TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00461 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SGT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

MINUTE N° 26/00934

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Nous,Monsieur Thomas RONDEAU, Premier Vice-Président adjoint, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré le 22 mai 2026 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [M] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Monsieur [N] [H]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

ET :

La société [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gulustan KILINC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :K0107

Monsieur [P] [Z]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gulustan KILINC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :K0107

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, MM. [M] [X], [T] [H] et [N] [H] ont donné à la SAS [Z] en cours de constitution un bail commercial situé au rez-de-chaussée [Adresse 6] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]).

La société demanderesse expose que M. [P] [Z] s’est porté caution.

Estimant que la SAS [Z] n’a pas respecté les obligations mises à sa charge par le contrat de bail, les consorts [V] ont fait délivrer à la société [Z] un commandement valant de sommation de faire, par acte de commissaire de justice délivré les 2 juillet et 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2025, les demandeurs ont assigné la SAS [Z] et M. [P] [Z] pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 7 avril 2025, a été renvoyée aux audiences du 19 juin 2025, du 26 septembre 2025, du 19 décembre 2025 et du 27 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience du 27 mars 2026, les demandeurs demandent au président du tribunal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1104 du code civil, de :

à titre principal,

— juger l’absence de contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

— juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties par l’effet des commandements délivrés les 2 juillet et 28 août 2024 ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société [Z] ;

— ordonner l’expulsion de la société [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]), au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique, et ce dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, et ce jusqu’à restitution effective des lieux ;

— ordonner, passé ce délai de quinze jours, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il pourra être à nouveau ordonné une astreinte ;

— juger que le juge des référés se réservera la compétence de liquider cette astreinte et d’en fixer une nouvelle ;

— autoriser les consorts [H] à séquestrer les biens immobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls exclusifs de la société [Z] ;

à titre subsidiaire si par extraordinaire la clause résolutoire n’était pas considérée comme acquise,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société [Z] en raison de ses manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion dans les mêmes conditions ;

en tout état de cause,

— débouter la société [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la société [Z] comme excédant les pouvoirs du juge des référés ;

— condamner la société [Z] à verser aux bailleurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Z] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût des commandements et actes de commissaire de justice.

Par conclusions déposées à l’audience du 27 mars 2026, la SAS [Z] et M. [P] [Z] demandent au président du tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 1218 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— prononcer que le commandement signifié le 2 juillet 2024 à M. [P] [Z] est irrégulier ;

— prononcer que le commandement signifié le 29 août 2024 à la société [Z] est irrégulier ;

— constater que la demande de MM. [N] [H] et [T] [H] visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 18 mai 2022 et à voir ordonner l’expulsion de la société [Z] se heurte à des contestations sérieuses ;

— constater la violation par MM. [H] de leur obligation de délivrance conforme du local commercial ;

— prononcer le bien-fondé de l’exception d’inexécution notifiée aux bailleurs par la société [Z] le 20 février 2026 ;

— en conséquence, prononcer n’y avoir lieu à référé sur la demande de MM. [H] visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 18 mai 2022 et à voir ordonner l’expulsion de la société [Z] ;

— rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et la demande d’expulsion de la société [Z] des locaux loués ;

à titre reconventionnel,

— enjoindre à MM. [H] de modifier la clause de destination du bail commercial du 18 mai 2022 afin d’autoriser l’activité de traiteur et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— autoriser la société [Z] à exploiter l’activité de traiteur au sein du local commercial conformément à l’accord de volonté des parties au moment de la conclusion du bail ;

— enjoindre à MM. [H] de remettre à la société [Z] l’ensemble des annexes, documents et diagnostics obligatoire et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter MM. [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société [Z] ;

— prononcer la mise hors de cause de M. [P] [Z] de la présente instance ;

— condamner solidairement MM. [H] à payer à la société [Z] et M. [P] [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Gulustan KILINC, avocate inscrite au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement MM. [H] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 mars 2026, les conseils des parties ont été entendus en leurs observations au soutien de leurs écritures.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera indiqué que M. [M] [X] est décédé, les autres parties reprenant l’action.

Par ailleurs, M. [P] [Z] sollicite sa mise hors de cause, faisant à juste titre valoir qu’aucune demande n’est formée contre lui. Il faut préciser qu’aux termes du Kbis produit, il n’est pas non plus le gérant de la société défenderesse. Il sera donc mis hors de cause.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule, dans son article III, que les lieux sont destinés exclusivement à l’activité de négoce et matériaux de construction et prévoit, dans son article XI, une clause résolutoire de plein droit pour tout manquement du preneur aux obligations prévues.

Or, la société [Z] a pour objet une activité de restauration, traiteur et organisation de réception selon le Kbis produit, étant précisé que des travaux ont été aussi entrepris par la société pour mettre en place une telle activité.

Il s’agit, avec l’évidence requise en référé, d’un manquement aux obligations contractuelles, relevé dans le commandement délivré de bonne foi le 28 août 2024 à la société [Z] à son siège social, qui vise notamment avec précision que la destination exclusive prévue au bail était l’activité de négoce et matériaux de construction.

C’est en vain que la société [Z] prétend faire échec aux stipulations claires et précises du contrat de bail signé, étant observé que le prétendu accord verbal sur un changement de destination ne repose que sur deux attestations de MM. [Q] [U] et [P] [Z], insuffisant à constituer des contestations sérieuses sur la destination des locaux.

De même, la pièce 17 produite en défense, faisant référence à l’autorisation d’installation d’un compteur électrique, d’un compteur d’eau et d’un ravalement suivant « accord verbal passé », signé par les parties, n’implique pas un accord sur le changement de destination.

Par ailleurs, le bailleur fait valoir à juste titre que le preneur a procédé à des modifications substantielles de la façade (avec notamment baies vitrées et altérations structurelles), sans autorisation.

Il sera rappelé que, le 17 novembre 2023, un procès-verbal d’infractions au code de l’urbanisme a été dressé, visant la modification de la façade sur rue du bâtiment sans autorisation d’urbanisme préalable, la surélévation de la toiture et l’aménagement d’une salle de restaurant en lieu et place d’un entrepôt.

Le commandement délivré visait aussi le non-respect des prescriptions d’urbanisme.

Ces éléments suffisent à établir qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, la société [Z] n’ayant pas, dans le délai d’un mois après le commandement clair et précis sur ces points, remis en état les locaux, ni ne s’étant mis en conformité avec le bail.

La société [Z] estime cependant qu’il n’y aurait pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à raison d’une exception d’inexécution, la coupure d’eau l’ayant empêché d’exploiter le local commercial et de mettre en place une activité de traiteur.

Cependant, il sera rappelé que le bail envisageait comme destination des lieux l’activité de négoce et de matériaux de construction : l’exception d’inexécution pour coupure d’eau ne saurait être retenue au vu de l’objet des locaux loués, étant rappelé justement en demande que les désordres en cause n’affectaient pas l’usage des lieux conformément à leur destination contractuelle telle que prévue au contrat.

La clause résolutoire apparaît ainsi acquise au 29 septembre 2024, avec toutes conséquences de droit, sans nécessité d’assortir la mesure d’une astreinte.

A titre reconventionnel, la société [Z] sollicite que le juge des référés puisse enjoindre aux propriétaires des lieux de modifier la clause de destination du bail commercial afin d’autoriser l’activité de traiteur et de permettre à la société d’exploiter une telle activité.

Une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés juge de l’évidence, qui ne peut qu’appliquer les clauses claires et précises du contrat, sans procéder à une interprétation, et ce encore moins en modifiant les stipulations prévues au bail.

Au vu de ce qui a été jugé précédemment, les demandes de la société [Z] relatives à la remise de l’ensemble des annexes, documents et diagnostics sous astreinte ne sauraient être non plus ordonnées en référé, au vu de l’expulsion prononcée.

L’expulsion sera ordonnée, suivant modalités fixées au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société locataire causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges courantes.

La société défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la demande au titre des frais non répétibles, il sera accordé aux demandeurs la somme indiquée au dispositif en application de l’article 700 de procédure civile.

La société [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens incluant le coût du commandement et le coût de la signification de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Mettons hors de cause M. [P] [Z] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 29 septembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAS [Z] et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe [Adresse 6] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]), avec si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société SAS [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel correspondant égale au montant du loyer trimestriel exigible, charges et taxes comprises, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la société SAS [Z] à verser à MM. [T] [H] et [N] [H] la somme globale de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SAS [Z] visant à modifier la clause de destination du bail sous astreinte, à autoriser l’exploitation d’une activité de traiteur, à remettre l’ensemble des annexes, documents et diagnostics obligatoire et ce sous astreinte ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

Condamnons la société SAS [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et le coût de la signification de l’assignation à l’égard de cette société ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 JUIN 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT