TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00884 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DY4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00282

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit

ENTRE :

La société RC AULNAY 2 SCI, représentée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P559

ET :

La société H26 SEVRAN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2022, la société RC AULNAY 2 SCI a consenti à la société H26 SEVRAN un bail commercial portant sur un local au sein du centre commercial O’PARINOR, sis [Adresse 3] à AULNAY SOUS BOIS, pour y exploiter un commerce de vente de prêt à porter homme, sous l’enseigne « Hollygost ».

Le 20 mars 2025, la société RC AULNAY 2 SCI a fait délivrer à la société H26 SEVRAN un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 133.647,16 euros en principal.

Soutenant que le commandement n’a pas été régularisé, la société RC AULNAY 2 SCI, Par acte du 15 mai 2025, a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société H26 SEVRAN pour :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de la société H26 SEVRAN et de tous occupants de son chef des locaux loués si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et mobilier trouvés sur place aux risques et périls de la société H26 SEVRAN ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer à titre provisionnel une somme de 139.200,13 euros TTC à titre d’arriérés de loyers et charges ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer la somme de 98.859,37 euros TTC au titre de l’annulation de l’allègement de loyers ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer à titre provisionnel la somme de 16.196,66 euros TTC correspondant à la majoration contractuelle ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer à titre provisionnel la somme de 22.766,48 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation courant depuis le 21 avril 2025 et ce, jusqu’à libération effective des locaux loués ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer à titre provisionnel la somme de 49.976,78 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de 6 mois de loyer ;

— Condamner la société H26 SEVRAN au paiement des intérêts de retard contractuels dus au jour de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer la totalité des charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux ;

— Condamner la société H26 SEVRAN à rembourser à la société RC AULNAY 2 SCI la somme de 402,57 euros TTC correspondant aux frais de recouvrement ;

A titre subsidiaire, si une demande de délais était formée et accueillie, Ordonner la déchéance du terme en cas de tout défaut de paiement à bonne date ;

En tout état de cause, Condamner la société H26 SEVRAN à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Lors des débats, la société RC AULNAY 2 SCI actualise sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire à la somme de 30.939,65 euros TTC et sa demande au titre de l’indemnité d’occupation courant depuis le 21 avril 2025 à la somme de 74.685,16 euros TTC et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

En défense, la société H26 SEVRAN demande au juge des référés :

— In limine litis, Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par la société RC AULNAY 2 SCI ;

— A titre principal, Débouter la société RC AULNAY 2 SCI et dire n’y avoir lieu à référé ;

— A titre subsidiaire, Accorder à la société H26 SEVRAN des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

— En tout état de cause, Condamner la société RC AULNAY 2 SCI à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, la société H26 SEVRAN fait valoir, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, qu’elle a saisi le juge du fond aux fins de voir déclarer nul le commandement de payer et que seul le juge de la mise en état est compétent pour connaître des demandes du bailleur. Elle soutient encore que le commandement est sans effet, pour avoir été délivré de mauvaise foi par le bailleur, au regard des sommes réclamées, pour parties non justifiées et indues, dans un contexte de baisse de la commercialité. Elle conteste enfin diverses sommes réclamées au titre des charges, contributions et fonds marketing.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes de provision

Il ressort des termes de l’article 789 du code de procédure civile que " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

1- Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2- Allouer une provision pour le procès ;

3- Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522b;

4- Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5- Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6- Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l’espèce, il est constant que l’acte introductif de la présente instance devant le juge des référés a été délivré le 15 mai 2025 et enrôlé le 19 mai 2025, alors que la société H26 SEVRAN avait préalablement saisi le juge du fond en opposition à commandement de payer par assignation délivrée au bailleur et placée au greffe le 18 avril 2025.

Le litige pendant au fond, actuellement en mise en état, concerne les mêmes parties et a pour objet l’exécution du bail commercial liant celles-ci.

Ainsi, la demande de provision formée par le bailleur relève exclusivement de la compétence du juge de la mise en état, en application de l’article 789 précité.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes de provision.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le manquement invoqué dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, un commandement de payer des arriérés visant la clause résolutoire a été délivré au preneur dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 20 mars 2025.

Néanmoins, le décompte joint au commandement mentionne, selon une facturation tantôt mensuelle, tantôt trimestrielle, tantôt pour un mois ou un trimestre incomplet : un loyer minimum garanti, dont le montant varie de 1.095,49 euros à 23.832,90 euros, de nombreuses lignes comptables manifestement redondantes, divers abattements et avoirs, et de nombreuses provisions sur charges, pour travaux, pour eau privative, une contribution d’animation et promotion, des taxes et frais de gestion. Ainsi, il est manifeste que ce décompte manque de clarté, de sorte que le preneur n’a pas été mis en mesure de de vérifier la nature des sommes réclamées.

A titre surabondant, il ressort des pièces produites que ledit commandement a été délivré dans un contexte de baisse importante de la fréquentation du centre commercial pouvant avoir une incidence sur l’exploitation du preneur.

Au vu de ces éléments, l’appréciation de bonne ou mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de ce commandement de payer et partant, de sa régularité, excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Ce commandement étant le support des demandes en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation, le juge des référés ne peut davantage statuer.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société RC AULNAY 2 SCI, qui succombe, assumera la charge de ses dépens.

Elle sera également condamnée à régler à la société H26 SEVRAN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

Condamnons la société RC AULNAY 2 SCI à régler à la société H26 SEVRAN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société RC AULNAY 2 SCI aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT