TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 30 juin 2025

MINUTE N° :

LA/ELF

N° RG 23/03149 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MBMA

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Madame [F] [H]

C/

Madame [A] [Z]

Monsieur [D] [K]

Monsieur [S] [R]

S.A. GENERALI IARD

DEMANDERESSE

Madame [F] [H]

née le 07 Mai 1985 à ROUEN (76000),

demeurant 107 rue Thomas Dubosc – 76000 ROUEN

représentée par Maître Florence DELAPORTE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 8

DÉFENDEURS

Madame [A] [Z]

née le 24 Mars 1979 à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120),

demeurant Prinsengracht 467 B – 92700 1016 HP AMSTERDAM

Monsieur [D] [K]

né le 07 Octobre 1972 à NANTES (44000),

demeurant 71 route de Lyons – 76000 ROUEN

représentés par Maître Mathilde SURLEMONT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 119

Monsieur [S] [R]

demeurant 89 route de la Vieux Rue – 76160 PRÉAUX

S.A. GENERALI IARD

dont le siège social est sis 2 rue Pillet Will – 75009 PARIS

représentés par Maître Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 26, substitué par Maître Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 30 avril 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRÉ, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les 10 et 11 mai 2019, M. [D] [K] et Mme [A] [Z], d’une part, et Mme [F] [H], d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur une maison située 107, rue Thomas Dubosc à Rouen (76000), cadastrée section AM n°58, au prix de 360.000 euros.

Aux termes de ce compromis, rédigé par M. [S] [R], exerçant sous l’enseigne [S] [R] IMMOBILIER – LAFORÊT IMMOBILIER, les vendeurs se sont engagés à effectuer les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement collectif avant réitération de l’acte authentique et à faire contrôler ces travaux par les services de la Métropole de Rouen.

La vente a été réitérée par acte authentique du 23 juillet 2019, établi par Maître [B], notaire à Rouen. L’acte authentique mentionne que les travaux de mise en conformité ont été effectués.

Se plaignant d’humidité, de moisissures, de remontées par capillarité et d’infiltrations, Mme [H] a, par acte d’huissier en date du 12 mai 2020, assigné M. [K], Mme [Z], M. [R] et son assureur la SA GENERALI IARD devant le juge des référés aux fins de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 juin 2020, le juge des référés a désigné M. [O] [J] en qualité d’expert, lequel a établi son rapport le 11 août 2022.

Par actes du 2 août 2023, Mme [H] a fait assigner M. [K], Mme [Z], M. [S] [R], exerçant sous l’enseigne [S] [R] IMMOBILIER – LAFORÊT IMMOBILIER, et son assureur, la société GENERALI IARD, devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, Mme [H] demande au tribunal de :

— condamner in solidum M. [K], Mme [Z], M. [R] et la société GENERALI IARD à lui régler les sommes de :

—  127.034,49 euros TTC au titre des travaux de reprise (préjudice matériel), avec indexation sur l’indice BT01 publié à la date du dépôt du rapport d’expertise, l’application de l’indexation sur l’indice BT01 devant s’appliquer encore pendant une durée de six mois suivant le prononcé d’une décision de justice exécutoire ;

—  18.480 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre, avec indexation sur l’indice BT01 publié à la date du dépôt du rapport d’expertise, l’application de l’indexation sur l’indice BT01 devant s’appliquer encore pendant une durée de six mois suivant le prononcé d’une décision de justice exécutoire ;

—  7 718,22 euros TTC au titre de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, avec intérêts de droit à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;

—  1.499,18 euros TTC au titre des frais d’assistance technique de M. [C] [W], avec intérêts de droit à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;

—  2.360 euros TTC au titre des frais de déménagement ;

—  15.500 euros au titre des frais de relogement ;

—  87.532 euros au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire pour la période postérieure au 31 mai 2024 et les condamner in solidum à l’indemniser au titre du préjudice de jouissance pour la période postérieure au 31 mai 2024 sur la base mensuelle de 1.500 euros ;

— ordonner l’anatocisme ;

— condamner in solidum M. [K], Mme [Z], M. [R] et la société GENERALI IARD à lui régler la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner in solidum M. [K], Mme [Z], M. [R] et la société GENERALI IARD à lui régler la somme de 38.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum M. [K], Mme [Z], M. [R] et la société GENERALI IARD aux dépens qui comprendront les dépens du référé-expertise, les honoraires d’expertise de M. [J] et les dépens de la présente instance ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Mme [H] fait valoir que l’expert a constaté plusieurs désordres qui préexistaient à la vente, exception faite de l’infiltration apparue au plafond mais dont le processus était déjà en cours, et qui n’étaient pas visibles lors de sa visite, l’immeuble étant meublé.

Sur le fondement de l’article 1137 du code civil, la demanderesse soutient que les vendeurs avaient connaissance de ces désordres et qu’ils ont masqué la situation et caché des éléments essentiels, ce qui caractérise un dol.

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1643 et 1645 du code civil, elle prétend que les vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés dès lors que la clause d’exclusion n’est pas applicable, les vendeurs étant assimilés à un vendeur professionnel du fait des travaux réalisés et ayant connaissance des désordres.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [H] fait par ailleurs valoir que M. [R] a manqué à son obligation d’information et de conseil. Elle reproche à M. [R] de ne pas l’avoir informée de l’existence des désordres alors même qu’il les avait nécessairement constatés lorsqu’il a effectué le relevé des compteurs.

Elle sollicite, en conséquence, l’indemnisation des préjudices matériels, à savoir les travaux de reprise des désordres et les frais annexes à ces travaux, outre l’indemnisation des préjudices immatériels subis.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2024, M. [K] et Mme [Z] demandent au tribunal de :

À titre principal,

— débouter Mme [H] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions la demande de Mme [H] relative au coût des travaux de reprise préconisés par l’expert sans que cette somme ne puisse excéder 75.000 euros ;

— réduire à de plus justes proportions la demande d’indemnisation de Mme [H] relative aux honoraires de maîtrise d’œuvre sans que cette somme ne puisse excéder 9.000 euros ;

— débouter Mme [H] de sa demande tendant à leur condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;

— débouter Mme [H] de sa demande d’indexation sur l’indice BT01 au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

— réduire à de plus justes proportions la demande d’indemnisation de Mme [H] relative à l’assurance dommages-ouvrage sans que cette somme ne puisse excéder 3.500 euros ;

— retenir une valeur locative de 1.100 euros au titre des frais de relogement ;

— fixer à 12.100 euros l’indemnisation relative aux frais de relogement de Mme [H] ;

— débouter Mme [H] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— réduire à de plus justes proportions la demande d’indemnisation de Mme [H] au titre de son préjudice moral sans que cette somme ne puisse excéder 5.000 euros ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [H] de sa demande tendant à voir prononcer l’exécution provisoire ;

— débouter Mme [H] de ses demandes formulées au titre des dépens et des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé, les dépens de la présente instance et les honoraires d’expertise.

M. [K] et Mme [Z] soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres puisqu’ils n’ont jamais eu à en subir les conséquences. Ils précisent que les précipitations ont été plus intenses et durables en 2019 qu’auparavant. Ils ajoutent que les travaux réalisés dans le WC ne leur ont pas permis de constater les désordres et que les travaux de peinture n’ont pas été effectués pour masquer des désordres puisqu’ils ont été faits plusieurs mois avant la mise en vente de la maison et seulement dans certaines pièces. Ils font valoir qu’ils n’ont eu aucun échange avec Mme [H] et qu’ils ont laissé la maison dépouillée de tout meuble visible avant la signature.

Ils prétendent que la nature et la faible importance des travaux réalisés ne permettent pas qu’ils soient considérés comme vendeurs constructeurs de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés de l’acte de vente est applicable.

A titre subsidiaire, M. [K] et Mme [Z] contestent le chiffrage des travaux de reprise et les dommages et intérêts sollicités.

***

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, M. [R] et la société GENERALI IARD demandent au tribunal de :

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

— condamner in solidum tout succombant à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL DA & MC.

M. [R] et la société GENERALI IARD font valoir qu’il a fallu cinq réunions d’expertise et de nombreuses investigations pour établir l’existence des désordres, de sorte que M. [R] ne pouvait en prendre connaissance, ni lors des visites initiales effectuées par Mme [H] ni lors du relevé de compteur.

Ils ajoutent que le manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier ne peut être établi si le vice n’est pas apparent au moment de la vente et si la preuve de la connaissance du vice par l’agent immobilier n’est pas rapportée.

Ils soutiennent que la restitution du prix de vente ne peut constituer un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente, de sorte que l’agent immobilier ne peut être condamné in solidum avec les vendeurs à supporter le coût des remises en état. Ils prétendent qu’ils ne peuvent être condamnés à réparer les autres chefs de préjudice qui nécessitent la preuve d’une mauvaise foi.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 avril 2025 puis mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS

Si dans son dispositif, Mme [H] sollicite la condamnation de M. [K] et Mme [Z] à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l’article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1 du code civil, elle ne développe aucun moyen dans ses écritures s’agissant de la responsabilité contractuelle de droit commun de sorte que ce moyen ne sera pas examiné.

I – Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [H]

A – Sur l’existence d’un dol

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, l’expert a constaté différents désordres dans la maison. Il résulte des conclusions de son rapport que ces désordres se sont développés progressivement sur plusieurs années et qu’ils préexistaient à la vente.

Il incombe à Mme [H], qui soutient que M. [K] et Mme [Z] ont commis un dol, de rapporter la preuve que ces derniers avaient connaissance des différents désordres constatés et qu’ils ont intentionnellement dissimulé cette information.

Sur les désordres relatifs aux défaillances des échanges aérauliques de l’habitation

L’expert indique (p. 31) que « nous avons constaté que l’ensemble du bâtiment souffre de défaillances dans les échanges aérauliques de ses volumes. Ces constats sont particulièrement perceptibles dans les volumes des locaux qui bordent la partie Nord du rez-de-jardin, le long du mur enterré : l’arrière-cuisine, le bureau et le cellier. Le même constat sera établi après investigation destructive pour investiguer les volumes perdus situés sous l’emprise de l’escalier qui relie le rez-de-jardin au rez-de-chaussée. On constate qu’aucun dispositif n’assure une circulation d’air de ces volumes : absence d’entrée d’air et absence d’élément d’extraction. En conséquence, les taux d’hygrométrie sont importants dans ces volumes et les taux d’humidité mesurés dans les cloisons et doublages sont anormalement élevés ».

Toutefois, l’absence d’entrée d’air et d’élément d’extraction était visible pour l’acquéreur lors des visites préalables à la vente.

En outre, il ne ressort ni du rapport d’expertise, ni d’aucune autre pièce versée aux débats que les conséquences des défaillances des échanges aérauliques, à savoir des taux d’hygrométrie et d’humidité élevés, étaient connus des vendeurs.

Par conséquent, il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance des défaillances des échanges aérauliques, de sorte qu’aucun dol n’est caractérisé.

Sur les spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends au rez-de-jardin

L’expert a constaté (p. 31 à 33 de son rapport) des spectres d’humidité en pieds de doublage, cloisons et murs de refends des locaux localisés en secteur Nord-Ouest (cellier, dégagement, escalier, chambre-bureau), de la cage d’escalier contre le mur de la façade Nord et de l’extension en partie Sud-Ouest.

L’expert indique que ces spectres d’humidité préexistaient à la vente.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise et des photographies prises par Mme [H] lors de la visite avant la vente, que ces spectres d’humidité n’étaient pas visibles pour elle dès lors que l’habitation était meublée et que les meubles dissimulaient les désordres.

Mme [H] soutient que les vendeurs ont réalisé des travaux de peinture et différents travaux dans les pièces affectées de désordres, masquant ainsi la situation et lui cachant des éléments essentiels.

L’expert indique dans son rapport (p. 59) que « M. [K] a reconnu avoir réalisé des travaux ponctuels qui sont localisés en rez-de-chaussée dans l’angle Nord-Ouest et avoir procédé à des remises en peinture intérieure » et (p. 61) que « les travaux réalisés par M. [K] ont consisté en le rajout d’une couche supplémentaire de doublage, de carrelage sur les éléments mis en œuvre en 2012 ».

Les vendeurs, tant au cours des opérations d’expertise (dire n°2 de Me [T] annexé au rapport d’expertise p. 153) que dans leurs conclusions, reconnaissent avoir réalisé les travaux suivants :

« – cage d’escalier : travaux complets en août 2010 (suite à l’incendie de 2009) et travaux de peinture en septembre 2018,

— chambre de Mme [H] : des travaux de peinture ont été effectués en septembre 2017,

— chambre 2 : aucuns travaux de peinture n’ont été effectués, le papier peint d’origine est resté en place

— salon : des travaux de peinture ont été effectués au cours de l’été 2013 puis en août 2018 ».

Ils reconnaissent également avoir « effectué des petits travaux dans les WC du bas qui ont consisté en la dépose de la cabine de douche, le rajout d’une couche supplémentaire de doublage et d’une couche de carrelage ».

Ainsi, et contrairement aux allégations de Mme [H], il ne ressort ni du rapport d’expertise, ni d’aucune autre pièce versée aux débats que les travaux de peinture ont été réalisés juste avant la vente, pour masquer les désordres.

En outre, l’expert ne date pas précisément l’apparition de ces spectres d’humidité, indiquant seulement, dans son rapport rendu en 2022, qu’ils se sont développés progressivement sur plusieurs années. Il précise qu’il y a eu une « rapide accélération des phénomènes de dégradation des pieds de cloisons et de doublage situés dans le volume du rez-de-jardin qui se sont produits entre les mois de février et juillet 2019 » (p. 53).

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas établi que les spectres d’humidité étaient visibles lors des travaux de peinture réalisés par les vendeurs ni que ces travaux auraient été effectués pour masquer ces désordres.

S’il résulte du rapport d’expertise que les vendeurs ont nécessairement eu connaissance des spectres d’humidité suite au retrait des meubles lors du déménagement avant la vente, ce seul fait est insuffisant à caractériser une dissimulation intentionnelle et, partant, une réticence dolosive.

Sur les spectres d’humidité sur les murs de façade Sud des chambres du bâtiment originel

L’expert indique (p. 34) que « la dépose des revêtements muraux opérée par Mme [H] a révélé la présence d’importants spectres d’humidité et des réseaux de fissures sur les murs de la façade ». Il en résulte que les spectres d’humidité sur les murs de façade Sud des chambres n’étaient pas visibles sans dépose des revêtements muraux.

M. [K] a reconnu, lors des opérations d’expertise, avoir procédé à des remises en peinture intérieure, précisant avoir effectué des travaux de peinture uniquement dans une des chambres en septembre 2017.

Si l’expert indique dans son rapport que les désordres préexistaient à la vente et se sont développés progressivement, il ne détermine pas la date à laquelle les sceptres d’humidité sur les murs de la façade Sud des chambres sont apparus, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils étaient visibles lors des travaux de peinture réalisés par M. [K].

En l’absence de tout autre élément, il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de ce désordre au jour de la vente, de sorte qu’aucun dol n’est caractérisé.

Sur les spectres d’humidité sur le plafond du séjour situé dans le volume de l’extension Sud

L’expert indique (p. 34) que « lors du quatrième accedit, de nouveaux désordres sont apparus en plafond de la pièce de séjour sise dans le volume de l’extension Sud. » L’expert précise (p. 38) que « les différents désordres identifiés pendant cette démarche expertale étaient déjà préexistants au moment de l’acquisition du bien par Madame [H] en 2019, exception faite des infiltrations qui apparaissent dorénavant sur le plafond du salon (en ce qui concerne l’apparition des marques, mais le processus était déjà en cours) ».

Ainsi, les spectres d’humidité sur le plafond du séjour sont apparus postérieurement à la vente, en cours d’expertise. Si l’origine de ce désordre est antérieure à la vente, il n’est pas établi que les vendeurs en avaient connaissance, en l’absence de marques visibles dans l’habitation.

Aucun dol n’est donc caractérisé.

Sur les traces de moisissures constatées dans le plénum de la pièce de séjour

L’expert indique (p. 34) que « les ouvertures de plénum ont révélé la présence ponctuelle de moisissures qui se développent sous le platelage support de la toiture terrasse et sur les matelas d’isolant ».

Il résulte du rapport d’expertise que ces moisissures ont été découvertes après « trois sondages destructifs sur le faux plafond de la pièce de séjour en trois emplacements distincts » (p. 25). Ces sondages destructifs ont été réalisés suite à l’apparition des spectres d’humidité sur le plafond du séjour en cours d’expertise.

Si les causes de ce désordre préexistaient à la vente, il n’est pas établi que les vendeurs en avaient connaissance, les moisissures n’ayant été découvertes qu’après sondages destructifs au cours des opérations d’expertise, de sorte qu’aucun dol n’est caractérisé.

Sur les désordres liés à des phénomènes de tassement sur la partie Ouest du bâtiment

L’expert indique (p. 35) que « la façade Nord présente une lézarde verticale bien ouverte à l’aplomb de la liaison entre le bâtiment originel et le portail d’accès à l’escalier extérieur en partie Ouest ».

L’expert précisant dans son rapport que tous les désordres préexistaient à la vente, cette lézarde, bien ouverte, sur la façade extérieure était nécessairement visible pour Mme [H] lors des visites préalables à la vente, de sorte qu’aucun dol n’est caractérisé.

Sur les désordres liés à des infestations des parasites du bois

Il ressort du rapport d’expertise (p. 35) que « durant le quatrième accedit, l’Expert avec l’aide de l’entreprise MORICE a créé l’ouverture d’un passage en perçant la cloison Ouest de la petite chambre-bureau située contre le mur Nord du rez-de-jardin. Ce passage sera transformé ultérieurement en trappe d’accès afin de rendre accessible ce volume. Il a constaté que des réparations de fortune ont été effectuées pour étayer les marches et contremarches de l’escalier qui dessert le rez-de-chaussée. Elles sont dégradées par des attaques parasitaires principalement au niveau de leurs empochements sur le mur Nord par la présence de pourriture fibreuse et de pourriture cubique qui résultent de développements de champignons lignivores de type DONKIOPORIA et CONIOPHORE. […] D’autres désordres causés par des développements parasitaires des bois dans la construction sont constatés au niveau de la terrasse en bois extérieure. Les dalles « boises » ainsi que les lambourdes en bois sont totalement dégradées par des champignons lignivores de type DONKIOPORIA ».

L’expert ajoute (p. 41) que « ces infestations sont présentes depuis de nombreuses années dans les volumes situés sous l’escalier qui relie le rez-de-jardin au rez-de-chaussée. Des travaux de renforcement sommaire des emmarchements ont été réalisés par les propriétaires qui ont précédé les consorts [N]. Ces travaux qui sont dorénavant contaminés par les champignons lignivores et par les ILX n’ont pas été précédés des opérations de traitements fongicides curatifs. »

Il en résulte que les infestations des parasites du bois dans le volume sous l’escalier ont été découvertes après perçage d’une cloison et que ce volume n’était pas accessible sans ce sondage destructif. L’expert relève également que les travaux sur cet escalier ont été faits par les propriétaires qui ont précédé M. [K] et Mme [Z].

Ainsi, il ne ressort ni du rapport d’expertise, ni d’aucune pièce versée aux débats, que les infestations des parasites du bois sous l’escalier ont entraîné des conséquences visibles, de sorte qu’il n’est pas établi que M. [K] et Mme [Z] en avaient connaissance. Aucun dol ne peut donc être caractérisé.

En outre, il résulte des constatations de l’expert que les conséquences des développements parasitaires des bois au niveau de la terrasse en bois extérieur, à savoir la dégradation des dalles et des lambourdes, étaient visibles. Ce désordre préexistant à la vente, il était nécessairement visible lors des visites par Mme [H], de sorte qu’aucun dol ne peut être reproché aux vendeurs.

Sur les désordres liés à des défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales

L’expert indique (p. 37) que « lorsqu’il se produit d’importantes précipitations qui perdurent, le chéneau du garage déborde, les eaux ruissellent sur le plancher du garage et s’engouffrent par le biais du fourreau d’adduction d’eau potable vers le plafond de l’arrière-cuisine où elles se dispersent non seulement au sol de l’arrière-cuisine, mais aussi dans l’épaisseur de sa cloison Ouest composée d’une maçonnerie de blocs d’agglomérés de béton creux non étanche. »

Ces désordres ont été constatés par l’expert le 9 juillet 2021, suite à des fortes précipitations (p. 30).

Il résulte du rapport d’expertise (p. 42) que ces débordements sont de plus en plus récurrents compte tenu des changements climatiques des dernières années qui se manifestent notamment sous l’apparition de précipitations plus intenses et plus durables.

Les vendeurs versent aux débats des relevés de pluviométrie faisant état de plus fortes précipitations en 2019, et particulièrement au mois d’août, par rapport aux deux années précédentes. Ils produisent également une attestation de leur assureur habitation qui ne fait état d’aucun sinistre dégât des eaux.

Compte tenu des développements précédents, le seul fait que l’expert indique (p. 53 et 55) qu’il est étonnant qu’au cours des multiples années qui ont précédé leur déménagement, les conséquences des défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales n’aient pas perturbé et alerté M. [K] et Mme [Z] est insuffisant à rapporter la preuve que ces derniers en avaient connaissance.

Aucun dol n’est donc caractérisé.

***

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [H] ne rapporte pas la preuve du dol allégué.

B – Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, l’acheteur peut solliciter l’application de la garantie des vices cachés lorsque la chose objet de la vente fait l’objet d’un défaut caché qui la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée ou qui en diminue tellement l’usage qu’il ne l’aurait acquise, ou pour un prix moindre, s’il en avait eu connaissance. Le défaut doit être grave et antérieur à la vente.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence d’un tel vice.

En vertu de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ces dispositions, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés. La présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel a un caractère irréfragable.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, la lézarde verticale sur la façade extérieure Nord et les dégradations de la terrasse extérieure liée à des infestations des parasites de bois étaient apparentes lors de la vente, de sorte que ces désordres ne peuvent être constitutifs de vices cachés.

Les autres désordres sont, quant à eux, antérieurs à la vente et n’étaient pas apparents lors de celle-ci. Il n’est pas contesté que, s’agissant de problématique d’humidité, d’infiltrations, d’infestations parasitaires, de moisissures, ils rendent le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou diminue tellement son usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou pour un prix moindre, s’il en avait eu connaissance.

Toutefois, l’acte de vente prévoit une clause d’exonération de la garantie des vices cachés en ces termes : « L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Mme [H] soutient que M. [K] et Mme [Z] sont assimilés à des vendeurs professionnels puisqu’ils ont réalisé des travaux dans l’habitation, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause exclusive de la garantie des vices cachés.

S’il ressort tant du rapport d’expertise, que des écritures des vendeurs, que M. [K] a réalisé des travaux, décrits ci-dessus, ces travaux ne sont pas à l’origine des désordres constatés par l’expert. Il ressort, en effet, des conclusions générales du rapport (p. 55) que les désordres proviennent de « multiples non-conformités des ouvrages et des prestations réalisés dans le cadre des travaux d’extension du bâtiment originel et d’aménagement du rez-de-jardin du bâtiment originel dont la vocation première était de constituer une cave non habitable » et de « la non-prise en compte des configurations et des spécificités du bâtiment originel […] dans le cadre des travaux d’extension et de réaménagement du rez-de-jardin entrepris au début des années 2000 ».

En outre, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, ces simples travaux d’aménagement et de rénovation des peintures ne confèrent pas aux vendeurs la qualité de vendeur constructeur, assimilé au vendeur professionnel. Il ne peut donc être présumé que les vendeurs avaient connaissance des vices.

Il incombe donc à Mme [H] de rapporter la preuve de ce que M. [K] et Mme [Z] avaient connaissance des désordres.

Or, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, il n’est pas établi que M. [K] et Mme [Z] avaient connaissance des défaillances des échanges aérauliques de l’habitation, des spectres d’humidité sur les murs de façade Sud des chambres du bâtiment originel, des spectres d’humidité sur le plafond du séjour situé dans le volume de l’extension Sud, des traces de moisissures constatées dans le plénum de la pièce de séjour, des infestations des parasites du bois dans les volumes situés sous l’escalier et des défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales.

M. [K] et Mme [Z] ne peuvent donc être tenus de la garantie des vices cachés pour ces désordres.

S’agissant des spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends au rez-de-jardin, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, M. [K] et Mme [Z] en avaient nécessairement connaissance avant la vente, ces désordres étant visibles au moins lors de leur déménagement. L’expert précisé à ce titre (p. 58) qu’ « à l’issue des opérations de déménagement réalisées par Monsieur [K], le bâtiment étant débarrassé de tous ses meubles et objets, il est indéniable que ce dernier n’a pu que constater que des spectres et signes d’humidité marquant les pieds des doublages, des murs de refend et des cloisons sises au rez-de-jardin ».

M. [K] et Mme [Z] ayant connaissance de ce désordre, la clause de non garantie des vices cachés n’est pas applicable.

Ils sont dès lors tenus de la garantie des vices cachés pour les désordres relatifs aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends au rez-de-jardin.

C – Sur la responsabilité de M. [R] et la garantie de son assureur

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à un devoir d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur.

Le manquement de l’agent immobilier n’est pas établi si les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’il n’est pas prouvé qu’il avait connaissance de l’existence du vice.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, la lézarde verticale sur la façade extérieure Nord et les dégradations de la terrasse extérieure liée à des infestations des parasites de bois étaient apparentes pour Mme [H], de sorte qu’aucun manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil n’est établi.

En outre, ainsi qu’il a été précédemment démontré, les défaillances des échanges aérauliques de l’habitation, les spectres d’humidité sur les murs de façade Sud des chambres du bâtiment originel, les spectres d’humidité sur le plafond du séjour situé dans le volume de l’extension Sud, les traces de moisissures constatées dans le plénum de la pièce de séjour, les infestations des parasites du bois dans les volumes situés sous l’escalier et les défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales n’étaient pas visibles lors des visites du bien, sans sondages destructifs et investigations approfondies.

Dès lors, il ne peut être reproché à M. [R] un manquement à son devoir d’information et de conseil pour ces désordres.

S’agissant des spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends au rez-de-jardin, il a été précédemment indiqué qu’ils étaient visibles avant la vente, après le déménagement des meubles.

Mme [H] soutient que M. [R] a réalisé une dernière visite du bien avant la signature et relevé les compteurs, de sorte qu’il ne pouvait que constater les désordres, la maison étant totalement débarrassée de ses meubles.

Toutefois, s’il ressort de la photographie transmise par SMS le 23 juillet 2019 que M. [R] a effectué un relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, cela ne permet pas d’établir qu’il aurait effectué une dernière visite totale du bien avant la vente pour le compte de Mme [H].

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet de déterminer la localisation des compteurs.

Il n’est donc pas établi qu’en effectuant le relevé des compteurs, M. [R] aurait nécessairement constaté les spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends au rez-de-jardin.

Dès lors, aucun manquement de M. [R] à son obligation d’information et de conseil n’est établi.

La responsabilité de M. [R] n’étant pas engagée, la garantie de la société GENERALI IARD n’est pas mobilisable.

Les demandes de Mme [H] à l’encontre de M. [R] et de la société GENERALI IARD seront, par conséquent, rejetées.

D – Sur l’indemnisation des préjudices

Selon l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En vertu de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.

Sur les travaux de reprise

S’agissant des travaux nécessaires pour remédier aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin l’expert indique (p. 43 à 45) :

« Secteur Nord-Ouest du RDJ :

Il sera nécessaire de conférer aux complexes parois enterrées-cloisons de doublage une mise en conformité vis-à-vis des DTU 20.1 & 25.41, qui comprendra la réalisation des prestations suivantes :

Neutralisation des circuits électriques dans les locaux suivants : sanitaire, cellier attenant, dégagement et escalier, chambre-bureau, partie Ouest du séjour,Neutralisation et dépose pour réemploi des équipements sanitaires suivants : lave-main, cuvette de WC et réservoir, sanibroyeur,Dépose et évacuation des cloisons de doublage et des habillages en plaques de plâtre cartonné des murs de refend dans les locaux suivants :Sanitaires du RDJ : doublages OuestCellier : doublages Ouest et NordDégagement RDJ : doublage Nord, habillage Ouest, Sud et cloison EstSéjour : doublage Ouest dans la partie originelleRéalisation d’une cunette en pied de paroi enterrée, au nu intérieur le long de la façade Nord, raccordée au réseau EP afin de conférer à l’ensemble une maçonnerie de type 3Elévation à 0.15 m en retrait de la paroi, d’une contre cloison en blocs d’agglomérés de 0.10 m d’épaisseur comportant à chaque extrémité du linéaire totale 2 baies libres de 0.60 x0.60 m pour trappes de visitePose d’un habillage en plaques de plâtre cartonné y compris fourniture et pose de 2 trappes de visite de dimension 600x600 mm sur la contre cloisonReprise des habillages des murs de refend en plaques de plâtre cartonnéFourniture et pose de plinthes identiques en matière et dimensions aux plinthes originellesRepose des canalisations et appareils sanitaires déposésRemise en service des réseaux de distribution et des appareillages électriquesRemise en peintures des locaux concernés.

Secteur Centre-Ouest du RDJ et RDC :

Il sera nécessaire de conférer aux complexes parois enterrées-cloisons de doublage une mise en conformité vis-à-vis des DTU 20.1 & 25.41, qui comprendra la réalisation des prestations suivantes :

Neutralisation des circuits électriques dans les locaux suivants : sanitaire, cellier attenant, dégagement et escalier, chambre-bureau, partie Ouest du séjour,Dépose de l’escalier existant contaminé par les champignons lignivores et ILXRéalisation d’une cunette en pied de paroi enterrée, au nu intérieur le long de la façade Nord, raccordée au réseau EP afin de conférer à l’ensemble une maçonnerie de type 3Elévation à 0.15 m en retrait de la paroi, d’une contre cloison en blocs d’agglomérés de 0.10 m d’épaisseur comportant à chaque extrémité du linéaire totale 2 baies libres de 0.60 x0.60 m pour trappes de visitePose d’un habillage en plaques de plâtre cartonné y compris fourniture et pose d’une trappe de visite de dimension 600x600 mm sur la contre cloisonReprise des habillages des murs de refend en plaques de plâtre cartonnéFourniture et pose d’un escalier en bois massif constitué de 2 quarts tournants avec contremarches, d’un limon central formant garde-corps et main courante, de plinthes identiques en matière et dimensions aux plinthes originellesRemise en service des réseaux de distribution et des appareillages électriquesRemise en peintures des locaux concernés.

Secteur Sud-Ouest du RDJ :

Il sera nécessaire de protéger le complexe chape-dalle des infiltrations d’eau de ruissellement :

Creusement de la dalle extérieure au droit du pan coupé pour mise en place d’un caniveau de type ACODRAIN, raccordement au regard EP voisin, remise en état de la dalle extérieureDécoupe de la chape présente au seuil de la porte d’entrée et réalisation d’un relevé de dalle béton formant rejingotDépose des doublages dégradés en plaques de plâtre sur ossature métallique, y compris isolant identique, y compris travaux de finitionRemise en peinture des panneaux Sud et Ouest de l’extension. »Toutefois, le chiffrage retenu par l’expert correspond à une démolition et reconstruction de l’extension Sud de l’habitation aux motifs que « l’hypothèse de la démolition de l’extension Sud est tout à fait pertinente eu égard à l’accumulation de travaux de reprise devant être effectués » (p. 62).

Or, l’intégralité des désordres n’étant pas constitutifs de vices cachés, il ne peut être considéré que la démolition de l’extension est nécessaire pour remédier aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin.

Les vendeurs communiquent en pièce 12 un descriptif des travaux de reprise de tous les désordres allégués, effectué par M. [V], architecte de la SARL D’ARCHITECTURE & RÉHABILITATION. Ce descriptif a été communiqué pendant les opérations d’expertise et n’a fait l’objet d’aucune observation de l’expert s’agissant du chiffrage des travaux nécessaires pour remédier aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin.

Les devis retenus par l’expert ne correspondant pas aux travaux qu’il a préconisés, il convient de retenir le chiffrage de M. [V]. Celui-ci estime le coût des travaux nécessaires pour remédier aux spectres d’humidité à un montant compris entre 20.000 et 25.000 euros HT, soit entre 24.000 et 30.000 euros TTC (TVA à 20%), pour ce qui concerne le secteur Nord-Ouest du rez-de-jardin et secteur Centre-Ouest du rez-de-jardin et rez-de-chaussée. La somme de 30.000 euros TTC sera retenue.

M. [V] estime par ailleurs le coût des travaux à la somme de 5.000 euros HT, soit 6.000 euros TTC (TVA à 20%), pour ce qui concerne le secteur Sud-Ouest du rez-de-jardin.

Par ailleurs, l’expert indique dans son rapport que, s’agissant des spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin, les non-conformités sont aggravées par « l’insuffisance des échanges aérauliques des volumes concernés en générant des taux d’hydrométrie importants qui provoquent un accroissement des taux d’humidité des enveloppes des parois périphériques, précipite les dégradations des supports » et que les spectres d’humidité aux pieds des doublages de l’extension Sud en partie Sud-Ouest sont liés, en partie, à « un défaut de conception des ouvrages de récupération des eaux pluviales » (p. 40). L’expert précise s’agissant des défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales que « les volumes d’eau acheminés par ces défaillances imprègne les pieds des doublages et des cloisons qui ne sont pas réalisés conformément au DTU25-41 » (p. 42).

Ainsi, s’il n’est pas établi que les désordres relatifs aux défaillances des échanges aérauliques de l’habitation et aux défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales étaient connus des vendeurs, ces défaillances font partie des causes des spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin, constitutifs de vices cachés connus des vendeurs.

Les travaux nécessaires à la reprise de ces défaillances font donc partie des travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés.

Il ressort du rapport d’expertise que les travaux suivants sont nécessaires pour remédier à ces défaillances :

« Défaillances des échanges aérauliques de l’habitation :

Il sera nécessaire d’équiper le bâtiment dans son ensemble d’un réseau de ventilation mécanique couplé à la mise en place d’entrées d’air comprenant les prestations suivantes :

Fourniture, pose et raccordement électrique d’une centrale VMC implantée dans les combles en grenier, y compris la sortie d’extraction en couverture, les réseaux de gaines aérauliques, la fourniture et pose de bouches d’extraction dans les pièces techniques (cuisine, salle de douche, WC, buanderie, arrière-cuisine, chambre-bureau en rez-de-jardin),Fourniture et pose d’ouïes d’entrée d’air les menuiseries extérieures des pièces de vie (séjour, chambres, circulation)Fourniture et pose de coffres d’habillage des réseaux de gaines en rez-de-jardin et en cheminement vertical dans la hauteur du Rez-de-chausséeDétalonnage des portes des différents niveaux pour assurer les échanges aérauliques.[…]

Défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales et des effets connexes :

Les désordres constatés le 9 juillet 2021 et leurs importantes conséquences résultent d’un enchaînement de circonstances cumulatives.

Afin d’éradiquer leurs conséquences préjudiciables pour la pérennité du bâtiment, il sera nécessaire de réaliser les prestations suivantes :

Changement de la plaque de couverture ondulée qui est lézardéeModification du chéneau encaissé par la création d’un trop plein sous la forme d’une barbacane qui traverse l’acrotère maçonné en façade Nord par la mise en place d’une canalisation en cuivre de section minimale de 50 mm soudée au chéneau, la mise en place en rive opposée d’une bande de rive d’égout en remontée de 0.30m, la mise en place d’une boîte à eau en extrémité de chéneau à l’aplomb de la naissance EP actuelle. Cette boîte à eau comportera une naissance EP de 10 mm de section minimale et sera équipée d’une « pissette » formant trop-pleinCalfeutrement du fourreau d’adduction de l’eau potable en traversée de plancher bas du garage. »Le chiffrage retenu par l’expert pour les travaux d’électricité et de VMC inclut le déplacement du tableau électrique ainsi que la pose de prise simple et de deux points lumineux au plafond qui ne font pas partie des travaux de reprise préconisés par l’expert. Le coût de la pose de la VMC s’élève à la somme de 827,36 euros HT (devis RGL LEC), à laquelle il convient d’ajouter la somme de 1.200 euros HT au titre des travaux de menuiserie nécessaires, ainsi qu’il ressort tant des conclusions de l’expert que de l’avis de M. [V]. Le coût des travaux de VMC préconisés par l’expert s’élève donc à la somme de 2.027,36 euros HT, soit 2.230,09 euros TTC (TVA à 10%).

Il ressort du descriptif de M. [V] que le coût des travaux de reprise des défaillances des réseaux de collecte des eaux pluviales s’élève à la somme de 7.582,44 euros HT, soit 9.098,93 euros TTC (TVA à 20%).

Le montant des travaux nécessaires pour remédier aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin s’élève donc à 39.609,80 euros HT (25.000 + 5.000 +2.027,36 + 7.582,44) soit 47.329,02 euros TTC (30.000 + 6.000 + 2.230,09 + 9.098,93).

Il est en outre réclamé le paiement de frais annexes, qu’il y a lieu de retenir, comme directement liés à la réparation des désordres, en l’occurrence les honoraires de maîtrise d’œuvre au taux de 12 % du montant HT des travaux de reprise, soit la somme de 4.753,17 euros HT, soit 5.703,80 euros TTC (TVA à 20%) et les frais d’assurance dommages-ouvrage au taux de 5% du montant HT des travaux de reprise, soit la somme de 1.980,49 euros.

Sur les frais d’assistance à expertise

Il convient de préciser que le choix des parties de se faire assister pendant l’expertise judiciaire relève des frais irrépétibles, de sorte que la demande en paiement des frais d’intervention du conseil technique pendant les opérations d’expertise formée par Mme [H] sera examinée ci-après.

Sur les frais de déménagement et de relogement

Les travaux de reprise vont nécessiter le déménagement et réemménagement des meubles des pièces du rez-de-jardin.

Il ressort du rapport d’expertise et des devis des sociétés DEMECO et DÉMÉNAGEURS BRETONS que ces prestations s’élèvent à la somme de 1.966,66 euros HT, soit 2.360 euros TTC.

Au vu de l’ampleur des travaux nécessaires dans les pièces du rez-de-jardin, le relogement de Mme [H] sera nécessaire pendant la durée des travaux. Toutefois, si l’expert a estimé la durée des travaux de reprise à 10 mois, les travaux ainsi considérés incluent la démolition et la reconstruction de l’extension. La durée des travaux nécessaires pour remédier aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin peut être estimée à 6 mois.

Il ressort du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats que les frais de location d’une habitation similaire pendant la durée des travaux peuvent être estimés à 1.300 euros par mois, soit la somme totale de 7.800 euros. Il n’y a pas lieu d’accorder une indemnisation supplémentaire au titre des frais annexes, le dépôt de garantie pouvant être récupéré à l’issue de la location et les frais d’agence immobilière n’étant qu’hypothétiques.

Sur le préjudice de jouissance

Contrairement aux allégations de Mme [H] il ne ressort ni du rapport d’expertise, ni d’aucune autre pièce versée aux débats que la maison est devenue totalement inhabitable du fait des désordres.

En outre, les seuls désordres constitutifs de vices cachés sont ceux liés aux spectres d’humidité en pieds de doublages, cloisons et murs de refends situés au rez-de-jardin.

Il y a lieu par conséquent d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme 50 euros par mois, soit, du 29 juillet 2019 (date retenue par la demanderesse) au 30 juin 2025, la somme totale de 3.554,84 euros.

Sur le préjudice moral

Mme [H] a acheté un bien présenté comme ne nécessitant aucun travaux, elle a donc nécessairement subi un préjudice moral, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 500 euros en l’absence d’élément permettant de fixer le quantum à un montant supérieur.

***

L’acte de vente prévoyant la solidarité entre les vendeurs, M. [K] et Mme [Z] seront condamnés solidairement à payer à Mme [H] les sommes de :

—  47.329,02 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

—  5.703,80 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

—  1.980,49 euros au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage ;

—  2.360 euros TTC au titre des frais de déménagement ;

—  7.800 euros au titre des frais de relogement ;

—  3.554,84 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  500 euros au titre du préjudice moral.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 11 août 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et la présente décision. Les honoraires de maîtrise d’œuvre étant calculés sur la base du montant des travaux de reprise, la somme accordée à ce titre doit également être actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, toutes les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, laquelle elle est de droit lorsqu’elle est sollicitée.

II – Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé ayant préparé la présente instance ainsi que les frais d’expertise, qui seront directement recouvrés par SELARL DA & MC en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [K] et Mme [Z], tenus aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Mme [H] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Mme [H] à l’encontre de M. [R] et de la société GENERALI IARD étant rejetées, elle sera condamnée à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [A] [Z] à payer à Mme [F] [H] les sommes de :

—  47.329,02 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

—  5.703,80 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

—  1.980,49 euros au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage ;

—  2.360 euros TTC au titre des frais de déménagement ;

—  7.800 euros au titre des frais de relogement ;

—  3.554,84 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  500 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que les sommes accordées au titre des travaux de reprise et des honoraires de maîtrise d’œuvre seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 11 août 2022 et la présente décision ;

DIT que toutes les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

REJETTE les demandes de Mme [F] [H] formées à l’encontre de M. [S] [R], exerçant sous l’enseigne [S] [R] IMMOBILIER – LAFORÊT IMMOBILIER et de la société GENERALI IARD ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [A] [Z] aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé ayant préparé la présente instance ainsi que les frais d’expertise, qui seront directement recouvrés par SELARL DA & MC en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [A] [Z] à payer à Mme [F] [H] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à M. [S] [R], exerçant sous l’enseigne [S] [R] IMMOBILIER – LAFORÊT IMMOBILIER, et la société GENERALI IARD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LA JUGE