N° RG 23/05216 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

50G

N° RG 23/05216

N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

AFFAIRE :

[H] [L] [M]

SARL ABEC IMMOBILIER

C/

SAS CTI PROMOTION

[V]

le :

à

M^e Baptiste MAIXANT

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Novembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [H] [L] [M]

né le 12 Octobre 1942 à [Localité 11] (AUSTRALIE)

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ABEC IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS CTI PROMOTION

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 22 décembre 2022 par Me [D], notaire, monsieur [H] [M] a promis de vendre à la SAS CTI PROMOTION, qui s’est engagée à l’acquérir, une propriété bâtie sise [Adresse 1] [Localité 10], moyennant le prix principal de 715.000 euros et ce par l’entremise de la SARL ABEC IMMOBILIER.

La vente était subordonnée à différentes conditions suspensives dont notamment la prise en charge par le vendeur des frais de détermitage tels que prévus par un devis annexé à l’acte et nécessaires à l’obtention d’un rapport justifiant l’absence d’infestation, la réitération devant intervenir au plus tard le 03 avril 2023.

Une clause pénale d’un montant de 10 %, soit 71.500 euros, était instituée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations.

La réitération n’est jamais intervenue.

Par acte du 20 juin 2023, monsieur [M] et la SARL ABEC IMMOBILIER ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement de la clause pénale et d’une somme indemnitaire de 12.885 euros au profit du premier et de la somme de 30.000 euros en faveur de la seconde, dirigée contre la SAS CTI PROMOTION.

Par ordonnance du 11 décembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SAS CTI PROMOTION tirée de l’absence de mise en demeure préalable et du défaut de qualité à agir de monsieur [M].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 juin 2025 par monsieur [M] et la SARL ABEC IMMOBILIER,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 25 mai 2025 par la SAS CTI PROMOTION,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I- SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [M].

Dans le dernier état de ses écritures, il sollicite, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes de 71.500 euros au titre de la clause pénale et de 69.390,49 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la perte financière consécutive à la nécessité dans laquelle il s’est trouvé de percevoir une avance sur son contrat d’assurance vie afin de financer son nouveau logement, considérant à cet effet que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées, y compris celle relative aux termites.

La SARL CTI PROMOTION soutient quant à elle à titre principal une demande de prononcé de la nullité du compromis de vente sur le montant des articles 1112-1 et 1130 du code civil au motif que le vendeur lui avait dissimulé les conséquences de la présence de termites sur la structure de l’immeuble dont la charpente était endommagée.

L’article 1112-1 du code civil stipule que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En cas de manquement à ce devoir d’information, la vente est alors nulle en application de l’article 1124 du code civil.

D’autre part, aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. En application des articles 1178 et 1128 du code civil, est nul le contrat qui ne remplit pas les conditions de validité nécessaires à sa conclusion, dont un consentement régulier.

Il convient donc de rechercher si monsieur [M] avait connaissance d’informations quant à l’état réel de l’immeuble bâti et s’il les a dissimulées à l’acquéreur alors qu’elles étaient déterminantes de son consentement, ce critère étant commun aux deux fondements invoqués.

Le compromis de vente du 22 décembre 2022 portait sur une “propriété comprenant une maison d’habitation à rénover et accolée à la maison une habitation également à rénover, avec terrain autour et dépendances”.

En l’espèce, le vendeur n’était pas un professionnel de l’immobilier et la présence de termites était connue de lui ainsi que de l’acquéreur au point que le compromis de vente avait prévu, après négociation, une condition suspensive particulière à ce sujet tenant à la justification d’un traitement curatif par monsieur [M] et à un rapport technique justifiant l’absence d’infestation.

La présence de ces insectes n’a donc pas été dissimulée à la SARL CTI PROMOTION, toutes les parties disposant des mêmes informations.

Quant à l’état de la structure, il n’est aucunement établi que le vendeur, qui exerce la profession de chef d’orchestre, l’ait connu, celui-ci n’étant pas visible ou même simplement détectable sans investigations particulières menées par un technicien et commandées par la société CTI PROMOTION auprès du BUREAU VERITAS et d’un BET STRUCTURE après signature du compromis de vente ainsi qu’elle le mentionne dans ses écritures mais sans que leurs comptes rendus complets ne soient versés aux débats.

L’extrait intégré dans les conclusions de la défenderesse fait état de dégradations dues aux termites et localisées au niveau de deux appuis de la charpente dans le mur, mais dans des zones non habitées et non accessibles de la construction de telle sorte qu’elles n’étaient pas visibles pour un vendeur profane.

Il n’est pas démontré que monsieur [M] ait lui-même fait procéder à ce contrôle méticuleux de la charpente ou qu’il ait, plus généralement, eu connaissance ou même conscience de sa dégradation localisée.

Cette demande de nullité du compromis de vente sera donc rejetée.

Par ailleurs, conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-5 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D’autre part, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

Le compromis de vente du 22 décembre 2022 prévoyait une condition suspensive particulière en faveur de l’acquéreur, très exactement rédigée ainsi :

N° RG 23/05216 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

“Que le vendeur justifie à l’acquéreur la prise en charge du traitement des termites de manière que soit révélé l’absence d’infestations de termites dans l’immeuble lors de la vente.

Il en justifiera par la production de la facture de l’entreprise qui sera intervenue à cet effet ainsi que par la production d’un rapport justifiant l’absence d’infestations de termites dans l’immeuble, dès avant la réitération des présentes par acte authentique”.

Le premier terme de cette condition a été réalisé, monsieur [M] ayant justifié d’un traitement anti termites par la production d’une facture de la société LAMOLIE du 20 mars 2023, relative à une prestation conforme aux stipulations contractuelles.

Par contre, il n’a pas été produit de rapport établissant l’absence d’infestations de termites dans l’immeuble, cette partie de la condition devant s’entendre strictement.

Le rapport de la SARL PAXY, du 29 mars 2023, mentionne des indices d’infestation au niveau des solives et de l’isorel du plafond de la salle à manger et du sol, aux murs du salon, dans les huisseries du séjour, de la cuisine et du dégagement, du plancher du 1er étage, des murs de la chambre n° 2 au 1er étage Nord et au plafond de la salle d’eau.

Si le diagnostiqueur précise que ces termites souterrains sont sans activité au jour de l’expertise, il n’en reste pas moins que cet état révèle une aggravation de la présence de ces insectes, le diagnostic du 12 août 2022 n’ayant pas constaté d’indices dans la cuisine, à peine six mois plus tôt.

Surtout, la société LAMOLIE écrivait le 18 janvier 2023 qu’elle considérait que la présence de termites d’une part et des indices d’infestation d’autre part étaient à ses yeux techniquement équivalents et que la durée moyenne d’élimination après traitement était d’une bonne année.

Cet avis est corroboré par les termes de l’acte du 8 février 2024 par lequel monsieur [M] a finalement vendu ce bien à un tiers et précisant en page 17 que l’état relatif à la présence de termites en cours de validité révélait la présence de termites.

Ainsi, en l’absence de rapport justifiant l’absence d’infestations de termites dans l’immeuble, la condition suspensive doit être considérée comme défaillie et l’obligation est censée n’avoir jamais existé, entraînant la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Les demandes de monsieur [M] seront donc intégralement rejetées.

II- SUR LES DEMANDES DE la SARL ABEC IMMOBILIER.

Elle prétend à titre principal au paiement par la SAS CTI PROMOTION de sa commission de 30.000 euros au motif que la vente était parfaite et subsidiairement au paiement d’une somme indemnitaire d’un même montant pour perte de chance de percevoir sa rémunération en raison de la faute commise par la défenderesse.

En application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

N° RG 23/05216 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute.

Or, pour les motifs sus-indiqués, la vente est devenue caduque faute de réalisation de l’une des conditions suspensives de telle sorte que l’agent immobilier ne peut recevoir de commission.

Aucune faute ne peut être reprochée à la SAS CTI PROMOTION qui n’a en aucune manière empêché la réalisation de cette condition, seul monsieur [M] n’ayant pas été en mesure de produire le rapport objet de cette condition mais sans qu’il puisse lui en être fait grief.

Les demandes de la SARL ABEC IMMOBILIER seront donc intégralement rejetées.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Parties perdantes, monsieur [M] et la SARL ABEC IMMOBILIER seront chacun condamnés à payer à la SAS CTI Promotion une indemnité de 1.250 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront in solidum les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déboute la SAS CTI PROMOTION de sa demande aux fins de prononcé de la nullité du compromis de vente du 22 décembre 2022,

Constate la caducité du compromis de vente du 22 décembre 2022,

Déboute monsieur [H] [M] et la SARL ABEC IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [H] [M] à payer à la SAS CTI PROMOTION une indemnité de 1.250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL ABEC IMMOBILIER à payer à la SAS CTI PROMOTION une indemnité de 1.250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [H] [M] et la SARL ABEC IMMOBILIER in solidum aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT