N° RG 25/00228 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTRD

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Ordonnance du 03 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00228 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTRD

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S.C.I. MAITREJEAN PATRIMOINE

C/

S.A.S. PARIS FRANCHISE, S.A.S. R.M. J.C.T.S

SARL JZ1

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Guillaume BLIN

la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

03 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAITREJEAN PATRIMOINE, dont le siège social est sis 14 rue Mathurin Régnier – 28000 CHARTRES

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSES :

S.A.S. PARIS FRANCHISE, dont le siège social est sis 81 avenue Raymond Poincaré – 75016 PARIS

représentée par M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

S.A.S. R.M. J.C.T.S, dont le siège social est sis 22 rue du Cadran Saint Pierre – 51100 REIMS

non comparante

SARL JZ1, dont le siège social est sis 18 rue du Caire – 75002 PARIS

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Karine SZEREDA, à l’audience

Sindy UBERTINO-ROSSO, au prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Octobre 2025 et mise en délibéré au 03 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 juin 2021, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a donné à bail commercial à la SAS R.M. J.C.T.S un local commercial, situé 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000) et cadastré AK 102, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er juillet 2021, moyennant un loyer mensuel TTC de 3 340 euros.

Par acte du 20 août 2024, la SAS R.M. J.C.T.S a cédé son fonds de commerce, incluant les droits et obligations liés au bail, à la SAS PARIS FRANCHISE. Aux termes de cet acte, la SAS R.M. J.C.T.S s’engageait à rester répondant solidaire de la SAS PARIS FRANCHISE et de tous acquéreurs successifs.

Le 5 mars 2025, au motif que le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a fait signifier à la SAS PARIS FRANCHISE, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer la somme de 3 616,02 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 25 février 2025, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement de payer étant resté sans effet, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE, par actes de commissaire de justice des 11 et 28 juillet 2025, a fait assigner la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 avril 2025,Constater la résiliation du bail à compter de cette date,Dire et juger que l’occupation par la SAS PARIS FRANCHISE des locaux sis 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28) est sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de la SAS PARIS FRANCHISE ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Condamner in solidum par provision la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges majorées de 50%, soit 6 234,96 euros, à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,Condamner in solidum par provision la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE la somme provisionnelle de 5 056,38 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 5 avril 2025,Condamner in solidum la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de sa dénonce à caution, les frais de greffe pour l’état d’endettement. (RG n°25/00228)

Par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la SAS PARIS FRANCHISE pour un montant de 10 739,86 euros. Cette saisie a été dénoncée à la SAS PARIS FRANCHISE le 24 juillet 2024.

Par courrier du 24 juillet 2025, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a été informée de la cession du fonds de commerce à la SARL JZ1 par la SAS PARIS FRANCHISE.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a fait assigner la SARL JZ1 devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 avril 2025,Constater la résiliation du bail à compter de cette date,Dire et juger que l’occupation par la SARL JZ1 des locaux sis 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28) est sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de la SARL JZ1 ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Condamner la SARL JZ1 à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE une indemnité d’occupation provisionnelle égale à celle prévue dans le bail dont elle se prévaut à tort soit égale au montant du loyer et des charges majorées de 50%, soit 6 234,96 euros, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,Condamner la SARL JZ1 à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SARL JZ1 aux entiers dépens. (RG n°25/00264)

A l’audience du 6 octobre 2025, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SAS PARIS FRANCHISE, représentée, conclut, à titre principal, au débouté de la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite du juge des référés de lui accorder un délai de paiement de 24 mois au regard de ses difficultés financières et de constater la saisie-conservatoire d’une somme totale de 10 739,86 euros par la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE, somme devant venir en déduction de la dette locative. Elle demande que l’exécution provisoire soit écartée. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SARL JZ1 et la SAS R.M. J.C.T.S, régulièrement assignées, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Par note en délibéré du 15 octobre 2025, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a produit l’état certifié des inscriptions sur le fonds de la SAS PARIS FRANCHISE sur lequel aucun créancier n’est inscrit.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un des « défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la jonction

Il résulte de l’article 367 du code de procédure civile que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe un lien entre les litiges.

En l’espèce, il est établi que la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a donné à bail commercial, à la SAS R.M. J.C.T.S, un local commercial situé 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), que le fonds de commerce, incluant le droit à bail, a été cédé par la SAS R.M. J.C.T.S à la SAS PARIS FRANCHISE, puis à la SARL JZ1.

Dès lors, s’agissant d’un seul et même bail, pour une bonne administration de la justice et en raison du lien entre elles, il y a lieu d’ordonner la jonction du dossier 25/264 sous le numéro unique de greffe RG 25/228.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE justifie, par la production du contrat de bail commercial du 30 juin 2021, avoir donné à bail à la SAS R.M. J.C.T.S un local commercial situé 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), avant d’être cédé une première fois à la SAS PARIS FRANCHISE et une seconde fois à la SARL JZ1.

Le bail contient une clause résolutoire (page 15) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 5 mars 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE a mis en demeure la SAS PARIS FRANCHISE d’avoir à régler la somme de 3 616,02 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 25 février 2025.

Si la SAS PARIS FRANCHISE fait valoir que la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE doit être déclarée sans objet, la SAS PARIS FRANCHISE ayant déjà quitté les lieux à cette date en raison de la cession de fonds de commerce intervenue le 1er juillet 2025 ; il n’en demeure pas moins que le commandement de payer a été délivré le 5 mars 2025, de sorte que la clause résolutoire est opposable à la SAS PARIS FRANCHISE.

La SAS PARIS FRANCHISE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 5 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ».

En l’espèce, il est constant que l’acte de cession du fonds de commerce comporte une clause de garantie du cédant.

Ainsi, l’article « 7 « Engagement solidaire » de l’acte de cession de fonds de commerce du 20 août 2024 stipule que « par les présentes, et conformément aux clauses et conditions du bail et des dispositions de l’article L.145-16-2 du code de commerce, le cédant s’engage expressément à rester répondant solidaire du cessionnaire ainsi que de tous les acquéreurs successifs à l’égard du bailleur, solidairement avec le cessionnaire, du respect par celui-ci des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement du loyer et des charges, sauf au cédant à se retourner contre le cessionnaire, pendant une durée de trois ans à compter de la date d’effet des présentes ».

Dès lors, la SAS R.M. J.C.T.S sera solidairement tenue des condamnations prononcées à l’encontre de la SAS PARIS FRANCHISE.

Au jour de l’audience, il résulte du décompte communiqué par la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE que la SAS PARIS FRANCHISE est redevable de la somme de 5 056,38 euros TTC restant due au titre des loyers et charges impayés au 5 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

La SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S seront donc condamnées in solidum au paiement de la somme de de 5 056,38 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 5 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article sur la clause résolutoire (page 15) que « si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation (…) il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) ».

Aussi, la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S sont tenues à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du 5 avril 2025, les lieux étant occupés sans droit ni titre à compter du 5 avril 2025 et ce jusqu’à l’acte de cession de fonds de commerce du 1er juillet 2025.

Cette indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%), soit la somme de 5 195,65 euros mensuel (3463,77 x 50%), à compter du mois du 1er mai 2025, et ce jusqu’au 30 juin 2025.

Contrairement à la demande de la SAS PARIS FRANCHISE, la saisie conservatoire de créances ne s’apparente pas à une somme déductible de la dette locative ; la saisie rendant simplement indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n’est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée, conformément à l’article L523-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S seront condamnées in solidum à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE les sommes provisionnelles de :

5 056,38 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 5 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus,Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 195,65 euros à compter du 1er mai 2025 et ce jusqu’au 30 juin 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SAS PARIS FRANCHISE sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de son retard de paiement.

Si la SAS PARIS FRANCHISE fait valoir qu’elle se trouve dans une situation complexe eu égard à la situation économique actuelle et qu’elle fait face à une augmentation très importante de ses coûts et charges, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément permettant de justifier de ses difficultés financières, de sorte qu’elle ne justifie pas de sa capacité financière pour assurer l’apurement de la dette.

Dans ces conditions, la demande de la SAS PARIS FRANCHISE à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SARL JZ1

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La notification faite au bailleur d’un acte de cession irrégulier pour avoir été conclu sans respecter les formalités requises par le contrat de bail n’a pas pour effet d’entraîner sa régularisation (Com., 9 juin 2022, pourvoi n° 20-10.980).

Lorsque le bail prévoit que la cession ne sera opposable au bailleur que si elle a lieu sous la forme d’un acte authentique et que le bailleur devra y être appelé, la jurisprudence exclut qu’il puisse y avoir une régularisation postérieure.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 juin 2021 stipule en sa page 10 « Cession – Sous-location » que « toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé, sauf si la cession était ordonnée dans le cadre d’un plan de cession ».

Il est constant que la société demanderesse justifie que son assignation a été délivrée le 28 juillet 2025 à la SAS PARIS FRANCHISE et, qu’à cette date, la SAS PARIS FRANCHISE avait d’ores et déjà été cédé le fonds de commerce à la SARL JZ1, par acte de cession du 1er juillet 2025, prenant effet à ce jour.

La SCI MAITREJEAN PATRIMOINE fait valoir qu’elle a seulement été informée de cette cession par un courrier du 24 juillet 2025, notifié le 28 juillet 2025, et qu’en tout état de cause, au vu de la résiliation du contrat de bail du 5 avril 2025, ce contrat ne pouvait être cédé. Cependant, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la question de la régularité d’une cession de fonds de commerce, laquelle nécessite une appréciation approfondie par le juge du fond, lequel sera seul compétent.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de la SARL JZ1 tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes afférentes à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

La SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S seront condamnées in solidum, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE la somme de 1 200 euros.

La SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie GILOPPE, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 25/228 et 25/264;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 avril 2025;

CONDAMNONS la SAS PARIS FRANCHISE à restituer le local commercial situé 27 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE, à titre provisionnel :

La somme de 5 056,38 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 5 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus,Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 195,65 euros à compter du 1er mai 2025 et ce jusqu’au 30 juin 2025.

REJETONS la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de la SARL JZ1 ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S à payer à la SCI MAITREJEAN PATRIMOINE la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PARIS FRANCHISE et la SAS R.M. J.C.T.S aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT