TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/03998 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA3R

N° de MINUTE : 26/00013

Monsieur [D] [I]

né le 27 janvier 1972 à [Localité 8] (92)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître [G] [R] de [B] avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B 840

DEMANDEUR

C/

La S.A SEFRI CIME PROMOTION (SEFRIC CIME)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Emmanuelle BONAFÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G451

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [W] [F]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 03 juillet 2020, la SA SEFRI CIME PROMOTION a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [D] [I] les lots n°37 et 77 correspondant à un appartement au premier étage du bâtiment 2 et un emplacement de stationnement couvert en sous-sol au sein de l’immeuble en copropriété dénommé RENOUVÔ, moyennant la somme de 178 031 €.

La réception de l’ouvrage est intervenue selon procès-verbal du 25 avril 2022 avec réserves.

La livraison des biens acquis par Monsieur [I] est intervenue selon procès-verbal du 27 avril 2022 avec réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, Monsieur [I] a fait assigner la SA SEFRI CIME PROMOTION devant le tribunal de commerce de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 2.247,96 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la livraison tardive des biens acquis le 3 juillet 2020.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves, Monsieur [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, fait assigner la SA SEFRI CIME PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 2.247,96€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la livraison tardive de ses biens et à intervenir en vue de réparer les malfaçons affectant son bien et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de M. [D] [K] [I] formées au titre de la réparation des vices et non-conformités apparentes réservés lors de la livraison du bien.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 juillet 2024, Monsieur [I] demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER Monsieur [I] recevable et bien fondé en son action ;

DEBOUTER la société SEFRI CIME en ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE que la société SEFRI CIME a manqué à ses obligations contractuelles envers Monsieur [D] [I] ;

DIRE que le bien litigieux sis [Adresse 1] à [Localité 7] est affecté de malfaçons ;

DIRE que la société SEFRI CIME est tenu en sa qualité de vendeur à la garantie des vices apparents ;

Et en conséquence,

CONDAMNER la société SEFRI CIME à payer à Monsieur [I] la somme de 2 347,28€ correspondant à 4 mois de loyers supplémentaires payés en raison du retard de livraison ;

ORDONNER l’intervention de la société SEFRI CIME sur le bien appartenant à Monsieur [I] en vue de réparer ces malfaçons, et se sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens et à verser au demandeur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SA SEFRI CIME PRODUCTION demande au tribunal de :

« DEBOUTER M. [I] de toutes ses demandes ;

CONDAMNER M. [I] à payer à la société Sefri Cime Promotion la somme de 2500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux les concernant, au profit de M^e Marie-Emmanuelle Bonafé. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [I] au titre du retard de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 3 juillet 2020 prévoyait que les biens acquis seront livrés au plus tard le « 31 décembre 2021 », « sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ».

La livraison de l’appartement et de l’emplacement de stationnement de Monsieur [I] a eu lieu selon procès-verbal du 27 avril 2022, soit avec 117 jours de retard.

L’acte authentique de vente du 3 juillet 2020 prévoit néanmoins que

« Pour l’application de cette disposition sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

— Intempéries empêchant les travaux de construction ou l’exécution des « Voies et Réseaux Divers (V.R.D) attestées par le maitre d’œuvre ; Etant précisé que les attestations du maitre d’œuvre seront justifiées via les relevés de la station météo la plus proche du site,

— grèves (…),

— retards résultant des répercussions de tout épisode épidémique ou pandémique, dont l’épisode en cours de covid-19, et des mesures qui seront prises pour y répondre tant par les autorités publiques que par le Maitre d’ouvrage et ses entreprises et fournisseurs, notamment dans le cadre de la protection des personnels appelés à intervenir sur le chantier ou à participer à son approvisionnement.

— retard résultant de la liquidation des Biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, d’une procédure de sauvegarde judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (…) ».

Le contrat précise que « Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal de celui effectivement enregistré augmenté du retard causé, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur par une lettre du Maitre d’œuvre ».

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Pour justifier du report de la date de livraison, la SA SEFRI CIME PROMOTION invoque

—  51 jours d’intempéries

La défenderesse produit une attestation de la société BERNARDO CONSULTING, maître d’œuvre, en date du 23 décembre 2021 faisant état de 51 jours d’intempéries dont 40 jours « pour la période précédente » et « 10,3999 jours » pour la période de septembre 2021 à novembre 2021.

Si les intempéries constituent une cause contractuelle légitime de suspension du délai de livraison, force est de constater que l’attestation du maître d’œuvre, outre son imprécision quant au début de la période durant laquelle les intempéries sont relevées, n’est pas justifiée par un relevé de la station météo la plus proche du site comme le prévoit le contrat.

Il en résulte que les 51 jours évoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.

—  110 jours au titre de la crise sanitaire lié à l’épidémie de COVID 19

La S.A SEFRI CIME PRODUCTION soutient que l’impact de la crise sanitaire lié au Covid-19 sur les travaux a causé un retard total de 110 jours découpés de la façon suivante :

—  7 jours calendaires du 3 au 10 juillet 2020 sur le fondement des dispositions mettant en place une période juridiquement « protégée » ;

Le I de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prise en application de la loi d’urgence du 23 mars 2020, modifiée par les ordonnances n° 2020-427 du 15 avril 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020, dispose que « Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ».

En l’espèce, l’obligation de livraison des biens acquis par le demandeur à la date prévue contractuellement est née le 3 juillet 2020, date de conclusion du contrat de VEFA, soit une date postérieure à la période juridiquement « protégée » de la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19 (12 mars 2020 au 13 juin 2020 inclus).

Il en ressort que les 7 jours invoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.

—  73 jours calendaires suite aux deuxième et troisième confinements en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 (45 + 28 jours) ;

Si le contrat prévoit le retard lié à l’impact des mesures décidées par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, force est de constater qu’aucune attestation du maître d’œuvre ne vient justifier ces 73 jours de retard conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que ces jours ne peuvent être retenus.

— En revanche, une attestation du maître d’œuvre datant du 15 mars 2022 fait valoir un retard de livraison de 30 jours ouvrés aux motifs que « les travaux de l’opération ont été effectués à un rythme inférieur au rythme normal car les entreprises ont présenté des difficultés à s’approvisionner et à organiser leur travail dans le respect des mesures sanitaires imposées par le gouvernement à la suite de l’épidémie de COVID-19 ». Le maître d’œuvre ajoute que de « nombreux cas contacts et cas positifs au COVID-19 se déclaraient régulièrement chez les ouvriers. Le respect de la quarantaine par ces ouvriers a un impact direct sur la cadence de travail du chantier. »

Le contrat de VEFA ne prévoit pas d’autres pièces qu’une lettre du maître d’œuvre pour justifier les retards liés l’épidémie de Covid-19, de sorte qu’il y a lieu de retenir les 30 jours de retard allégués.

Au total, la SA SEFRI CIME PROMOTION justifie de 30 jours de report légitime de la date de livraison sur les 117 jours séparant le 31 décembre 2021, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA et le 27 avril 2022, date de livraison effective.

La SA SEFRI CIME PROMOTION expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le surplus du retard de livraison non justifié, à hauteur de 87 jours.

Monsieur [I] réclame le paiement de la somme de 2.347,28 € correspondant à 4 mois de loyers supplémentaires.

Il résulte des avis d’échéance pour les mois de janvier à avril 2022, que Monsieur [I] s’est acquitté d’un loyer 561,99 € pour les mois de janvier et février 2022, 609,66 € pour le mois de mars 2022 et 613,64 € pour le mois d’avril 2022.

La période pendant laquelle Monsieur [I] est fondé à obtenir réparation est celle de 87 jours soit 3 mois, de sorte qu’il y a lieu de retenir la somme de 1.785,29 € correspondant aux loyers des mois de février, mars et avril 2022.

En conséquence, la S.A SEFRI CIME PRODUCTION sera condamnée à payer à M. [D] [K] [I] la somme de 1.785,29 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la livraison tardive de ses biens.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de réparation des vices et non-conformités apparentes formée par Monsieur [I]

Compte tenu de la décision du juge de la mise en état en date du 23 juin 2025 ayant déclaré irrecevables les demandes de M. [D] [K] [I] formées au titre de la réparation des vices et non-conformités apparentes réservés lors de la livraison du bien, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A SEFRI CIME PRODUCTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A SEFRI CIME PRODUCTION, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [D] [K] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Selon l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A SEFRI CIME PROMOTION à payer à M. [D] [K] [I] la somme de 1.785,29 € (mille sept cent quatre-vingt-cinq euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison ;

CONDAMNE la S.A SEFRI CIME PROMOTION aux dépens ;

CONDAMNE la S.A SEFRI CIME PROMOTION à payer à M. [D] [K] [I] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.A SEFRI CIME PROMOTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT