V] [J],

— la condamner à régler à Mme [V] [J] les sommes suivantes :

499,50€ correspondant au montant du canapé endommagé,

143,58€ correspondant à l’évier acquis par la requérante,

98€ correspondant au radiateur acquis par la requérante,

— la condamner aux entiers frais et dépens.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives, visées à l’audience par le greffier, le conseil de Mme [V] [J] demande au tribunal de :

— dire et juger Mme [V] [J] recevable et bien fondée en son action,

en conséquence,

— constater que Mme [U] [E] a manqué à son obligation impérative de délivrance d’un logement décent contrepartie naturelle à la perception des loyers,

— la condamner à restituer l’ensemble des loyers versés Mme [V] [J] à hauteur de 2 160€,

— la condamner à verser une indemnité de 2 000€ au titre du trouble de jouissance subi par Mme [V] [J],

— la condamner à régler à Mme [V] [J] les sommes suivantes :

499,50€ correspondant au montant du canapé endommagé,

143,58€ correspondant à l’évier acquis par la requérante,

98€ correspondant au radiateur acquis par la requérante,

— débouter Mme [U] [E] de sa demande reconventionnelle,

— la condamner aux entiers frais et dépens.

Dans ses conclusions en réplique n°2, visées à l’audience par le greffier, l’avocat de Mme [U] [E] demande au tribunal de :

— constater que Mme [U] [E] donne son accord à la restitution de l’évier,

— débouter Mme [V] [J] du surplus de ses demandes fins et conclusions,

à titre reconventionnel,

— condamner Mme [V] [J] à verser à Mme [U] [E] la somme de 1 078€ au titre des loyers impayés ;

— condamner Mme [V] [J] à verser à Mme [U] [E] la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu des désordres constatés,

— condamner Mme [V] [J] à régler à Mme [U] [E] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] [J] aux entiers frais et dépens.

Après plusieurs renvois, un premier débat a eu lieu lors de l’audience du 17 octobre 2024 avec mise en délibéré du jugement au 05 décembre 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 23 janvier 2025 car la défenderesse avait pris avocat, lequel n’avait pas eu connaissance du renvoi pour l’audience du 17 octobre 2024.

Après de nouveaux renvois, l’affaire a été utilement évoquée lors de l’audience du 28 août 2025.

Mme [V] [J], représentée par son avocat, a déposé l’ensemble de son dossier, conclusions et pièces.

Mme [U] [E], représentée par son conseil, a fait de même.

Le juge soulève la question du lieu de l’immeuble et de l’adresse du domicile de la défenderesse

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence territoriale du tribunal

L’article 42 du code de procédure civile prévoit que La juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

L’article R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire précise que Dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

L’article 75 du code de procédure civile dispose que S’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En l’espèce, l’immeuble et le lieu de domicile de la défenderesse se situent à OISY (02450).

Toutefois, outre le fait que les dispositions précitées ne sont pas d’ordre public, la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Cambrai n’a été ni soulevée ni motivée par les parties.

Par conséquent, même si le juge l’a évoqué à l’audience, le tribunal judiciaire de Cambrai se déclarera compétent pour traiter cette affaire.

Sur les demandes de Mme [V] [J]

1. Sur l’état du logement et ses conséquences

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée dans les lieux de la locataire. Mme [V] [J] est donc présumée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire en application de l’article 1731 du code civil.

La fiche de visite établie le 08 août 2023 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne relève un certain nombre d’infractions ci-après listées et demande, par courrier du 16 août 2023, au maire de la commune de mettre fin à la situation :

— installation électrique n’est pas sécurisée,

— présence d’infiltrations sous une fenêtre dans le séjour,

— présence d’humidité et de moisissure dans la salle de bain et les WC ainsi que dans la chambre,

— menuiseries non étanches et dégradées notamment, fenêtres du séjour, de la chambre et porte d’entrée,

— absence de ventilation dans toutes les pièces de service,

— absence de radiateur dans le séjour et radiateurs vétustes dans les autres pièces.

Une tentative de médiation, à une date non précisée, conduite par le Maire d’OISY a conclu que Mme [U] [E] ne voulait pas reconduire le contrat de location mais mettre en vente la maison, un courrier ayant été adressé à la locataire en ce sens, et n’était pas responsable de la maison louée par sa mère.

Il ressort des différents documents produits à l’instance que la direction départementale des territoires de l’Aisne ne conclut pas à l’inhabilité du logement.

De plus la locataire , pendant le cours du bail, n’a jamais émis la moindre doléance auprès de la bailleresse relativement aux désordres repris ci-dessus.

Seul un courrier adressé le 13 mai 2023 par la compagnie d’assurance de Mme [V] [J] à la bailleresse évoque un sinistre survenu le 22 décembre 2022 à type « d’infiltrations d’eaux pluviales au travers du mur de façade arrière (partie enterrée) qui se révèlent à chaque pluie ».

De plus, faute d’état des lieux d’entrée, il est impossible de savoir si ces désordres existaient lors de l’entrée de Mme [V] [J] dans le logement.

Par ailleurs, le comportement de la locataire, en matière de chauffage et d’aération de l’habitation en particulier, a pu causer les désordres, au moins pour partie, puisque près de 3 ans se sont écoulés entre l’entrée de Mme [V] [J] dans le logement et le constat d’infractions au règlement sanitaire départemental.

Par conséquent, l’état de non décence du logement n’est pas retenu et Mme [V] [J] sera déboutée de sa demande de restitution de la totalité des loyers payés.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 précise, en son alinéa b), que le bailleur est obligé d''assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, et dans son alinéa c) que la bailleurs est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Mme [V] [J] évoque dans ses écritures que les éléments de non-décence entravaient le jouissance normale, paisible et régulière du logement, et demande la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 2 000 euros à ce titre. Toutefois, elle n’apporte aucun élément probant à l’appui de son allégation.

En l’espèce, le règlement sanitaire départemental de l’Aisne en son chapitre III relatif à l’aménagement des locaux d’habitation ne fixe pas de délai pour la mise en conformité des locaux par le propriétaire.

Toutefois, non seulement Mme [U] [E] a fait connaître au Maire de la commune d’OISY, lors de la médiation, qu’elle avait prévu de vendre le logement, mais encore, Mme [V] [J] a quitté le logement en septembre 2023, ce qui ne permettait aucunement à la bailleresse disposer d’un délai suffisant, à compter du constat du 09 août 2023, pour réaliser les travaux visant à résoudre les désordres.

Enfin, il ressort des pièces produites à l’instance qu’un litige de nature complexe existait entre les parties puisque un dépôt de plainte a même été déposé par la défenderesse à l’encontre de Mme [V] [J] pour des faits sans rapport avec les désaccords sur le logement loué.

Dès lors, les éléments de preuve apportés ne permettent pas d’établir un préjudice de jouissance de sorte que la requérante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes en paiement de Mme [V] [J]

Mme [V] [J] sollicite le paiement des sommes suivantes :

499,50€ correspondant au montant du canapé endommagé par le dégât des eaux,

143,58€ correspondant à l’évier qu’elle a acheté,

98€ correspondant au radiateur qu’elle a acheté.

Il est établi par la compagnie d’assurances de la locataire qu’un sinistre s’est produit le 22 décembre 2022 (infiltration d’eaux pluviales à travers le mur arrière) et a engendré des dégâts sur un canapé convertible dont le prix résiduel est estimé à 499,50€ déduction faite des 50% de vétusté puisque le meuble avait été acquis pour la somme de 988,50€ comme en atteste la facture établie par le magasin BUT le 17 mars 2018.

Le mobilier n’est pas couvert par l’assurance de Mme [V] [J] puisqu’il s’agit d’un dégât lié à la structure même du bâtiment dont est responsable le propriétaire.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [E] à payer à Mme [V] [J] la somme de 494,25€, représentant la moitié du prix d’achat du canapé.

S’agissant de l’évier, comme en atteste les pièces produites à l’instance, il s’agit en fait d’un meuble pour salle de bains avec ses accessoires. Toutefois, il apparaît, d’après la facture du 01/09/2020, que l’achat a été effectué avant que la locataire n’occupe le logement, objet du litige, et que la facture mentionne une autre adresse (11 rue du Planty à OISY 02450).

Mme [V] [J] sera donc déboutée de sa demande de paiement de la somme de 143,58€.

Toutefois, le tribunal constatera que l’évier sera restitué à Mme [V] [J] comme Mme [U] [E] l’accepte dans ses écritures.

S’agissant du radiateur, Mme [V] [J] produit un ticket de caisse, un ticket de carte bleue et une facture établie par le magasin BRICOMARCHE le 13 décembre 2022, mais aucune de ces pièces ne mentionne l’identité de l’acheteur ni son adresse.

Mme [V] [J] sera donc déboutée de sa demande en paiement pour un radiateur.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [U] [E]

Mme [U] [E] sollicite la condamnation de Mme [V] [J] au paiement des sommes suivantes :

1 078€ au titre des loyers impayés,

5 000€ au titre de la réparation des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie,

1. Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Les locataires sont donc tenus au paiement des loyers jusqu’à leur départ effectif qui se matérialise par la remise des clés au bailleur lui restituant ainsi la chose louée.

En l’espèce, Mme [V] [J] a quitté les lieux le 15 septembre 2023 et a restitué les clefs le 21 septembre 2023.

Une sommation de payer les loyers a été notifiée à la locataire, par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 pour la somme en principal de 1430,00€ se décomposant comme suite :

reliquat d’avril 2022 pour 180,00€,

décembre 2022 à avril 2023 pour la somme de 250,00€ par mois.

La bailleresse ne produit pas de décompte actualisé mais détaille dans ses écritures que 1 078,00€ sont dus : 2 925,00€ pour les loyers d’avril 2022, novembre et décembre 2022, janvier au 21 septembre 2023, somme de laquelle il convient de déduire un montant d’Allocation Logement Sociale de 926,00€ (77€ pour avril 2022, 91€ pour novembre 2022, 758,00€ de décembre 2022 à août 2023) comme elle en justifie par les pièces produites.

Or, la Caisse d’Allocations familiales ne paie l’ALS que si le locataire paie ses loyers en cours.

Dès lors, dans la mesure où il est établi par les bordereaux de paiement de l’organisme social que seuls les mois de décembre 2022 et septembre 2023 n’ont pas fait l’objet d’un versement à la bailleresse, et en l’absence de décompte actualisé, la somme due au titre de l’arriéré de loyer sera établie à 425,00€ (250,00€ pour le mois de décembre 2022 et 175,00€ pour le mois de septembre 2023 au prorata des 21 jours d’occupation du logement jusqu’à la remise des clefs).

Il convient donc de condamner Mme [V] [J] à payer à Mme [U] [E] la somme de 425,00€ au titre des loyers et charges impayés de décembre 2022 et septembre 2023.

2. Sur les dommages et intérêts pour les désordre constatés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (paragraphe c).

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure (paragraphe d).

En l’espèce ; aucun état des lieux n’a été établi ni à l’entrée ni à la sortie.

La bailleresse produit des attestations, valides, des futurs acheteurs du bien ainsi que des photographies prises le 23 septembre 2023 faisant apparaître des objets laissés dans le logement et le jardin et un état de saleté certain, mais ne chiffre pas les frais qu’elle a dû engager pour remédier à ces désordres.

Mme [U] [E] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard des condamnations prononcées, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

En vertu de l’équité et compte tenu des démarches judiciaires mises en place par les deux parties au litige, il convient de débouter Mme [U] [E] de sa demande de condamnation des locataires au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le tribunal judiciaire de Cambrai compétent ;

DIT que l’immeuble à usage d’habitation situé 15 rue du Planty à OISY (02450) que M. [W] [I] a donné à bail à Mme [V] [J] et dont Mme [U] [E] a hérité, est habitable ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande de restitution des loyers payés ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à Mme [U] [E] la somme de 425,00€ au titre des loyers de décembre 2022 et septembre 2023 ;

DEBOUTE Mme [U] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [E] à payer à Mme [V] [J] la somme de 494,25€ pour les dommages subis par le canapé ;

CONSTATE que Mme [U] [E] restitue l’évier de salle de bains à Mme [V] [J] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

DÉBOUTE Mme [U] [E] de sa demande de condamnation de Mme [V] [J] au paiement de la somme de 1 000€ au titre de l’article 700.

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE