TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

N° RG 25/04645 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUN3

Jugement du 12 Décembre 2025

N°:25/1078

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

C/

[T] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [K]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [M]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 7 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 12 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant,

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, l’Agence Immobilière à Vocation Sociale de [Localité 11] Métropole (A.I.V.S.) a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [T] [M] sur un logement et un parking situés au [Adresse 3] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266 euros et d’une provision pour charges de 101 euros.

Le 9 août 2024, un plan d’apurement conventionnel a été mis en place entre la société A.I.V.S et Monsieur [T] [M], à hauteur de 31 euros par mois en sus du loyer résiduel d’un montant de 174 euros. Ce plan n’a pas été respecté par le sous-locataire.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, l’AIVS a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme principale de 817,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [M] le 7 octobre 2024.

Par assignation du 23 avril 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que Monsieur [T] [M] n’exécute pas ses obligations contractuelles , en violation du contrat de sous-location et que l’AIVS est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de sous-location,A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de sous-location,A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du contrat du 23 janvier 2024. En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [M] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, et au besoin avec le concours de la force publique, Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [T] [M] aux sommes suivantes : 1.365,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Il en ressort des difficultés dans la gestion financière de Monsieur [T] [M] lorsqu’il percevait seulement le RSA. Désormais, il est salarié du Relais Bretagne depuis le 5 mai 2025 et perçoit un salaire de l’ordre de 1.426 euros par mois. Le service social oriente vers un nouvel échéancier à hauteur de 100 euros par mois en sus du montant du loyer résiduel.

À l’audience du 19 septembre 2025, la société A.I.V.S. a comparu représentée par Maître [K]. La bailleresse a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 18 septembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 825,04 euros.

La société A.I.V.S. considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [M], comparant, indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025. Il propose un plan d’apurement de la dette à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer résiduel d’un montant de 187 euros.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [T] [M] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025, délibéré prorogé au 12 décembre 2025, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Aux termes de l’article 1229 du code civil, « La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article 8 une clause résolutoire disposant que « le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice … Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement »

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Un commandement de payer des loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location a été signifié au sous-locataire le 4 octobre 2024.

Or d’après l’historique des versements, la somme de 817,03 euros n’a pas été réglée par ce dernier, dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties.

La société A.I.V.S est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies, selon les termes du contrat, depuis le 5 décembre 2024.

Si le contrat exclut expressément l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de constater que la société bailleresse, dont il convient de souligner l’objectif social, n’est pas opposée à ce qu’un échéancier soit accordé à Monsieur [M] compte tenu d’une part de la reprise de paiement des loyers, et d’autre part de la baisse significative du montant de la dette locative.

Il convient en conséquence, de constater la résiliation du contrat de sous-location, d’ordonner à Monsieur [T] [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec l’assistance de la force publique.

3. Sur la demande de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, Monsieur [T] [M] est entré dans le logement légalement. Au titre du contrat de sous-location consenti par la société A.I.V.S. De son côté, le bailleur n’apporte aucun élément prouvant la mauvaise foi du sous-locataire et celle-ci ne se présumant pas.

Par ailleurs, l’AIVS fonde sa demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale sur son souhait de récupérer au plus vite le logement. Or, Monsieur [T] [M] ne justifie pas d’un nouveau logement et au vu de l’absence d’informations sur les conditions de relogement de Monsieur [T] [M], aucune circonstance ne justifie la suppression de la trêve hivernale. Le demandeur sera, par conséquent, débouté de sa demande.

Par suite, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 septembre 2025, Monsieur [T] [M] lui devait la somme de 825,04 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la demande de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge(…)”.

En l’espèce, la société A.I.V.S a indiqué ne pas s’opposer, par principe, à l’octroi de délais de paiement.

En effet, il ressort des déclarations à l’audience de Monsieur [T] [M] que ce dernier a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025. Il souhaite apurer sa dette locative et propose de régler, en sus du loyer résiduel, une somme mensuelle de 100 euros.

L’AIVS demande que le plan d’apurement prévoit un versement au titre de la dette locative à hauteur de 150 euros par mois.

Eu égard à la situation sociale modeste de Monsieur [M] et à sa volonté de s’acquitter de sa dette locative, et compte tenu des besoins du créancier et de son accord de principe au sujet des délais de paiement, il convient d’accorder à Monsieur [T] [M] des délais de paiement et de dire qu’il devra s’acquitter d’une somme mensuelle de 100 euros pendant 8 mois, puis le solde de la dette le 9ème mois, sauf meilleur accord entre les parties.

Ainsi, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la somme de 825,04 euros en autorisant Monsieur [T] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

5. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, l’occupant des lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 386,67 euros.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 5 décembre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 5 décembre 2024 au 18 septembre 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 825,04 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique du défendeur, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 5 décembre 2024, la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2024 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Monsieur [T] [M], d’autre part, concernant un logement et un parking situés [Adresse 4]) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 825,04 euros (huit cent vingt-cinq euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présenté décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), une 9ème échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [T] [M] :

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [T] [M] sera condamné à verser à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société A.I.V.S de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société A.I.V.S de sa demande de suppression du sursis de la trêve hivernale prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge