TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

[Adresse 8]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/11492 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CB3

Minute :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [M] [W]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [M] [W]

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 12 Janvier 2026 ;

par Madame Elsa PERDRISOT, juge statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Elsa PERDRISOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social se situe [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18/06/2024, il a été donné à bail à Monsieur [M] [W] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], [Localité 6].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/11/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1851,84 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 7/04/2025, SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [M] [W] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers et charges impayés ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [M] [W] au paiement :d’une somme de 4421,27 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

A l’audience SA CDC HABITAT SOCIAL actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 9488,34 euros arrêtée au 27/10/2025. Les autres demandes sont maintenues.

Monsieur [M] [W] reconnaît le montant de la dette locative mais il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir été en arrêt maladie en juillet 2025 puis de nouveau en perte d’emploi par la suite, à l’origine de la dette. Il précise être désormais en CDI avoir 1700 euros de ressources par mois. Il indique vivre en concubinage avec 2 enfants à charge.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 8/04/2025, soit 6 semaines au moins avant l’audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21/10/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7/04/2025. L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Sur le fond, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fournis que Monsieur [M] [W] reste devoir une somme de 9439,50 euros (septembre 2025 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges impayés selon décompte arrêté au 27/10/2025 (dépôt de garantie pour 348,84 euros déduit en l’absence de justification de ce qu’ils seraient dus contractuellement) ; il sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 28/11/2024 n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 28/01/2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des justificatifs produits et des débats à l’audience que le paiement des loyers courants n’a pas repris. Dans ces circonstances, il ne sera pas accordé de délais de paiements ayant pour effet de suspendre les effets de la résiliation du bail.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Monsieur [M] [W] se trouvant sans droit ni titre depuis le 29/01/2025, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [M] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera égale au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/10/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

La bailleresse ne justifiant pas avoir subi de préjudice distinct d’un simple retard de paiement d’ores et déjà réparé par le bénéfice des intérêts moratoires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [W] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de SA CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 300 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de SA CDC HABITAT SOCIAL recevable ;

CONSTATE, à compter du 28/01/2025 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [M] [W] et situés au [Adresse 4], [Localité 6] ;

DEBOUTE Monsieur [M] [W] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, les occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement peuvent saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire afin de demander des délais pour quitter les lieux lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9439,50 euros (septembre 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 27/10/2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1/10/2025 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

LE GREFFIER LE PRESIDENT