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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Novembre 2025

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/00199 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D3VK

DEMANDERESSE

S.C.I. EP BERCHAT

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. O.G.E.B.A

ORGANISATION GESTION ECONOMIE DU BATIMENT

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de Bonneville

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé à effet du 24 juin 2011, la SCI EP BERCHAT a donné à bail commercial à la SARL O.G.E.B.A des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 100 euros charges incluses.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL O.G.E.B.A, pour une somme de 2.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, outre les frais de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du15 septembre 2025, la SCI EP BERCHAT a fait assigner la SARL O.G.E.B.A devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL O.G.E.B.A et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— juger que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec prévision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L422-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARL O.G.E.B.A à lui payer la somme provisionnelle de 2.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SARL O.G.E.B.A à lui payer, à compter du 14 novembre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme provisionnelle mensuelle de 100 euros hors taxes et hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SARL O.G.E.B.A aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 2 octobre 2025, la SCI EP BERCHAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Régulièrement assignée par acte remis en l’étude, la SARL O.G.E.B.A ne comparaît pas ni personne pour la représenter.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement intégral à son échéance exacte du loyer, taxes et charges un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 14 octobre 2024 délivré à l’adresse du siège social de la SARL O.G.E.B.A tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation du domicile par la secrétaire de la société de domiciliation SOFRADOM.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, reproduite dans le commandement.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI EP BERCHAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir les loyers impayés au 2 octobre 2024 à hauteur de 2.400 euros, mois de septembre 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 15 novembre 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date avec toutes conséquences de droit.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL O.G.E.B.A et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

L’indemnité d’occupation due par la SARL O.G.E.B.A depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 100 euros.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI EP BERCHAT, l’obligation de la SARL O.G.E.B.A au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.400 euros, mois de septembre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL O.G.E.B.A, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

La SARL O.G.E.B.A, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il y a lieu, en équité, de la condamner à payer à la SCI EP BERCHAT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde LAYSON, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de LA SARL O.G.E.B.A et de tout occupant de son chef des lieux situés sis [Adresse 2] (74) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL O.G.E.B.A à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes et charges accessoires, soit actuellement la somme mensuelle de 100 euros,

CONDAMNONS par provision la SARL O.G.E.B.A à payer à la SCI EP BERCHAT la somme de 2.400 euros au titre du solde des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus,

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

CONDAMNONS la SARL O.G.E.B.A à payer à la SCI EP BERCHAT les indemnités mensuelles d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

CONDAMNONS la SARL O.G.E.B.A à payer à la SCI EP BERCHAT la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS la SARL O.G.E.B.A aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

Aude WERTHEIMER Mathilde LAYSON